住宅過濾與福祉變化分析-空屋鍵模式之應(yīng)用(參考版)
2025-06-28 01:58本頁面
【正文】 六、參考書目陳彥仲，2000，從空屋鍵理論推論都市住宅空屋移動(dòng)現(xiàn)象之研究，中華民國住宅學(xué)會(huì)第九屆年會(huì)論文集。其他諸如租賃住宅的供給、中低收入戶住宅補(bǔ)貼等等，的確有其存在之必要性，至少在目前是如此。另外在以往下濾理論的探討中也忽略了本文實(shí)證結(jié)果顯示住宅過濾比預(yù)期來得不明顯，空屋鍵長(zhǎng)中位數(shù)低於2，而且過濾的住宅多半也是屋齡老舊的公寓，鄰里環(huán)境與相關(guān)住宅條件也都是十幾年前狀況，住宅福利的提升相當(dāng)有限。一般住戶多偏好自有購屋以及住宅是家庭財(cái)富的象徵之觀念下，也導(dǎo)致過濾的停滯，而且換屋時(shí)未必將原有舊屋釋放到市場(chǎng)，即便轉(zhuǎn)售舊屋其品質(zhì)通常不佳，環(huán)境品質(zhì)不良，而且缺乏停車空間及開放空間，社區(qū)亦缺乏管理制度，足證住宅過濾之效率面是一議題；－低收入住戶經(jīng)由過濾過程換屋移居，但是換屋之後的住宅品質(zhì)往往更為低劣，鄰里環(huán)境品質(zhì)及社區(qū)管理也未見改善，低收入住戶之住宅負(fù)擔(dān)不減反增，造成累退的不公義之所得分配（Regressive Distribution）。理論上，空屋鍵愈長(zhǎng)，住宅福祉改善程度愈高，即經(jīng)由市場(chǎng)換屋改善住宅品質(zhì)的住戶多，所創(chuàng)造及改善的住宅福祉愈大；反之則否。因此若僅有住宅下濾而無其他相關(guān)配套措施，承買下濾的住宅是不是又把他們帶入另一種困境呢？背負(fù)更承重的包袱！有時(shí)更因住宅等級(jí)不明確，即同一區(qū)域或臨近區(qū)域基本上相關(guān)條件差異不大時(shí)，住宅價(jià)格卻有相當(dāng)大的價(jià)差，再加上典型的買方一生換屋只有2次，因此在市場(chǎng)交易中缺乏作決定的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，很難明確判斷作出換屋決定。住宅下濾是說明住戶與過去相比，能夠以較少之負(fù)擔(dān)成就相同之住宅福祉。（11）過濾結(jié)束的原因，以自新住戶形成與空間系統(tǒng)外移居為多數(shù)。（9）住宅結(jié)構(gòu)安全性成為住戶購屋時(shí)最注重的條件。（7）當(dāng)再購置下一間住宅時(shí)，住戶多不願(yuàn)釋出現(xiàn)有之住宅。（5）住戶普遍認(rèn)同唯有自有之住宅，方具居住安全感。（3）住戶普遍對(duì)於現(xiàn)有之住宅尚稱滿意，但與舊屋相比較則提升許多。在本文經(jīng)驗(yàn)實(shí)證研究中，透過問卷調(diào)查與深入訪談，歸納出下列幾項(xiàng)事實(shí)：（1）戶長(zhǎng)年齡普遍分布在37歲以上，擁屋年齡屬中壯年時(shí)期。(五)討論根據(jù)本文之初步結(jié)論，過濾並無明顯存在於住宅市場(chǎng)；衡量國內(nèi)外之環(huán)境，這樣的結(jié)果並不意外。（6）社區(qū)異質(zhì)性高且無管理制度。（4）無停車空間。（2）建築物外觀老舊。另一方面有關(guān)過濾之住宅平均屋齡的計(jì)算，是以第一次釋出之住宅為主。表12顯示由於住宅的耐久性，使得屋齡長(zhǎng)達(dá)17年以上之住宅依舊可以移轉(zhuǎn)至另一所得群組，繼續(xù)使用；另一方面，以住宅構(gòu)造之使用期50年為例，預(yù)計(jì)一棟住宅可服務(wù)之家戶將不超過3個(gè)住戶。因此可發(fā)現(xiàn)，住宅平均須經(jīng)過15年以上的使用年期，才有釋放到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。(四)過濾住宅的特性本文分別就平均屋齡及鄰里環(huán)境二方面討論過濾住宅之特性，說明如下：（見表12）由表12得知過濾之住宅屋齡具以下之趨勢(shì)：高價(jià)位住宅社區(qū)之過濾住宅屋齡較低於中價(jià)位住宅；但是另一方面，非過濾住宅（即空屋鍵結(jié)束之住宅）之屋齡卻為相反之情況。這種經(jīng)驗(yàn)結(jié)果可知研究地區(qū)之住宅市場(chǎng)所能創(chuàng)造之住宅福祉實(shí)屬有限，而且過濾效果亦不顯著，住宅使用效率低。表11Ⅲ社區(qū)住宅過濾住戶編號(hào)過濾過程鍵長(zhǎng)結(jié)束原因原舊屋屋齡10□ □ s2之前租屋20年以上22□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用20年以上27□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用20年以上29□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用20年以上36□ □ q2空間系統(tǒng)外移入5－10年60□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用15－20年註：□空屋，▓自原家庭移居，s之前租屋，q空間系統(tǒng)外移入。編號(hào)36：空間系統(tǒng)外外移入。編號(hào)27：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號(hào)10：購買舊屋之住戶為租屋。 表10II社區(qū)住宅過濾住戶編號(hào)過濾過程鍵長(zhǎng)結(jié)束原因原舊屋屋齡10□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用20年以上12□ □ □ ▓3原舊屋仍被住戶使用10－15年15□ □ s2出租他戶10－15年24□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用10－15年註：□空屋，▓?jiān)f屋仍被住戶使用，s出租他戶。編號(hào)15：舊屋出租他戶。編號(hào)10：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。表9I社區(qū)住宅過濾住戶編號(hào)過濾過程鍵長(zhǎng)結(jié)束原因原舊屋屋齡8□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用10－15年14□ □ □ s3之前租屋5－10年32□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用20年以上35□ □ ▓2原舊屋仍被住戶使用10－15年註：□空屋，▓?jiān)f屋仍被住戶使用，s出租他戶。編號(hào)32：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。編號(hào)8：原舊屋仍被住戶使用，新住戶形成。表8空屋鍵結(jié)束原因 單位：﹪自原家庭中移居與住戶形成舊屋為租賃住宅空屋鍵移向空間系統(tǒng)外舊屋出租他戶持有舊屋原有之舊屋被拆除高價(jià)位社區(qū)391436461中價(jià)位社區(qū)2919296152計(jì)(三)住戶訪談本文以板橋市為研究範(fàn)圍，並且選擇以上3個(gè)集合住宅社區(qū)普查，以下之訪談是基於住宅履歷分析之需要，根據(jù)住戶所提供之住址訪談，以掌握住宅過濾狀況。由此可見，租屋住戶在住宅福利的提升上不完全期盼其他住戶所過濾之舊屋。雖然本研究設(shè)計(jì)中所設(shè)定空屋鍵結(jié)束的充分條件達(dá)2類9種，但在經(jīng)驗(yàn)實(shí)證研究中發(fā)現(xiàn)，空屋鍵結(jié)束多半可歸屬於兩種原因：；。因此高價(jià)位住宅提供較多住戶之住宅選擇機(jī)會(huì)，使得中低收入戶進(jìn)入住宅市場(chǎng)改善住宅品質(zhì)的機(jī)會(huì)增加。二社區(qū)住宅福祉之差距為136，即住宅市場(chǎng)中高價(jià)位住宅對(duì)住宅福祉的改善較中價(jià)位住宅高出136。其乘積效果為317，即高價(jià)位住宅社區(qū)之住宅量化福祉為317。(見表6)。而就中價(jià)位住宅而言，91﹪的住戶之空屋鍵長(zhǎng)為1，9﹪的住戶鍵長(zhǎng)為2。表5調(diào)查社區(qū)分析總戶數(shù)社區(qū)型態(tài)住宅價(jià)格（萬元/坪）文化勳章（I） 188高價(jià)位集合住宅2426文化天下（II） 84高價(jià)位集合住宅2325龍之邦（III） 165中價(jià)位集合住宅2021資料來源：本文整理。本文選取3個(gè)新建住宅社區(qū)為討論對(duì)象以上三個(gè)社區(qū)皆位於板橋市江子翠捷運(yùn)站500公尺步行範(fàn)圍內(nèi)，調(diào)查戶數(shù)總共437戶。表4板橋市1995－1999年住宅供給量與價(jià)格五年間住宅新建量(可售戶數(shù))95－99年區(qū)域累積剩餘量(戶)平均預(yù)售行情(萬/坪)人口數(shù)及住戶數(shù)(人；戶)區(qū)域面積(公頃)99年人口密度(人/平方公里)95年96年97年98年99年95年99年150574227530003；147232523850；158210231622619資料來源 : 租售報(bào)導(dǎo) (2000) , 225期。如果以表4之4227戶為5年間之空屋量，依上之價(jià)格彈性計(jì)算，必需花費(fèi)2年方能消化這些空屋存量 住宅價(jià)格彈性係數(shù)，假設(shè)當(dāng)dq=4227即需求增加為4227戶時(shí)，則住宅價(jià)格增加率應(yīng)為－，以5年價(jià)格增加率計(jì)算，約需2年方能消化這些空屋量。由表4可知近5年期間人口數(shù)年增率為－﹪，﹪，顯示雖然人口減少但是住戶數(shù)量卻顯著增加，住宅需求量勢(shì)將隨之增加。為一新興都市發(fā)展地區(qū)，基盤建設(shè)快速累積，形塑住宅需求增加之誘因。諸如捷運(yùn)藍(lán)線的興建，萬板鐵路地下化措施、板橋新站特區(qū)的規(guī)劃等。本節(jié)的實(shí)證案例是根據(jù)研究設(shè)計(jì)所描述之調(diào)查項(xiàng)目與分析方式，抽樣討論與解析板橋市二種類型社區(qū)－高價(jià)位與中價(jià)位的新建住宅社區(qū)之空屋鍵規(guī)模，並且分析統(tǒng)計(jì)數(shù)值所隱函之意義，探討其差異性。＊＊此部分有賴受訪住戶提供正確之原舊住屋地址，才得以知悉下一次空屋鍵延續(xù)的規(guī)模。表3原舊住屋使用方式分類＊問項(xiàng)使用方式說明備註
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