淺議住宅小區(qū)人防工程范圍內(nèi)地下車位的權(quán)屬(參考版)
2024-11-11 05:59本頁面
【正文】 特別聲明： 1：資料來源于互聯(lián)網(wǎng)，版權(quán)歸屬原作者 2：資料內(nèi)容屬于網(wǎng)絡(luò)意見，與本賬號立場無關(guān) 3：如有侵權(quán)，請告知，立即刪除。根據(jù)《物權(quán)法》 第七十四條第一款的規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在處置人防地下車位時，有義務(wù)告知買受人、受贈人、承租人等該車位位于人防工程范圍內(nèi)，并要求在使用、維護(hù)管理、保護(hù)等方面必須遵守相關(guān)的規(guī)定，買受人、受贈人、承租人等應(yīng)當(dāng)接受。出售可以一次性收回投資，附贈可以增加房屋的附加價值，出租可以在一定期限內(nèi)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，開 發(fā)商完全可以根據(jù)自身的經(jīng)營目的和需求選擇適合的經(jīng)營方案。在明確人防地下車位權(quán)屬歸開發(fā)商所有后，問題也就迎刃而解，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。正因為對人防地下車位權(quán)屬的理解不確定，現(xiàn)行的經(jīng)營方案也是五花八門：有直接轉(zhuǎn)讓的，有將使用權(quán)做轉(zhuǎn)讓的，有短期租賃的，有長期 (多與土地使用年期一致 )租賃的。 五、明確人防地下車位權(quán)屬對法律實務(wù)工作的意義。 我國各地在《物權(quán)法》實施前，就對人防地下空間的權(quán)屬作出了各不相同的規(guī)定，《物權(quán)法》的實施已經(jīng)對人 防地下空間的權(quán)屬給出定論。這樣一方面從開發(fā)源頭上為地下空間的合法建設(shè)以及取得權(quán)屬奠定好基礎(chǔ)，讓開發(fā)商對于地下空間(包含人防工程部分 )的開發(fā)經(jīng)營不再存有疑慮；另一方面國家作為土地所有權(quán)人，也可以從地下空間的開發(fā)經(jīng)營中取得一定的收益。 雖然《物權(quán)法》規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，但目前土地出讓過程中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (主要為容積率 )仍然只是針對地上部分設(shè)定，土地使用權(quán)出讓金也僅與地上建筑容積率相關(guān)，并未涉及地下部分。《房屋登記辦法》已于 2020 年7 月 1 日起施行，其九十六條規(guī)定： 具有獨(dú)立利用價值的特定空 間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物的登記，可以參照本辦法執(zhí)行。但因其權(quán)屬一直存疑，導(dǎo)致登記制度也極不完善，有些地方根本不做登記，有些地方遮遮掩掩，僅在房屋權(quán)屬證書上加以標(biāo)注。 四、相關(guān)配套制度建構(gòu)的探討。開發(fā)商作為人防地下車位的所有權(quán)人，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)享有使用、收益等所有權(quán)的相應(yīng)權(quán)能。因此，人防地下車位作為住宅小區(qū)開發(fā)商合法建造的 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 ，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商。 在判斷地下空間權(quán)屬問題上，人防地下空間與非人防地下空間并無不同。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十二條的規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！段餀?quán)法》第一百三十五條規(guī)定： 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 ，為住宅小區(qū)開發(fā)商對建設(shè)用地享有的權(quán)利進(jìn)一步加以明確，經(jīng)合法審批后，有權(quán)建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。該規(guī)定雖然僅是一項部門規(guī)章，但還是為住宅小區(qū)開發(fā)商在受讓建設(shè)用地土地使用權(quán)后依法開發(fā)利用地下空間，并取得相應(yīng)權(quán)屬提供了一定的依據(jù)。 前述認(rèn)為人防地下車位歸住宅小區(qū)開發(fā)商所有的觀點，僅僅從我國《人民防空法》規(guī)定的人防工程 誰投資、誰使用管理、誰收益 的原則就得出結(jié)論，筆者雖然贊同其結(jié)論，但
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