【正文】 －－龍崗中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接深圳東部發(fā)展軸綜合服務(wù)中心的功能輻射，利用軌道交通三號(hào)線建設(shè)、深惠路改造以及奧體新城建設(shè)的契機(jī)，以較高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為商業(yè)服務(wù)繁。 －－東部物流組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合鐵路物流和港口后方物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城中村居住水平，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多層次居住和物流辦公等配套服務(wù)。 －－中部服務(wù)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)根據(jù)為特區(qū)提供居住配套服務(wù)的職能，充分利用軌道交通三號(hào)線、四號(hào)線等交通優(yōu)勢(shì)，改造成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善的大型居住社區(qū)，同時(shí)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)提供多層次居住配套。 －－西部高新組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合光明新城建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改造成為配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好、為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的綜合社區(qū)，有條件的村應(yīng)結(jié)合生態(tài)旅游基地功能的完善，發(fā)展具有山地風(fēng)情的特色旅游配套服務(wù)。 －－西部工業(yè)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合沙井新城建設(shè)、西部?jī)?yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，改善城中村生活環(huán)境和配套設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供居住配套服務(wù)，城中村現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)功能在改造后應(yīng)逐步向規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中。 －－寶安中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接寶安中心作為西部綜合服務(wù)中心的職能，利用地鐵一號(hào)線、沿江高速公路等交通優(yōu)勢(shì)和機(jī)場(chǎng)物流園等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極改造為商業(yè)服務(wù)繁榮、配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)良的居住社區(qū)。 －－特區(qū)東部組團(tuán)的城中村改造應(yīng)充分利用鹽田區(qū)港聯(lián)動(dòng)、大小梅沙旅游發(fā)展以及東部第二通道建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇，改造成為具有山海風(fēng)情、環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)，為城市功能完善和物流、旅游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供配套服務(wù)。 －－特區(qū)南山組團(tuán)的城中村改造應(yīng)抓住高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)加快發(fā)展的機(jī)遇，結(jié)合濱海城區(qū)和西部旅游基地的建設(shè)，改造成為容納商業(yè)、辦公、居住、文化旅游等多種功能的綜合社區(qū)，并積極突出各村所在地區(qū)的城市特色。 －－特區(qū)中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接福田中心區(qū)和羅湖商業(yè)金融中心區(qū)的輻射，充分利用軌道交通等發(fā)展機(jī)遇，改造成為包括商業(yè)、辦公、配套公寓等多種功能，設(shè)施完善、環(huán)境良好的綜合服務(wù)社區(qū)。 我市城中村改造應(yīng)當(dāng)在合理維持和有序過(guò)渡現(xiàn)有低收入者住宅及低端都市加工業(yè)、服務(wù)業(yè)功能的基礎(chǔ)上，結(jié)合全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和總體規(guī)劃布局的要求，積極為城市支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套服務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位不同，因地制宜確定合適的規(guī)劃功能。 城中村改造項(xiàng)目的功能應(yīng)該符合城市總體規(guī)劃的要求，與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，積極服務(wù)于周邊的城市產(chǎn)業(yè)片區(qū)，有利于加快與周邊城市地區(qū)的功能協(xié)調(diào)，有利于提高土地使用效益，有利于促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。特區(qū)外應(yīng)按照城市化要求和新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定城中村改造容積率，實(shí)現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展的目標(biāo)。 （四）城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)城中村改造必須嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，以避免過(guò)高的開發(fā)強(qiáng)度損害城市的公共利益、整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。各區(qū)根據(jù)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，確需增加改造規(guī)模的，在年度計(jì)劃報(bào)送市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，經(jīng)市城中村改造工作辦公室綜合協(xié)調(diào)，可對(duì)控制總量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)據(jù)此對(duì)年度建設(shè)用地計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計(jì)拆建用地面積30 40 80 30 410 300 890 拆除建筑面積80 130 200 40 400 300 1150 重建總建筑面積145 190 365 110 1030 750 2590 其中住宅建筑面積100125 31090920670 2215 辦公建筑面積1535 20510 5 90 商業(yè)建筑面積3030 35 15 10075285 綜合整治建筑面積570540520608608203370 應(yīng)當(dāng)對(duì)城中村各種改造模式的規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，保障城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，避免不適當(dāng)?shù)母脑煲?guī)模給城市基礎(chǔ)設(shè)施造成巨大壓力，對(duì)城市公共財(cái)政和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等帶來(lái)巨大沖擊。 綜合整治應(yīng)根據(jù)各城中村的實(shí)際問(wèn)題，有針對(duì)性地開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善等工作，以改善城中村的生活環(huán)境，促進(jìn)其與一般城市地區(qū)的協(xié)調(diào)。特區(qū)外應(yīng)優(yōu)先對(duì)位于各街道中心地段、區(qū)和街道近期重點(diǎn)發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及城鎮(zhèn)主要道路沿線的城中村開展綜合整治工作。 綜合整治的對(duì)象主要為建筑布局較整齊、居住環(huán)境較好、基本能夠適合中低層次居住需要的城中村。在近五年內(nèi)，各區(qū)應(yīng)積極采取有效的扶持措施，大力鼓勵(lì)和重點(diǎn)推進(jìn)綜合整治的改造模式。 綜合整治是指在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，采取各種手段對(duì)城中村居住環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造。 城中村的全面改造一般應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，改造項(xiàng)目完成后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物可由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓；特區(qū)外較為偏僻、缺乏市場(chǎng)動(dòng)力的部分城中村改造項(xiàng)目，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)建上樓的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定，采取鼓勵(lì)措施，由村內(nèi)股份合作企業(yè)組織實(shí)施村民自改，所建建筑物為自住自用，擁有不可自由轉(zhuǎn)讓的合法產(chǎn)權(quán)。 城中村的全面改造可以根據(jù)具體情況，分別采取村內(nèi)股份合作企業(yè)獨(dú)立建設(shè)、股份合作企業(yè)聯(lián)合其它開發(fā)機(jī)構(gòu)合作建設(shè)、開發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)實(shí)施建設(shè)等不同的組織形式。 位于城市配送型物流園區(qū)內(nèi)、一二期軌道交通沿線、城市重要景觀軸線沿線、城市重要景觀區(qū)域附近的城中村，其它與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要存在局部沖突的城中村，以及局部地段存在嚴(yán)重的安全隱患、原村民局部改造意愿強(qiáng)烈的城中村，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施局部拆建，將部分用地內(nèi)的建筑物全部拆除（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目改造前總建筑面積之比低于30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)，同時(shí)對(duì)村內(nèi)的其它用地開展綜合整治，在整體上改善居住環(huán)境。 位于組團(tuán)以上級(jí)別城市中心區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市重要景觀門戶、一二期軌道交通站點(diǎn)核心影響范圍內(nèi)的城中村，以及其它現(xiàn)狀居住環(huán)境較差、市場(chǎng)開發(fā)潛力較大、原村民重建意愿強(qiáng)烈的城中村，根據(jù)保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，應(yīng)當(dāng)實(shí)施整體拆建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除（或拆除建筑面積達(dá)到改造項(xiàng)目改造前總建筑面積的30%以上），按照城市規(guī)劃要求在原址重新建設(shè)。 位于一級(jí)水源保護(hù)區(qū)、港口樞紐型物流園區(qū)、城市重大項(xiàng)目選址范圍內(nèi)的城中村，其它因保障城市生態(tài)安全必須遷出的城中村，以及特區(qū)內(nèi)外距城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)、生活服務(wù)極其不便、居民點(diǎn)分布零散的舊圍和舊屋村，應(yīng)當(dāng)實(shí)施異地重建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除，將現(xiàn)用地按照城市規(guī)劃要求重新利用，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃和合理安置的需要，異地選址進(jìn)行重新建設(shè)。 根據(jù)城市規(guī)劃要求及城中村的具體情況，全面改造可以采取異地重建、整體拆建、局部拆建等模式。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先對(duì)城市近期建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)與城市規(guī)劃沖突嚴(yán)重的城中村、特區(qū)內(nèi)安全隱患等問(wèn)題較為突出的城中村、特區(qū)外居住環(huán)境質(zhì)量極差的舊圍和舊屋村開展全面改造。 城中村的全面改造 我市城中村改造包括全面改造和綜合整治兩大類型，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城中村改造的分類指導(dǎo)。 一般情況下，寶安龍崗兩區(qū)在編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村（原行政村或村民小組）集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地，并根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃的道路系統(tǒng)和用地布局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以符合城市土地統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)的要求。 寶安龍崗兩區(qū)應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》等法規(guī)和規(guī)范性文件及各層次城市規(guī)劃，在城市化土地轉(zhuǎn)制后劃定各集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍的基礎(chǔ)上，提出城中村改造范圍。 一般情況下，特區(qū)內(nèi)各區(qū)在編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村集體股份合作公司保留使用的紅線用地。 特區(qū)內(nèi)各區(qū)城中村改造范圍的確定，應(yīng)以市國(guó)土管理部門劃定的由各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過(guò)原劃紅線用地面積的10%，并且最大不超過(guò)3000平方米。 各城中村的改造范圍是我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。 五、改造規(guī)劃引導(dǎo) 積極開展對(duì)城中村社區(qū)構(gòu)成特征的調(diào)查研究，針對(duì)城中村的特點(diǎn)和主要矛盾，努力創(chuàng)新社區(qū)管理體制，理順城中村地區(qū)的政府管理、居民自治、物業(yè)管理、外來(lái)人口管理等職能和組織體系，逐步將城中村改造為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。 加強(qiáng)對(duì)城中村建設(shè)行為的監(jiān)管，遏制違法建設(shè)現(xiàn)象。在全面實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化的基礎(chǔ)上，構(gòu)建協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、高效的城市土地儲(chǔ)備和管理體制，確保土地資源的高效、合理利用。 理順房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系 公安、工商、城管等部門協(xié)同執(zhí)法，積極鼓動(dòng)群防群治，迅速遏止村內(nèi)違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象日益泛濫的趨勢(shì)；特別要加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理，努力消除城中村內(nèi)的安全生產(chǎn)管理死角。 針對(duì)城中村人口混雜、地形復(fù)雜的特點(diǎn)，制訂嚴(yán)格細(xì)致的治安管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；公安派出所要依托社區(qū)基層組織，組織群眾性業(yè)余防范隊(duì)伍，從事設(shè)卡巡邏、看家護(hù)院、鄰里相望、防范宣傳、法律顧問(wèn)等工作，努力使治安形勢(shì)盡快好轉(zhuǎn)。 要加大財(cái)力和人力投入，根據(jù)加快建設(shè)國(guó)際化城市和寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的需要，深入調(diào)研和掌握城中村的有關(guān)情況和特點(diǎn)，并遵循和運(yùn)用城市化和現(xiàn)代化的客觀規(guī)律，把城中村改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。 加大對(duì)原村民生活的保障力度結(jié)合各城中村的特點(diǎn)，通過(guò)積極的財(cái)政扶持和技術(shù)支持，引導(dǎo)公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)出租向多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。 深化集體股份合作公司改造 加強(qiáng)對(duì)城中村改造的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，圍繞“產(chǎn)業(yè)第一，突出發(fā)展四大支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”的指導(dǎo)方針，按照城市產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一布局和協(xié)調(diào)發(fā)展的要求，結(jié)合所在地區(qū)的城市功能定位，深入挖掘可以依附的產(chǎn)業(yè)資源條件，引導(dǎo)城中村通過(guò)各種改造方式為周邊的重要城市功能區(qū)提供配套服務(wù)，豐富城中村的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，保障城中村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)其與城市產(chǎn)業(yè)體系的融合。 （五）引導(dǎo)城中村經(jīng)濟(jì)的多元化轉(zhuǎn)型，加大對(duì)原村民的生活保障力度，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展鼓勵(lì)將社區(qū)圖書館等文化設(shè)施向所有公眾免費(fèi)開放，促進(jìn)不同人群之間的文化交流，特別是要努力消除針對(duì)外來(lái)人口子女教育問(wèn)題的事實(shí)上的歧視性安排，促進(jìn)本地居民和外來(lái)人口子女共同學(xué)習(xí)生活和文化融合，在弘揚(yáng)主旋律和保留本土優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上廣泛吸納外來(lái)有益文化，共同創(chuàng)造適應(yīng)現(xiàn)代化、國(guó)際化要求的，以和諧、開放和創(chuàng)新為特質(zhì)的深圳文化。 促進(jìn)文化交流和融合根據(jù)以人為本的指導(dǎo)思想和尊重人、理解人、關(guān)心人的原則，開展對(duì)城中村居民文化心理和文化需求的調(diào)查研究，有效利用社區(qū)文化廣場(chǎng)等重要載體，通過(guò)實(shí)施“民心工程”，開展“深圳關(guān)愛行動(dòng)”、“家園關(guān)懷”等活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)“深圳精神”、家園意識(shí)和公民觀念的宣傳和教育，因勢(shì)利導(dǎo)，引導(dǎo)城中村的居民逐步融入城市現(xiàn)代文明生活和文化發(fā)展進(jìn)程。 培育和發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)文化 增加財(cái)政投入，加強(qiáng)對(duì)主要保存在城中村的深圳地方特色文化的研究和保護(hù)，對(duì)粵劇、粵曲、客家民居、客家民俗慶典等優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化瑰寶要加大宣傳力度，對(duì)原村民依附于這些傳統(tǒng)文化的生活方式要給予高度肯定，并通過(guò)舉辦各種民俗文化節(jié)和民間文藝展演等方式予以傳承和弘揚(yáng)，促使其發(fā)展成為深圳文化事業(yè)的重要推進(jìn)力量。 加強(qiáng)珍貴歷史文化遺存保護(hù) 流，消除城中村居民與一般城市社會(huì)的文化隔閡，引導(dǎo)原村民走出其封閉的文化心理，轉(zhuǎn)變外來(lái)人口的過(guò)客心態(tài)，努力構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。 （四）保護(hù)城中村的珍貴文化遺存，繼承優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)，促進(jìn)文化融合，構(gòu)筑和諧社會(huì) 加強(qiáng)對(duì)城中村的公共建筑、路面、廣場(chǎng)、綠地、照明、庭院小品、市政構(gòu)筑物及燈光照明設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)和整治美化，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、富于地方文化特色的社區(qū)環(huán)境和文明、美觀的景觀形象，并處理好村內(nèi)公共空間、景觀面貌與城市空間景觀的關(guān)系，創(chuàng)建統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的城市形象。 利用各種機(jī)會(huì)，努力創(chuàng)造條件在城中村開辟小游園、小廣場(chǎng)及街頭綠地等公共空間，改善現(xiàn)有公共綠地、場(chǎng)地的使用狀況，努力保證每個(gè)村都擁有一定規(guī)模的社區(qū)公園。 不斷改善城中村的文化體育服務(wù)設(shè)施。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊“黑診所”、“黑藥店”，努力為居民營(yíng)造一個(gè)安全方便的醫(yī)療服務(wù)環(huán)境。 切實(shí)提高城中村地區(qū)的醫(yī)療服務(wù)水平。同時(shí)制定嚴(yán)格的社會(huì)辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)和審批程序，按照有關(guān)規(guī)定鼓勵(lì)社會(huì)辦學(xué)，努力提高教育服務(wù)水平。按照“一級(jí)管理，以區(qū)為主；多方投入，以政府為主；多元辦學(xué)，以公辦為主”的要求，完善城中村的教育管理體制。 改善公共服務(wù)設(shè)施體系 逐步改善城中村的燃?xì)夤?yīng)體系，在建筑布局較為整齊的“新村”地區(qū)，根據(jù)具體條件推廣管道煤氣供應(yīng)，或者建設(shè)一些配套設(shè)施完善的瓶裝煤氣供應(yīng)站點(diǎn)；在有條件的地區(qū)，要適時(shí)推廣液化天然氣的使用，改善居民的用氣結(jié)構(gòu)。完善有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，加強(qiáng)執(zhí)法力度，加快對(duì)城中村地區(qū)電力、通信網(wǎng)絡(luò)的改造，以及輸、變、配電設(shè)施和移動(dòng)通信基站等基礎(chǔ)設(shè)施的檢修、維護(hù)和改造升級(jí)，逐步將10kV以下架空電纜、通信線纜埋地敷設(shè)，提高電力供應(yīng)的保障能力，完善有線通訊設(shè)施，滿足居民對(duì)于電力、通信服務(wù)的需求。 進(jìn)一步完善財(cái)政扶持與特許經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的體制，加快城中村地區(qū)供水設(shè)備和管網(wǎng)的改造，改善自來(lái)水水質(zhì)，提高穩(wěn)定供應(yīng)的能力。 努力改善城中村的道路交通設(shè)施，采取修整路面、打通微循環(huán)、增辟道路等多種手段提高道路系統(tǒng)建設(shè)水平；結(jié)合深圳市公交總體規(guī)劃，增辟公交線路、增設(shè)公交站點(diǎn)，改善城中村居民的出行條件。大力推動(dòng)城中村市政公用設(shè)施的更新改造，必要時(shí)根據(jù)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的要求，對(duì)城中村所在地區(qū)的市政公用設(shè)施系統(tǒng)作必要的調(diào)整，提高市政公用設(shè)施的建設(shè)、服務(wù)水平和基本