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房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料(參考版)

2025-06-26 06:00本頁面
  

【正文】   日本豐田汽車公司20世紀(jì)50年代后期推出一種名為光環(huán)的小轎車,起初進(jìn)入市場困難重重。公關(guān)既是一門科學(xué),又是一門藝術(shù),它是從企業(yè)文化中分離出來的一門學(xué)科,20世紀(jì)80年代,傳入我國,在我國社會中產(chǎn) 生了重要影響,有人提出站在新世紀(jì)門檻面臨的三個(gè)問題:一是信息社會,二是公共關(guān)系,三是全球經(jīng)濟(jì)增長速度取決于開辟新的市場。   7.婚慶游項(xiàng)目策劃。   5.文化節(jié)項(xiàng)目策劃。   3.民俗文化游項(xiàng)目策劃。又包括: (1)森林生態(tài)游項(xiàng)目策劃; (2)沙漠生態(tài)游項(xiàng)目策劃; (3)草原生態(tài)游項(xiàng)目策劃; (4)高山生態(tài)游項(xiàng)目策劃。   旅游項(xiàng)目策劃就是旅游企業(yè)或旅游中介機(jī)構(gòu)通過特色的活動以及一系列促銷手段來刺激廣大旅游消費(fèi)者的欲望,從而達(dá)成實(shí)際購買能力的謀略。旅游業(yè)發(fā)展之快,產(chǎn)業(yè)勞動力之強(qiáng),使許多國家和地區(qū)都把旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),予以大力扶持和發(fā)展。   體育產(chǎn)業(yè)化的結(jié)果是一系列有關(guān)體育項(xiàng)目策劃的產(chǎn)出,策劃與體育項(xiàng)目結(jié)合是體育走上市場化、產(chǎn)業(yè)化、商品化的必然結(jié)果。體育已成為一種產(chǎn)業(yè)有效地推動了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,體育產(chǎn)業(yè)不只是直接和體 育器材、設(shè)備等生產(chǎn)、銷售有關(guān)的活動,也包括體育表演、體育設(shè)施建設(shè)以及體育運(yùn)動項(xiàng)目的經(jīng)營活動,特別是由體育本身提供的多種勞動服務(wù)而帶動其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的附加值。   隨著市場化的進(jìn)程,體育成為第三產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)勁的企業(yè)。承辦體育項(xiàng)目活動的城市或國家為了保證活動的順利開展,自然會加強(qiáng)城市建設(shè),改善交通狀況,提高服務(wù)水平,從某種程度上推動了城市現(xiàn)代化進(jìn)程;第三體育也加速了高科技的應(yīng)用。   體育的發(fā)展又促進(jìn)了社會多方面的發(fā)展。  ?。ㄈ┰u估措施 項(xiàng)目活動發(fā)展到第一步,都應(yīng)有一定的評估手段以及反饋設(shè)施從而總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)更正,以保證策劃的事后服務(wù)質(zhì)量,提高策劃成功率。   四、項(xiàng)目方案實(shí)施   項(xiàng)目策劃書編寫出來之后,應(yīng)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則,以保證項(xiàng)目活動的順利進(jìn)行,要保證策劃方案的有效應(yīng)做好三方面的工作:   (一)監(jiān)督保證措施 科學(xué)的管理應(yīng)從上到下各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣,責(zé)、權(quán)、利明確,只有監(jiān)督才能使各個(gè)環(huán)節(jié)少出錯誤,以保證項(xiàng)目活動的順利開展。  ?。ㄆ撸┎邉潟南嚓P(guān)參考資料 項(xiàng)目策劃中所運(yùn)用的二手信息材料要引出書外,以便查閱。  ?。ㄎ澹╊A(yù)算 為了更好地指導(dǎo)項(xiàng)目活動的開展,需要把項(xiàng)目預(yù)算作為一部分在策劃書中體現(xiàn)出來。  ?。ㄋ模﹥?nèi)容 策劃創(chuàng)意的具體內(nèi)容。   (二)序文 闡述此次策劃的目的,主要構(gòu)思、策劃的主體層次等。   三、項(xiàng)目策劃書撰寫   在一系列前期工作結(jié)束后,應(yīng)著手編寫項(xiàng)目策劃書。這種策略配置的促銷活動應(yīng)有分有合,項(xiàng)目在不同的子市場。這種策略應(yīng)配以強(qiáng)有力的促銷活動,進(jìn)生大量的統(tǒng)一的廣告宣傳,但是成本比較大,時(shí)間比較長,一般適合于大型項(xiàng)目活動。這種策略主要適合于短期項(xiàng)目活動,成本小,能在短期中取得促銷的效果。 以上我們只對三種因素進(jìn)行了簡要分析,其實(shí)細(xì)分因素還有很多。 項(xiàng)目活動與消費(fèi)者心理因素的關(guān)系十分密切。  ?。?)心理因素。其具體變量有: ①年齡、性別; ②職業(yè)、教育; ③家庭人口; ④家庭生命周期; ⑤民族、宗教; ⑥社會階層。 例如體育項(xiàng)目中的足球在巴西就比較流行,因?yàn)樽闱蚪o巴西帶來幾十年的榮耀;旅游項(xiàng)目中,南方的人比北方人喜歡出行旅游,旅游企業(yè)可以推出針對南方人的旅游項(xiàng)目,如冰城游等。  ?。?)地理因素。  ?。?)設(shè)計(jì)項(xiàng)目策略 目標(biāo)市場確定后,相應(yīng)地制定出價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、渠道策略、促銷組合策略。  ?。?)選擇目標(biāo)市場 即通過評估,從眾多的子市場中選出最好的一個(gè)。為了進(jìn)一步了解細(xì)分市場,也為了檢測項(xiàng)目調(diào)查的效率,可以安排小規(guī)模的市場調(diào)查,但是投入費(fèi)用要盡量小。細(xì)分變量使用不當(dāng),有可能使細(xì)分結(jié)果與市場的實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn),從而導(dǎo)致項(xiàng)目決策的失誤,由此可見,對細(xì)分變量,要做深入的了解分析,科學(xué)合理地權(quán)衡比較。這些細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)主要有人口因素(包括性別、年齡、收入等)、心理因素、地理因素等。這個(gè)細(xì)分范圍取決于多種因素,其中主要的有項(xiàng)目承辦單位的人力、物力、財(cái)力,項(xiàng)目的目標(biāo)與任務(wù),項(xiàng)目的目前的行業(yè)優(yōu)勢狀況。確認(rèn)細(xì)分依據(jù)、權(quán)衡細(xì)分變量、實(shí)施小型調(diào)查、評估細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場、設(shè)計(jì)項(xiàng)目策略等步驟。抓住這樣的時(shí)機(jī),結(jié)合自身的資源狀況,推出特色的項(xiàng)目產(chǎn)品,占領(lǐng)市場,取得效益。通過對市場進(jìn)行細(xì)分,可以全面了解項(xiàng)目市場廣大消費(fèi)者群體之間在需求程度上的差異,而在市場中,往往滿足程度不夠。市場細(xì)分的過程中,不僅要對消費(fèi)者需求進(jìn)行細(xì)分,而且也是對競爭對手進(jìn)行細(xì)分,能夠清楚地知道,哪個(gè)子市場上存在競爭者,哪個(gè)子市場上競爭者比較少,哪個(gè)子市場競爭壓力大,哪個(gè)子市場競爭比較緩和,清如此種情況,制定合理的項(xiàng)目戰(zhàn)略,奪取市場份額,增強(qiáng)競爭能力。對消費(fèi)者市場進(jìn)行細(xì)分,增強(qiáng)市場調(diào)研的針對性,市場信息反債較快,項(xiàng)目企業(yè)能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地規(guī)劃項(xiàng)目活動的進(jìn)行。市場細(xì)分充分關(guān)注了相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)者的需求的差異性,以消費(fèi)者為中心來進(jìn)行市場理性思考,市場細(xì)分化的間接效果 是廣大相關(guān)行業(yè)消費(fèi)者的需求得到滿足,在項(xiàng)目活動獲益,從而營造起項(xiàng)目企業(yè)的美譽(yù)度,達(dá)到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對市場進(jìn)行細(xì)分,深入了解每一個(gè)子市場,衡量子市場的開發(fā)潛力,然后集中投入人力、物力、財(cái)力資源,形成相對的力量優(yōu)勢,減少費(fèi)用,提高效益,降低風(fēng)險(xiǎn),發(fā)展能力。市場細(xì)分的客觀基礎(chǔ)是消費(fèi)者需求的差異性。  ?。?)列表 經(jīng)過整理計(jì)算的數(shù)據(jù)資料,編成統(tǒng)計(jì)表,以便項(xiàng)目策劃利用。   (4)計(jì)算 即對歸納、編校的數(shù)據(jù)資料的量化。   (2)歸類 即把收集到的資料按性質(zhì)分類,以便于分析。 項(xiàng)目調(diào)查表設(shè)計(jì)的一般程序是: (1)依項(xiàng)目調(diào)查目的需要,列出調(diào)查內(nèi)容; (2)歸納出相關(guān)的問題; (3)確定調(diào)研的方式; (4)確定詢問方式; (5)確定詢問次序; (6)斟酌提問方式; (7)進(jìn)行小規(guī)模效果測試; (8)根據(jù)測試結(jié)果,調(diào)整調(diào)查表。  ?。?)書面詢問技術(shù) 是指在問卷調(diào)查表設(shè)計(jì)時(shí),要注意問題的提出,如何在問卷中不重復(fù)出現(xiàn)同一個(gè)問題等等。   2.詢問技術(shù)  ?。?)口頭詢問技術(shù) 調(diào)查人員必須具備敏捷的思維,事先準(zhǔn)備好提綱或調(diào)查問詢表。這種方法可以增加樣本的代表性,避免樣本集中于總體的某個(gè)層面。具體做法是將調(diào)查總體逐個(gè)編號,然后決定樣本的大小,根據(jù)隨機(jī)數(shù)表抽取回 需樣本。根據(jù)抽樣技術(shù)的差別,常用的隨機(jī)抽樣可分為簡單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣和分群隨機(jī)抽樣等方式。非隨機(jī)抽樣的樣本是由調(diào)研者憑經(jīng)驗(yàn)主觀選定的,因而代表性依賴于調(diào)研者的經(jīng)驗(yàn),具有主觀性,所以調(diào)研結(jié)果誤差較大,不能正確的反映總體和實(shí)際情況。一般可分為非隨機(jī)抽樣調(diào)查和隨機(jī)抽樣調(diào)查兩類。   (五)項(xiàng)目調(diào)研的技術(shù) 項(xiàng)目調(diào)研技術(shù)主要包括抽樣技術(shù)、詢問技術(shù)和分析技術(shù)。報(bào)告的面對對象是調(diào)研人員?! ?5.提出調(diào)研報(bào)告 調(diào)研報(bào)告是將調(diào)研數(shù)據(jù)分析結(jié)果書面化的形式,也是對整個(gè)調(diào)研工作的總結(jié)。分析方法主要有定量分析與定性分析兩種。從而保證分析工作的客觀科,人而更好指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目活動的順利進(jìn)展。   (1)數(shù)據(jù)資料的收集 數(shù)據(jù)資料的收集階段往往費(fèi)用很高,但對整個(gè)項(xiàng)目活動的開展具有重要意義,調(diào)研主管人員必須監(jiān)督現(xiàn)場的工作,采取相當(dāng)?shù)拇胧┓乐故д嫘畔⒌某霈F(xiàn)。   調(diào)研計(jì)劃實(shí)施 在調(diào)研計(jì)劃制定出之后,就到了計(jì)劃的實(shí)施階段。  ?。?)確定費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目調(diào)查需要一定的費(fèi)用支出,這樣便要合理地制定費(fèi)用預(yù)算。  ?、蹖?shí)驗(yàn)法 實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查對象隨機(jī)地分成若干組,通過有意識地控制實(shí)驗(yàn)條件中的若干變量,以此來觀察條件變化后的各種反應(yīng),從中找出各種反應(yīng)的差別。書面詢問法是指調(diào)研人員事先制定出了調(diào)查表,以當(dāng)面填寫或郵寄填寫的形式收集信息。采用口頭詢問法時(shí),由項(xiàng)目調(diào)研人員直接通過語言與訪問對象進(jìn)行交談,從交談中獲取所需要的信息資料,也可以采取座 談會的形式。也可以從不同角度對調(diào)查對象進(jìn)行觀察,從而對調(diào)查對象作整體評價(jià)。  ?、儆^察法 觀察法是一種單向調(diào)研活,主要是由項(xiàng)目調(diào)查人員通過直接觀察,進(jìn)行實(shí)地記錄,以獲取所需的資料。但是這樣的二手資料必須精確、可靠并且真實(shí)。資金平衡表、銷售統(tǒng)計(jì)以及其他報(bào)表檔案,外部資料常來自政府的文件、書籍、報(bào)紙、期刊,以及各種出版物。調(diào)研人員可以從內(nèi)部資料中獲取,也可以利用外部資料間接獲取。在現(xiàn)代項(xiàng)目調(diào)研中,往往采用第二手資料的形式來進(jìn)行調(diào)研工作。這種資料常常來自現(xiàn)場的調(diào)查。第一手資料指為了一定的目的采集所得的原始資料。  ?。?)確定資料來源 項(xiàng)目調(diào)研計(jì)劃制定必須要考慮資料來源的選擇。   3.制定調(diào)研計(jì)劃 項(xiàng)目調(diào)研專題與目的確定之后,緊接著便是調(diào)研計(jì)劃的制定。   (3)因果關(guān)系調(diào)研 因果關(guān)系調(diào)研是指為了查明項(xiàng)目不同要素之間的關(guān)系,以及查明導(dǎo)致產(chǎn)生一定現(xiàn)象有原因所進(jìn)行的調(diào)研?! 。?)探索性調(diào)研 探索性調(diào)研一般是在調(diào)研專題的內(nèi)容與性質(zhì)不太明確時(shí),為了了解問題的性質(zhì),確定調(diào)研的方向與范圍而進(jìn)行的搜集初步資料的調(diào)查,通過這種調(diào)研,可以了解情況,發(fā)現(xiàn)問題,從而得到關(guān)于 調(diào)研項(xiàng)目的某些假定或新設(shè)想,以供進(jìn)一步調(diào)查研究。   2.確定調(diào)研目標(biāo) 在確定調(diào)研目標(biāo)時(shí),應(yīng)當(dāng)努力使問題定量化,提出明確具體的數(shù)量目標(biāo)。選題太寬,將會使調(diào)研人員無所適從,不能發(fā)現(xiàn)真正需要的信息;選題太窄,不能通過調(diào)研充分反映市場的狀況,使調(diào)研起不到應(yīng)有的作用。  ?。ㄋ模╉?xiàng)目調(diào)研程序 項(xiàng)目調(diào)研是一種有計(jì)劃、有組織的策劃活動,必須遵照一定的工作程序,具體來說包括確定調(diào)研專題確定調(diào)研目標(biāo)、制定調(diào)研計(jì)劃、實(shí)施調(diào)研計(jì)劃、提出調(diào)研報(bào)告四個(gè)階段。   4.創(chuàng)造性原則 項(xiàng)目調(diào)研應(yīng)當(dāng)是一種創(chuàng)造性的工作,需要調(diào)研者具有強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神。因此,在進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研時(shí),必須注意所獲得信息的投入產(chǎn)出比例關(guān)系,調(diào)查策劃者應(yīng)明確哪些調(diào) 研項(xiàng)目,采取哪些調(diào)研方法,應(yīng)投入多少的成本,取得多大的效用等。另外,也應(yīng)從多種渠道獲取信息,也有利于提高調(diào)研結(jié)果的可信度。   2.復(fù)合性原則 在項(xiàng)目調(diào)研中,調(diào)查者切忌過份地依賴某一種自己熟悉或偏愛的調(diào)查方法。首先,策劃者必須貫徹實(shí)事求是的科學(xué)精神,保證調(diào)研結(jié)果的客觀性,不可用主觀臆測來代替對客觀事實(shí)的觀察。項(xiàng)目調(diào)研的質(zhì)量、關(guān)系到最終獲得市場信息的可靠性,進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目活動的開展,因此對項(xiàng)目調(diào)研提出了幾點(diǎn)要求:   1.科學(xué)性原則 由于項(xiàng)目調(diào)研工作的復(fù)雜性,需要有一整套科學(xué)的調(diào)查方法作為成功的保證。包括: ①人口因素; ②經(jīng)濟(jì)因素; ③生態(tài)因素; ④科學(xué)技術(shù)因素; ⑤政治法律因素; ⑤社會文化因素。包括: ①企業(yè)自身; ②項(xiàng)目中介; ③競爭者; ④項(xiàng)目消費(fèi)者。根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境因素的性質(zhì),可以把項(xiàng)目環(huán)境分為微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。具體包括: (l)市場潛力; (2)市場份額; (3)市場特性; (4)市場壁壘;   6.項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。包括: (l)競爭項(xiàng)目產(chǎn)品狀況; (2)項(xiàng)目產(chǎn)品檢驗(yàn); (3)項(xiàng)目產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)。包括: (1)項(xiàng)目消費(fèi)者權(quán)利; (2)生態(tài)環(huán)境狀況; (3)社會價(jià)值觀念; (4)國家政策導(dǎo)向; (5)國家法律規(guī)定; (6)行業(yè)自律條規(guī)。包括: (1)經(jīng)濟(jì)趨勢; (2)經(jīng)營業(yè)務(wù); (3)內(nèi)部員工; (4)行業(yè)狀況; (5)財(cái)政狀況。調(diào)研內(nèi)容包括: (1)廣告動機(jī); (2)廣告版面; (3)廣告媒介; (4)廣告效果; (5)廣告競爭。只有通過科學(xué)的項(xiàng)目調(diào)研,才能減少項(xiàng)目的不確定性,使市場決策更有依據(jù),降低項(xiàng)目策劃的風(fēng)險(xiǎn)程度,另一方面,項(xiàng)目策劃在實(shí)施過程中,可以通過調(diào)研檢查決策的實(shí)施情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)決策中的失誤和外界條件的變化,起到反饋信息的作用,為進(jìn)一步調(diào)整和修改決策方案提供新的依據(jù)。第三章 項(xiàng)目策劃的流程現(xiàn)體系   3.1項(xiàng)目策劃的流程    一、項(xiàng)目調(diào)研 項(xiàng)目調(diào)研是指在一定的營銷環(huán)境下,系統(tǒng)地搜集、分析和報(bào)告和有關(guān)項(xiàng)目信息的過程。沒有想不到的,只有做不到的,這是這種策劃方法的原則。   由于這種方法受到一定的時(shí)間、地點(diǎn)以及人文條件的制約,具體操作要靠策劃人自己來準(zhǔn)確的把握?! 』疑到y(tǒng)法是指利用一些已知的行為結(jié)果,來推斷行為的回因或未來模糊的不確定性的行為。系統(tǒng)可以根據(jù)其信息的清晰程度,分為白色、黑色和灰色系統(tǒng)。意思是堅(jiān)持以真為本的藝術(shù)趣味,并對想象材料進(jìn)行集中概括加工,這種集中概括的心理過程,正是策劃所要經(jīng)歷的過程。策劃人要像蜜蜂采蜜一樣,從各種鮮花中一點(diǎn)一滴地采集最有效的成份。   三、拍腦瓜法   拍腦瓜法又稱創(chuàng)意法,是指策劃人收集有關(guān)產(chǎn)品、市場、消費(fèi)群體的信息,進(jìn)而對材料進(jìn)行綜合分析與思考,然后打開想象的大門,形成意境,但不會很快想出策劃案,它會在策劃人不經(jīng)意時(shí)突然從頭腦中跳躍出來。專家的意見得出結(jié)果后,策劃人需要對結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。這種策劃方法的優(yōu)點(diǎn)是:專家們互不見面,不能產(chǎn)生權(quán)威壓力,因此,可以自由地充分地發(fā)表自己的意見,從而得出比較客觀的策劃案。德爾菲法是古希臘的一座城市,因阿波羅神殿而馳名,由于阿波羅有著高超的預(yù)測未來的能力,故德爾菲成了預(yù)測、策劃的代名詞。這種策劃方法的優(yōu)點(diǎn)是:獲取廣泛的信息、創(chuàng)意,互相啟發(fā),集思廣議,在大腦中掀起思考的風(fēng)暴,從而啟發(fā)策劃人的思維,想出優(yōu)秀的策劃方案來。   頭腦風(fēng)暴法的不足之處就是邀請的專家人數(shù)受到一定的限制,挑選不恰當(dāng),容易導(dǎo)致策劃的失敗。再者會議的時(shí)間也應(yīng)當(dāng)適中,時(shí)間過長,容易偏離策劃案的主題,時(shí)間太短,策劃者很難獲取充分的信息。為此,參加會議的專家的地位應(yīng)當(dāng)相當(dāng),以免產(chǎn) 生權(quán)威效應(yīng),從而影響另一部分專家創(chuàng)造性思維的發(fā)揮。   所謂的頭腦風(fēng)暴法是指采用會議的形式,如集專家開座談會征詢他們的意見,把專家對過去歷史資料的解釋以及對未來的分析,有條理地組織起來,最終由策劃者做出統(tǒng)一的結(jié)論,在這個(gè)基礎(chǔ)上,找出各種問題的癥結(jié)所在,提出針對具體項(xiàng)目的策劃創(chuàng)意。把企業(yè)文化與社會文化有機(jī)的結(jié)合起來,文化搭臺,大造聲勢,唱經(jīng)貿(mào)大戲,聲東擊西,弦外之音,創(chuàng)名牌之路,可見利用節(jié)日項(xiàng)目進(jìn)行造勢,要特別注意節(jié)日與所要表現(xiàn)事物的內(nèi)在聯(lián)系,進(jìn)而兩者有機(jī)的結(jié)合起來,相互融合。這個(gè)項(xiàng)目給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益,節(jié)省了大量的廣告宣傳費(fèi)用,為促進(jìn)成都啤酒行業(yè)的良性競爭,維持競爭秩序,顯示了特有的扭力。在啤酒節(jié)會場,迎門而立的是一大型廣告牌,上面寫著亞運(yùn)之年喝亞太,更添風(fēng)采。承辦啤酒節(jié)的有關(guān)策劃者,通過各種新聞媒介,大作廣告宣傳,制造聲勢,
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