農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究(參考版)
2025-06-25 13:52本頁面
【正文】 蕪湖、蘇州、順德三地的流轉(zhuǎn)模式都是在結(jié)合實(shí)際發(fā)展情況的基礎(chǔ)上制定的,不管是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府推動(dòng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng),都很好地結(jié)合本地實(shí)際情況,注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展和探尋經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局時(shí),將農(nóng)民的合法權(quán)益作為基本出發(fā)點(diǎn),讓農(nóng)民參與到城鎮(zhèn)化、工業(yè)化以及土地增值的利益分享中來,不僅盤活了大量集體建設(shè)用地,促進(jìn)了集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展,而且農(nóng)民在這個(gè)過程中獲得了應(yīng)有的權(quán)益,家庭收入不斷提高,社會保障得到合理安排,而這些都促進(jìn)了和諧社會的開展,也為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)一步的發(fā)展以及探索入市流轉(zhuǎn)提供了很好的制度借鑒。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)牽涉到多方利益集團(tuán),要規(guī)避其中的矛盾和糾紛,首先要將集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)清晰界定在產(chǎn)權(quán)清晰的前提下,才能進(jìn)一步開展集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作,做好后續(xù)的登記發(fā)證手續(xù),公平合理地分配補(bǔ)償金額以及土地增值金額，而且清晰的產(chǎn)權(quán)能夠避免一系列不必要的矛盾糾紛,有利于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步發(fā)展以及開展入市可行性的探討。六、試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)啟示和結(jié)論 順德、蘇州、蕪湖三個(gè)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的選擇是考慮到了各地的經(jīng)濟(jì)差異以及區(qū)位差異,最主要的是這三個(gè)試點(diǎn)城市的做法具有代表性。保權(quán)保利流轉(zhuǎn)模式比保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式在保護(hù)集體組織利益上有了更高的要求，對土地收益分配和用途作了明確的規(guī)定。如蘇州的“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場、統(tǒng)一管理”模式。土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益雖然大部分能留在集體經(jīng)濟(jì)組織，但是國家直接參與流轉(zhuǎn)收益分配帶有強(qiáng)制性，一定程度上也損害了農(nóng)民的利益。流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益大部分能夠流存在集體組織內(nèi)部，一定程度上保障了農(nóng)民的利益，流轉(zhuǎn)騰挪出的土地解決了建設(shè)用地短缺的問題，同時(shí)也規(guī)范了集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)的無序狀況。保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式 該種模式認(rèn)為可以在不改變集體土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上，參照國有土地有償使用方式，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定的條件下進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益可以在集體經(jīng)濟(jì)組織和國家之間分配。 轉(zhuǎn)權(quán)讓利流轉(zhuǎn)模式是在上世紀(jì)九十年代經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集體土地?zé)o序流轉(zhuǎn)的背景下，原國家土地局推行的一項(xiàng)制度創(chuàng)新，主要集中在國家實(shí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)前的早期的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)探索中。流轉(zhuǎn)帶有明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，政府在流轉(zhuǎn)過程中處于強(qiáng)勢地位。但是這種模式也有很大的局限性。轉(zhuǎn)權(quán)讓利流轉(zhuǎn)模式不再保留集體土地所有權(quán)，一般是城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的存量建設(shè)用地，嚴(yán)格限定新增建設(shè)用地，通過征收后的集體土地進(jìn)入市場后與國有土地按“統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、同一市場”進(jìn)行管理，土地流轉(zhuǎn)的收益部分返還到集體手中。圍繞“權(quán)”和“利”兩個(gè)方面，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)按流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)客體和收益分配的不同，主要分為轉(zhuǎn)權(quán)讓利流轉(zhuǎn)模式、保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式和保權(quán)保利流轉(zhuǎn)模式。五、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性模式 土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，伴隨土地權(quán)利流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生土地收益。為維護(hù)土地市場秩序、保證土地資產(chǎn)不流失，蘇州在集體土地地價(jià)管理上做到了公開、規(guī)范。另外，還確定了流轉(zhuǎn)的年限，轉(zhuǎn)讓的最高不超過 50 年；出租的依企業(yè)經(jīng)營期限而設(shè)定。對農(nóng)村集體存量建設(shè)用地也有明確界定，指農(nóng)村集體土地中已經(jīng)依法辦理使用手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，不包括農(nóng)民宅基地。該《辦法》內(nèi)容有：確定流轉(zhuǎn)的范圍，限于蘇州城市規(guī)劃區(qū)、縣級市人民政府所在地的鎮(zhèn)以及國家、省級開發(fā)區(qū)范圍以外的集體建設(shè)用地；企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股舉辦外商投資企業(yè)或內(nèi)資聯(lián)營企業(yè)、跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建企業(yè)集團(tuán)公司或者股份合作公司等情況造成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，都必須通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)或更換實(shí)際使用者；同時(shí)還限定，流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。但隱形交易又會帶來了其他一系列問題。當(dāng)時(shí)企業(yè)開始推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度的改革，急需獲得土地來滿足生產(chǎn)用地。為了鼓勵(lì)失地的農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，蕪湖市的試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)還發(fā)展起了“租房經(jīng)濟(jì)”。政府通過把流轉(zhuǎn)取得的收益為失地農(nóng)民辦理養(yǎng)老保障，醫(yī)療保障，組織失地農(nóng)民培訓(xùn)，進(jìn)行安置，建設(shè)文化設(shè)施等。通過幾年的試點(diǎn)，土地流轉(zhuǎn)對促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展效果明顯。蕪湖試點(diǎn)在完善農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序和規(guī)則方面取得了顯著成效。其主要內(nèi)容包括：農(nóng)村集體建設(shè)用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)一開發(fā)，采用招標(biāo)、拍賣等市場方式公開提供土地使用權(quán)；農(nóng)村集體建設(shè)用地經(jīng)批準(zhǔn)后可以采用轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、租賃、聯(lián)營、抵押等多種形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)；土地轉(zhuǎn)要征得土地所有者的同意，由土地所有者與使用者簽訂書面合同；農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)；農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的土地收益，要在土地所有權(quán)人與市、縣、鎮(zhèn)人民政府之間進(jìn)行分配，等等。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的推行，就是要
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