品牌效應(yīng)與房產(chǎn)營銷(參考版)
2025-06-25 15:46本頁面
【正文】 也因此而吸引了包括不少業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)的1600戶名流精英把冠城園作為投資置業(yè)的首選。同時(shí)，住房的質(zhì)量好是看得見的，且距南浦大橋只有8公里，交通四通八達(dá)，確實(shí)是低價(jià)的好住房。由上海文杰房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售的康馨花園銷售時(shí)采用了低開高走的價(jià)格走勢(shì)，開盤銷售時(shí)以成本價(jià)賣出人氣后，逐步提價(jià)，給購買者提供了及時(shí)升值機(jī)會(huì)?？弟盎▓@作為低價(jià)位住房，為了擴(kuò)大市場(chǎng)銷售，減輕客戶的購買資金壓力，在浦東地區(qū)獨(dú)家推出了首 付10％房款即可入住現(xiàn)房的銷售形式，引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響。確實(shí)難以相信，地處浦東康橋開發(fā)區(qū)的康馨花園自8月6日開盤銷售至今不到20天，銷售達(dá)45套住房，創(chuàng)出了平淡銷售的新業(yè)績(jī)，令市場(chǎng)人士關(guān)注。日前，上海文杰房地產(chǎn)公司刊登了一則致歉啟事：限額銷售的30套住房15天全部售完，并實(shí)行漲價(jià)銷售。我們不能建設(shè)好了社區(qū)之后再去評(píng)判其素質(zhì)，因?yàn)槟菚r(shí)如發(fā)現(xiàn)住宅社區(qū)的素質(zhì)不高，想去更正修改，則木已成舟，悔之晚矣。過去提及設(shè)計(jì)要以人為本，現(xiàn)在應(yīng)該?quot。但各房地產(chǎn)策劃公司，應(yīng)該有一套自己的說法。社區(qū)的整體素質(zhì)高，市場(chǎng)號(hào)召力就大，產(chǎn)品的整體競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)，所要傳播出去的賣點(diǎn)就越實(shí)在，當(dāng)然，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小?！ ‘?dāng)然，優(yōu)秀是相對(duì)的，可根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，整個(gè)城市的住宅發(fā)展水平去評(píng)判優(yōu)秀與否。如果顧此失彼則應(yīng)了短板定律一說，就象我國早期的電視機(jī)，許多零部件不比外國的差，但就是個(gè)別零件不過關(guān)，導(dǎo)致圖象色彩總是不那么舒服。條件好的社區(qū)，物業(yè)管理還可提供信息增值服務(wù)、家政服務(wù)、教育服務(wù)、健康管理服務(wù)等。物業(yè)管理：物業(yè)管理好壞，取決于社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的范圍及服務(wù)質(zhì)量如何。那么，如何提高社區(qū)住宅的整體素質(zhì)呢？首先，要把四大要素進(jìn)一步細(xì)分：建筑單體主要包括：套型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外立面；環(huán)境景觀主要包括：交通路網(wǎng)、公共藝術(shù)、綠化景園、工程管道系統(tǒng)；公建配套主要包括：車位設(shè)置、康體設(shè)施、滿足人們工作、生活需要的一切服務(wù)設(shè)施。 10社區(qū)整體素質(zhì)一個(gè)需要不斷量化的賣點(diǎn)社區(qū)的整體素質(zhì)高，市場(chǎng)號(hào)召力就大，產(chǎn)品的整體競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)，所要傳播出去的賣點(diǎn)就越實(shí)在 一個(gè)住宅社區(qū)的整體素質(zhì)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：建筑單體、環(huán)境景觀、公建配套、物業(yè)管理。優(yōu)詩美地的名稱，使樓盤的營銷做足了環(huán)境的文章。 位于上海航華地區(qū)的鴻禧花園是臺(tái)商獨(dú)資的項(xiàng)目，僅5萬平方米的建筑面積，綠化覆蓋率達(dá)50％，它的園林景觀設(shè)計(jì)，使人置身于終年綠色蔥蘢的花園之中，樹木、鮮花、假山景觀圍合著私家泳池，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，吸引了上海諸多的三資買主；上海西南地區(qū)的萬科城市花園優(yōu)詩美地小區(qū)，以圍合建筑的組團(tuán)設(shè)計(jì)，讓每一位業(yè)主穿越綠蔭花徑，觀賞自然園景，使人在不經(jīng)意中享受到一種溫馨和反璞歸真的感覺。上海已有一些個(gè)案樓盤，不但充分利用周邊的環(huán)境特色，而且在住宅小區(qū)中的環(huán)境設(shè)計(jì)、綠化布置已呈現(xiàn)生態(tài)環(huán)境型的走勢(shì)。這對(duì)開發(fā)商傳遞出一個(gè)信息：在樓盤規(guī)劃中，環(huán)境設(shè)計(jì)已成為日后銷售的一個(gè)重大因素。要擺脫共性的束縛，顯示樓盤的特點(diǎn)和特色，尋找與眾不同的熱銷賣點(diǎn)越來越重要。因此，房地產(chǎn)品牌策劃師還應(yīng)該是一個(gè)真正的社會(huì)學(xué)家。社區(qū)變遷緣于社區(qū)整體與環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部多個(gè)組成部分之間的互動(dòng)形式：合作、競(jìng)爭(zhēng)、沖突、協(xié)調(diào)和同化；這五種互動(dòng)形式導(dǎo)致現(xiàn)代城市社區(qū)的整合與分化、適應(yīng)與發(fā)展。 房地產(chǎn)社區(qū)從靜態(tài)的角度看，它是一個(gè)具有特定結(jié)構(gòu)、性質(zhì)和特點(diǎn)的實(shí)體。他們都希望自己的社區(qū)變得更加和諧、美好，以期能在本社區(qū)中長(zhǎng)期生活下去，而不愿意遷移到別的社區(qū)去。久而久之，人們對(duì)他們生活于其中的社區(qū)產(chǎn)生了一種特殊的感情。人們?cè)谧约核畹纳鐓^(qū)中與別人結(jié)成種種社會(huì)關(guān)系（如血緣、鄰里、業(yè)緣關(guān)系等）；社區(qū)中又存在著種種商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。房地產(chǎn)品牌社區(qū)策劃很重要的方面，就是塑造社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)的歸屬感。： 社區(qū)是由許多群體和組織所構(gòu)成的，社區(qū)成員生活、工作在這些群體和組織之中，社區(qū)的性質(zhì)和規(guī)模對(duì)社區(qū)的結(jié)構(gòu)有極火的影響，而社區(qū)結(jié)構(gòu)的不同，又會(huì)對(duì)社區(qū)成員的心理和行為產(chǎn)生不同的影響。： 社區(qū)區(qū)位策劃就是研究社區(qū)生活的時(shí)間和空間因素，在社區(qū)中，人們的不同活動(dòng)有著不同的空間分布，他們對(duì)時(shí)間的利用也有一定的形式。 房地產(chǎn)品牌社區(qū)的邊界一般限制在人們?nèi)粘Ｉ钪心苤苯影l(fā)生互動(dòng)的范圍之內(nèi)或在那些能滿足人們基本需要（如經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和社會(huì)控制）的設(shè)施、機(jī)構(gòu)所能發(fā)揮作用的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)社區(qū)邊界根據(jù)研究與策劃的需要可大可小，一般可分為從小到大以下系列：組團(tuán)（居民小組）、小區(qū)（居委會(huì)）、居住區(qū)、地區(qū)（街道）等?！ ∩鐣?huì)學(xué)中廣義的社區(qū)概念即：社區(qū)就是區(qū)域性的社會(huì)，換言之，社區(qū)就是人們憑感官能感覺到的具體化了的社會(huì)。人們?cè)谏鐓^(qū)中出生、成長(zhǎng)，在社區(qū)中工作、安家、交往，從出生到終老，始終生活在一個(gè)或多個(gè)社區(qū)中，其一言一行，均林社區(qū)習(xí)得，并予以強(qiáng)化。 8房地產(chǎn)品牌社區(qū)策劃 他們?yōu)樽约荷鐓^(qū)所取得的成就感到自豪，或?yàn)樽约荷鐓^(qū)的落后感到羞恥 從社會(huì)學(xué)的角度認(rèn)知房地產(chǎn)品牌，她是一個(gè)社區(qū)系統(tǒng)?！ ‖F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在結(jié)構(gòu)空間的策劃中占據(jù)特別突出的地位。 近代科學(xué)技術(shù)的偉大成就為我們提供的手段，不僅對(duì)于滿足功能要求要經(jīng)濟(jì)有效并強(qiáng)有力得多，而且其藝術(shù)表現(xiàn)力也為我們提供了極其寬廣的可能性。結(jié)構(gòu)空間必須具有確定的量（大小、空量）、確定的形（形狀）和確定的質(zhì)（能避風(fēng)雨、御寒暑、具有適當(dāng)?shù)牟晒馔L(fēng)條件）。 怎樣才能達(dá)到多樣統(tǒng)一呢？盡管很多人認(rèn)為無成法可循，但正如格羅皮馬斯所指出：構(gòu)成創(chuàng)作的文法要素是有關(guān)韻律、比例、亮度、虛實(shí)等法則，詞匯和文法可以學(xué)到……建筑藝術(shù)也有它自己的語言，必然有它的詞匯和文法。不明確這一點(diǎn)，就會(huì)陷入思想上的混成，甚至?xí)驗(yàn)楦髯詷?biāo)準(zhǔn)和尺度差異，而否定普遍、必須的共同準(zhǔn)則。二、意境空間的策劃 意境空間策劃的目的是滿足消費(fèi)者精神感受上的要求。形式由功能而來的看法，正是這種觀點(diǎn)的集中表現(xiàn)。適用列在建筑三要素之一，以后各個(gè)歷史時(shí)期，盡管所強(qiáng)調(diào)的側(cè)重點(diǎn)時(shí)有不同，但是誰都不能抹煞功能在建筑中所處的地位。這三者由于形成的根據(jù)不同，各自所受到的制約條件不同，各自所遵循的法則不同，因而它們并不天然就是吻合統(tǒng)一的，這就要求建筑師必須根據(jù)房地產(chǎn)品牌策劃師的總體策劃把這三者有機(jī)地統(tǒng)一為一體。 7房地產(chǎn)品牌空間策劃 建筑藝術(shù)也有它自己的語言，必然有它的詞匯和文法 房地產(chǎn)品的評(píng)定對(duì)象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，即建筑，消費(fèi)者對(duì)于建筑的品質(zhì)和價(jià)值的認(rèn)知取決于以下三個(gè)方面： 消費(fèi)者對(duì)建筑提出的功能和使用方面的要求； 消費(fèi)者對(duì)建筑提出的精神和審美方面的要求； 以何種必要的物質(zhì)技術(shù)手段達(dá)到上述兩方面的要求。面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商不得不認(rèn)
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