【正文】 答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。1什么是違法建筑？土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。投資者往往以樓面價來計算投資效益。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的5070％左右。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。1什么是地價與土地出讓金？如何了解地價是否交清？ 答：下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易?！　∩暾埲藪炫平灰姿娴淖畹徒灰變r由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和?！　髢r以報價單為準。　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。（三）原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工業(yè)用途免予補交。工業(yè)用途免予補交。 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。1對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標準，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？ 答：出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；(十一)違約責任；(十二)當事人認為必要的其他條款。土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 什么是行政劃撥用地？違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處?！白杂匈Y金”就是為竣工交房前的銷售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減去所有成本及費用后不足的額度；也等于是發(fā)展商針對某一預(yù)售個案，在土地買入后至完工前所應(yīng)籌措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計付諸東流。有關(guān)各階段資金回收投入百分比的分配，見表8——5。管理費及雜費。土地增值稅。銷售費用。營建成本。一般而言，為營建成本的45%——60%，但撥款則要視銷售情況而定。這項成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就取得，額度多為土地買入成本50%——70%之間。通常其定金、簽約金、開工款合計占12%——15%，客戶銀行貸款60%——70%，剩余的15%——28%為工程期款，有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗收這一段期間收款。在預(yù)售公開時預(yù)計為60%——70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。 出市政會議紀要 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明 ┃ ┃ ┃ 制作資料 到計委申請，列入計劃（建委會簽） 到稅務(wù)局取稅單 ┃ ┃ ┃ 報價小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持年度計劃、稅單到區(qū)計、 許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡， ┃ 登記并取得許可證 建委、物價局下文批價 ┃ 銷售 ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛ 到市政部門蓋章證明市政條件落實 ┃ 四源費繳納 ┃ 到開發(fā)辦市政處核實任務(wù) ┃ 開發(fā)辦工程處同意招標 ┃ 填招標申請書并到市招標辦登記 ┃ 招標辦看現(xiàn)場 ┃ 編制標底 ┃ 招標辦審查標底 ┃ 開標會 ┃ 定合同，寫評標報告，發(fā)中標通知書 ┃ 招標辦蓋章同意 ┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記 來源及一切手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計、施工 ┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線 通知區(qū)園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司 路委托設(shè) 林局綠化 方案進 水業(yè)務(wù) 公司報 爐房) 報裝 計 辦 行施