【正文】 amp。WileyPlanning,JonhlnvestmentStrategies,andCapitalLaw,Businessfinance,p737787.　　「25」.Bartlett,.(1988)VentureofGovernance,JournalCorporateofSurvey(1998),A2002年1月「19」孫翠蘭，《房地產(chǎn)金融：比較與借鑒》，吉林人民出版社，2001年第一版「20」張 學(xué)，《房地產(chǎn)金融市場》，中國金融出版社，1993年「21」王權(quán)民，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年3月「22」鄭之杰，《房地產(chǎn)金融》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2001年「23」曹建元，《房地產(chǎn)金融》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社。她循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無盡的啟迪。隨著實(shí)踐的發(fā)展、理論認(rèn)識的不斷深化，必將探索出更有利的方式為企業(yè)服務(wù)?！?4」由于廣宇房地產(chǎn)集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)對策的問題包含了財(cái)務(wù)管理學(xué)、籌資學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)等領(lǐng)域，使得這個(gè)問題的研究變的復(fù)雜。對于大多數(shù)企業(yè)來說,目前較為現(xiàn)實(shí)的是如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展、走個(gè)性化經(jīng)營之路，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的根本途徑在于通過重組優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),將企業(yè)發(fā)展重點(diǎn)放在與其他企業(yè)的協(xié)作配套上?！?3」三、發(fā)展趨勢（結(jié)論）目前,在短缺經(jīng)濟(jì)結(jié)束、市場競爭加劇、企業(yè)兩極分化的背景下,廣宇集團(tuán)面臨一次大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整的基本方向是改變過去重復(fù)建設(shè)、相對低效率競爭的狀況,建立起更合理的資本化、信息化、團(tuán)隊(duì)化、專業(yè)化分工體系?？傊S持企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營，就必須承擔(dān)一定的籌資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)利率的走勢，把握其發(fā)展變化趨勢，并以此做出相應(yīng)的籌資安排。按照開發(fā)進(jìn)度和現(xiàn)金流入和流出計(jì)劃,廣宇集團(tuán)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表如圖表4—1:財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表　　　　 單位：萬元序號項(xiàng)目12345678合計(jì)1現(xiàn)金流入2開發(fā)收入150015002500250080003自由資金2001207474615004借款300160010020005現(xiàn)金流出6開發(fā)成本200150016009663560470040057357管理費(fèi)用434343431728利息支出7475050321402009銷售費(fèi)用202020208010銷售稅金及附加43643611增加稅40140112所得稅30830813借款償還7008005000200014盈余資金00005211223892216815累計(jì)贏余資金0000525312762168…由此可見,房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)建設(shè)期間,贏余資金都是大于或等于零的,沒有資金缺口,其資金平衡情況可以保證其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營過程順利進(jìn)行。法定盈余公積在其累計(jì)提取額未達(dá)到注冊資本50％時(shí)，均按稅后利潤10％提取，公益金按5％10％提取，提高資金盈余水平可以用來彌補(bǔ)虧損、提高資金盈余水平盈余公積金是指企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤中提取的積累資金。加強(qiáng)付款計(jì)劃管理現(xiàn)金支付需要有計(jì)劃性，這種計(jì)劃性會增加籌資的協(xié)調(diào)，因?yàn)閰f(xié)調(diào)的籌資會降低籌資成本，使資金得到合理安排，強(qiáng)化資金支付滯留，使現(xiàn)金流出節(jié)奏遲滯，付款時(shí)點(diǎn)分散是提高資金使用效率的輔助手段。強(qiáng)化成本的非現(xiàn)金化公司在存貨中有原材料、已開發(fā)土地、存量房產(chǎn)、庫存構(gòu)件、低值易耗品等非現(xiàn)金化的存貨。如通過控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)，充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來控制投資風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)按照市場需要來組織生產(chǎn)經(jīng)營，即調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤而造成的財(cái)務(wù)危機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)減少到最底的限度，確?；I資的順利進(jìn)行?！?5」（四）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和防范機(jī)制在房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，有一些投資項(xiàng)目需要大量的資金，因此必須在前期做好項(xiàng)目可行性研究的充分論證，籌資需要由董事會批準(zhǔn)才能通過，以避免決策失誤項(xiàng)目失敗或其他原因不能很快建成和形成生產(chǎn)的能力，無法盡快的回收資金，使企業(yè)承受巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。我們知道,籌資成本等于資本的時(shí)間價(jià)值加上資本的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值（籌姿成本=資本時(shí)間價(jià)值+資本的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值）對企業(yè)而言,資本風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)與資本風(fēng)險(xiǎn)成正比例變動,當(dāng)兩者的變動比例一致時(shí),資本的風(fēng)險(xiǎn)得到了補(bǔ)償。良好的資本結(jié)構(gòu)為企業(yè)籌資提供導(dǎo)向，并有利于降低籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，并且還是企業(yè)順利發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)，應(yīng)該合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，對籌資的期限進(jìn)行合理的搭配，使其與生產(chǎn)經(jīng)營或建設(shè)的周期相吻合，結(jié)合生產(chǎn)周期、投產(chǎn)期、盈利期和還款期來考慮籌集資金長、中、短期搭配問題，以防止不必要的損失發(fā)生。企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，考慮各種籌資方式所能籌資到的資金數(shù)量、期限、成本、風(fēng)險(xiǎn)及其所需辦理手續(xù)的繁簡程度等因素。努力減低資金的占用額，縮短生產(chǎn)周期，提高產(chǎn)銷率，降低應(yīng)收賬款，使企業(yè)在充分考慮影響負(fù)債各項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎負(fù)債。在保持合理的負(fù)債比率的前提下，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營和基本建設(shè)的需求，確定需求基金總量，合理安排自有資金和借入資金比率。預(yù)算是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營目標(biāo)的細(xì)化，預(yù)算管理是企業(yè)發(fā)展的重要保證，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中最重要、在有效的內(nèi)部控制機(jī)制。,使一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而展開。,有步驟地實(shí)施財(cái)務(wù)對策根據(jù)廣宇集團(tuán)自身的特點(diǎn)和市場信息,就必須適應(yīng)市場對企業(yè)的各種要求,能否把握信息、抓住機(jī)遇是企業(yè)駕馭市場的關(guān)鍵。預(yù)算管理是信息社會對財(cái)務(wù)管理的客觀要求。實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制制度,要保證管理有效,財(cái)務(wù)管理以資金管理為中心,對企業(yè)的籌資、投資、風(fēng)險(xiǎn)等一系列問題進(jìn)行預(yù)測和決策。,運(yùn)用數(shù)學(xué)和電腦手段全面、正確地收集財(cái)會信息,與管理者一道,完成由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的思想轉(zhuǎn)變,貫穿于企業(yè)管理的全過程。,是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理為企業(yè)管理中心的前提和基礎(chǔ)。提高業(yè)務(wù)水平轉(zhuǎn)變思想觀念這不僅提高了員工的專業(yè)素質(zhì)，也為集團(tuán)的人才儲備和本土精英打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。集團(tuán)每年不間斷的舉行各工作崗位的培訓(xùn)和深造，員工們可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自身的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、深造機(jī)會。廣宇集團(tuán)在職員工學(xué)歷80%是碩士學(xué)位，可以說是相當(dāng)難得的，這大大提高了職工自身的素質(zhì)。（二）提高專業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理水平廣宇集團(tuán)在生產(chǎn)經(jīng)營的同時(shí)也注意人才的培養(yǎng)和鍛煉，集團(tuán)在人才招聘的環(huán)節(jié)上把關(guān)嚴(yán)格，針對不同項(xiàng)目的工作崗位，制定了不同的招聘條件和選拔方式。緩沖風(fēng)險(xiǎn)法不會降低或消除風(fēng)險(xiǎn)，只是將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的瞬時(shí)損失轉(zhuǎn)化成預(yù)期費(fèi)用的一種方法，風(fēng)險(xiǎn)依舊由本集團(tuán)公司承擔(dān)，損失依然存在，可以說是一種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的處理辦法。這是按照穩(wěn)健原則來建立風(fēng)險(xiǎn)基金的一種做法。結(jié)合集團(tuán)公司的生產(chǎn)周期、投產(chǎn)期、盈利期和還款期來對籌資的合理期限進(jìn)行合理搭配；保持合理的資本結(jié)構(gòu)，資本結(jié)構(gòu)的確定要考慮的因素包括：集團(tuán)公司的收益能力，面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，償債能力，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，一定的靈活性，籌資成本，對子公司的控制能力，防范其他投資者的收購?fù){，資本的杠桿效應(yīng)等等。轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)。即集團(tuán)公司面對客觀存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)，努力采取措施降低籌資風(fēng)險(xiǎn)的方法。采用舉債方式籌集資金，集團(tuán)公司可以與其他單位達(dá)成相互擔(dān)保協(xié)議，將部分債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給擔(dān)保方。即集團(tuán)公司通過某種手段將部分或全部籌資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)的方法。當(dāng)然，采用回避法并不是說集團(tuán)公司不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性籌資。即集團(tuán)公司在選擇籌資方案時(shí)，應(yīng)綜合評價(jià)各種方案可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在保證財(cái)務(wù)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的前提下，選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的方案，以達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，企業(yè)必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，即正確的承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)、科學(xué)的估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并且有效的應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)，來完成籌資活動。尤其是在籌資的前提下，企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動時(shí)，內(nèi)部環(huán)境的變化，導(dǎo)致實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果相偏離的情況是難以避免的?；I資風(fēng)險(xiǎn)在集團(tuán)公司籌資活動中是不可避免的，只有在籌資時(shí)樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識，對籌資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)和成因有清楚的認(rèn)識，綜合應(yīng)用各種技術(shù)方法，采用正確的對策，才能使集團(tuán)公司既獲得負(fù)債經(jīng)營帶來的財(cái)務(wù)杠桿收益，又將風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，在市場競爭中立于不敗之地。其原因有三：一是土地屬于稀缺資源，具有不可再生性，一旦被占用就要有很長的使用期限，所以土地的合理開發(fā)十分重要；二是房地產(chǎn)開發(fā)不但向公眾提供住房，而且要提供重要的公共產(chǎn)品，是具有公益性的產(chǎn)業(yè)；三是房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要在行業(yè)中占控制地位。如長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、北京—天津區(qū)域等。二是再生產(chǎn)過程中需要資金投入量大，短期回籠的資金不足以保險(xiǎn)項(xiàng)目的投資。第三，資金回收緩慢與再生產(chǎn)中資金投入的連續(xù)性的矛盾。另外，資金運(yùn)用的集中性、大概性與籌集資金來源的小額性、分散性的矛盾。（二）項(xiàng)目資金運(yùn)作與籌集資金來源之間的矛盾房地產(chǎn)開發(fā)過程中，資金投入的一次性與資金積累的長期性矛盾突出，因?yàn)樵谀玫剡^程中，有可能出現(xiàn)非常適合自身的投資土地，而在競爭對手不定的情況下，必須在第一時(shí)間獲得土地，進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)。如果采用出售方式，資金回收和周轉(zhuǎn)速度相對較快，但前提必須是市場需求旺盛，產(chǎn)品適銷對路，否則產(chǎn)品滯銷，交易困難，同樣會延長籌集資金的占用時(shí)間。這使得籌集資金的金額變大，風(fēng)險(xiǎn)增加。這種資金運(yùn)用規(guī)模，如果僅僅是依賴于自有資金，不僅容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能難以實(shí)現(xiàn)。因此，如何通過各種渠道有效地籌集資金，保證房地產(chǎn)開發(fā)資金投入與回收在時(shí)間上、數(shù)量上的協(xié)調(diào)平衡，從而保證資金的循環(huán)流動和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，是籌資過程中需要重點(diǎn)注意的問題。從貨幣資金開始，分別轉(zhuǎn)化為儲備資金、生產(chǎn)資金和成品資金，最后又回到貨幣資金的形態(tài)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集統(tǒng)稱為房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集。「8」圖表21：房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方式構(gòu)成表方式項(xiàng)目吸收直接投資發(fā)行股票銀行借款（借款）發(fā)行債券商業(yè)信用融資租賃國家財(cái)政金∨∨銀行信貸資金∨∨∨∨非銀行金融機(jī)構(gòu)資金∨∨∨∨∨其他企業(yè)單位資金∨∨∨∨∨居民個(gè)人資金∨∨∨∨企業(yè)自留資金∨∨外商資金∨∨∨∨∨∨第四章 廣宇集團(tuán)籌資風(fēng)險(xiǎn)的對策 一、房地產(chǎn)業(yè)籌集資金的特點(diǎn)一般而言，資金籌集以企業(yè)（即法人）為載體進(jìn)行運(yùn)作。當(dāng)企業(yè)主要采取短期貸款方式融資時(shí)，如遇到金融緊縮、銀根抽緊、短期借款利息率大幅度上升，就會引起利息費(fèi)用劇增、利潤下降，更有甚者，一些企業(yè)由于無法支付高漲的利息費(fèi)用而破產(chǎn)清算。金融市場的波動,如利率amp?！?2」集團(tuán)公司在籌資時(shí)或籌資后如遇到利率或匯率的變動，就會使集團(tuán)公司財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期不符，從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失。成功的籌集資金可以使開發(fā)商“借雞生蛋”，取得更多的利潤；相反，資金籌集的失誤能使開發(fā)商蒙受更大的損失。因此，房地產(chǎn)投資者通常只需投入占項(xiàng)目總投資30%左右的自有資金，而項(xiàng)目所需要的其他投資則多來自金融機(jī)構(gòu)的貸款。利率和匯率的變動帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)投資的慣例來看，不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，投資者很少完全以自有資金（股本金）投入。而在市場經(jīng)濟(jì)的激烈競爭條件下，集團(tuán)公司的投資及收益具有不確定性，從而導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。比如，由于市場供求關(guān)系的影響，集團(tuán)公司原材料價(jià)格上漲帶來經(jīng)營成本的增加，而此時(shí)如果集團(tuán)公司產(chǎn)品的價(jià)格不變或下降，或上漲幅度小于原材料價(jià)格的上漲幅度，就會造成集團(tuán)公司盈利水平的降低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外,廣宇集團(tuán)還與國外財(cái)團(tuán)進(jìn)行接觸,拓寬資金的介入面,利