中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)典案例----現(xiàn)代城(參考版)
2025-06-03 11:41本頁面
【正文】 畢竟， 房地產(chǎn)從來就不只是蓋房子那么簡單。 《案例選編》沒有在技術(shù)專題方面作太多討論，然而對房地產(chǎn)界而言，決策者在第一線的思維方式和價值取向很大程度上決定了一個項目的成敗。 他鄭重聲明：無論您是購買現(xiàn)代城居室的客戶，還是設(shè)備供應(yīng)商、 材料供應(yīng)商，抑或是僅僅對現(xiàn)代城感興趣而到現(xiàn)代城看看的朋友，只要受到不禮貌的對待，或者對現(xiàn)代城有什么意見和建議，均可以撥打總經(jīng)理熱線，他將在第一時間內(nèi)作出回答。 （三） 設(shè)立監(jiān)督機(jī)制 潘石屹在公司制定了投訴制度，為此專門設(shè)置了一條總經(jīng)理熱線，安排專人負(fù)責(zé)。酒會過程中舉行的抽獎活動一次次把氣氛推向了高潮。許多客戶對小戶型表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的興趣，紛紛就小戶型的投資前景 、付款方式進(jìn)行了詳細(xì)的咨詢。接下來，公司向大家通報了現(xiàn)代城工程進(jìn)展情況，特別介紹了即將于 11月份推出的 3號樓小戶型，并播放了現(xiàn)代城的工程進(jìn)展情況的幻燈片。兩點鐘，酒會在熱烈的氣氛中開始。 220名客戶和中鴻天房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)、員工，現(xiàn)代城的設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)備、材料供應(yīng)商，律師事務(wù)所等代表近 300人參加了這次酒會。清風(fēng)凜冽，呵氣成霜，白天的最高氣溫降到了攝氏零下 8度。出席酒會的有發(fā)展商、代理商、設(shè)計師、建筑單位、裝修單位、設(shè)備供應(yīng)商等方面的代表以及部分客戶。這體現(xiàn)于《現(xiàn)代城客戶通訊》、客戶聯(lián)誼會、總經(jīng)理投訴電話等務(wù)實而有效的第二營銷渠道。要考慮房子的個性化，千萬不要做漢堡包，我們做的房子，如果沒有個性化的話，就會失去賣點。許多人來問，還有沒有復(fù)式的。對于最上面的難銷單元，營銷者把上面的 28層、 27層結(jié)合起來，也做了一個復(fù)式的房子，也起了一個名字，叫空中別墅型。他們把下面兩層房子做成復(fù)式，給它配了一個單獨的停車場和草坪花園，起了一個名字：花園別墅型?，F(xiàn)代城發(fā)展商想了一個主意，把最不好賣的兩層房子很快銷售出去了， 而且銷售的價格大概高出普通價格 30%。 （三） 把最難賣的變?yōu)樽詈觅u的 作為 28層的房子，最難賣的是最上面一層，有水箱的聲音、受太陽曬。而當(dāng)時北京的房地產(chǎn)市場發(fā)生了變化，一是機(jī)關(guān)購買的越來越少，二是個人購買到年底才發(fā)獎金，可以考慮能不能購買房子。 現(xiàn)在分析，這主 要是由于前幾年北京的房子，大部分是機(jī)關(guān)來購買，機(jī)關(guān)年初才下計劃。盡管有些人認(rèn)為該休整休整了，潘石屹仍堅持銷售。 （二） 主動銷售 現(xiàn)代城 1998年 9月 2日拿到許可證，時間已經(jīng)比較晚。如果在規(guī)定時間交樓，錢就自動轉(zhuǎn)到發(fā)展商的帳號；假如不 能按期交樓，客戶可以自由取回錢款，包括利息。二、由銀行控制購房款的流向。 第四節(jié) 現(xiàn)代城的銷售 一、 實戰(zhàn)技巧 （一） “三板斧” 現(xiàn)代城項目精心準(zhǔn)備了三板斧。 現(xiàn)代城簡明 的命名曾受人指摘，那么如何評價現(xiàn)代城簡明的賣點呢？不管怎么樣，潘石屹在他的項目中體現(xiàn)了他個人的一些理念和價值觀，作為經(jīng)商的境界，這是令人羨慕的。 現(xiàn)代城在規(guī)劃、設(shè)計當(dāng)中的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)將成為其升值的必要條件。作為時代發(fā)展的產(chǎn)物，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為信息傳遞的重要載體，沒有計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的地方在未來社會將成為信息的孤島。平方米的價格出租，那么其總房款、月租金收入、出租回報率分別如下： 總房款 =8500 152=12920xx元 月租金收入 =125 152=19000元 另外，根 據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，個人出租房屋應(yīng)交房產(chǎn)稅和個人所得稅，房產(chǎn)稅稅率為月租金收入的 12%，即： 應(yīng)交房產(chǎn)稅 =月租金收入 12%=2280元 所得稅稅率為 20%，依據(jù)交納所得稅的有關(guān)計算規(guī)定： 應(yīng)交個人所得稅 =（月租金 房產(chǎn)稅）（ 120%） 20%=2675元 則實際租金收入 =月租金 房產(chǎn)稅 所得稅 =14045元 租金回報率 =實際月租金收入 12/總房款 =13% 如果該客戶做七成十年按揭，該租金收入高于向銀行提供的月還款額。平方米計算，其租金回報率仍可達(dá)到 13%。 以目前國貿(mào)地區(qū)高檔住 宅（公寓）的平均租金 $25/月國貿(mào)寫字樓、公寓的租金在北京一直高居榜首，從而也帶動了地區(qū)的物業(yè)開發(fā)，致使這一帶成了最繁華、最高檔的辦公區(qū)域。而房地產(chǎn)因具有高投入，回報穩(wěn)定等特點，為大多數(shù)高收入者所鐘愛。房屋既是人類生存的必需品，也是重要的投資工具。 現(xiàn)代城提醒客戶除了看房子的本身外，還要看一看它的地段，更主要的是看看這個地段未來的升值潛力會怎樣，因為房屋的升值就全寄托在未來的地段上！ （三） 設(shè)計租金回報率 圍繞“升值潛力”這一賣點，現(xiàn)代城營銷人員為買家設(shè)計了清晰的租金回報率說明。而且還免掉了每平方米 85元熱力集資費和每平方米 100多元電力集資費。北京存在的一些空置的房子，大部分是因為沒有好的配套設(shè)施?，F(xiàn)代城奉勸客戶說：在選擇物業(yè)時千萬別忽視了這個“大頭”。因為，北京市政設(shè)施比大陸其他城市要好，所以地價在 房屋價值中的比重要高。只有土地才是升值的，它通過房屋表現(xiàn)出來了，所以房屋會升值?！钡貎r的價值是由
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