4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序(參考版)
2024-08-27 03:55本頁(yè)面
【正文】 我們相信：農(nóng)村，讓生活更美好。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化。只要注重耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)，也能把農(nóng)村搞得山川秀美。最終把窮人留在城市，享受廉租房 ，讓富人住在 “ 鄉(xiāng)下 ” ，甚至住進(jìn)別墅。如何改變這一不均衡的狀況。若農(nóng)民通過(guò)出售、出租自己的房屋，可以獲得更高的收益。而不是沿用原來(lái)的土地制度，建設(shè)用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，并將集 體土地征收為國(guó)有土地后才使用，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民。農(nóng)民自己建造的宅基地上的房屋，若其土地不是集體土地， 第 19 頁(yè) 共 20 頁(yè) 而是國(guó)有土地，那么農(nóng)民都擁有了自己的別墅，試問(wèn)哪個(gè)農(nóng)民不愿意呢。其實(shí) 54 憲法將土地的所有權(quán)分 給農(nóng)民是對(duì)農(nóng)民最大的恩惠，但是將農(nóng)民的土地定為集體土地，而且只有使用權(quán)，是對(duì)農(nóng)民土地權(quán)利最大的剝奪。能自由流通的財(cái)產(chǎn)價(jià)值肯定大于限制流通的財(cái)產(chǎn)。經(jīng)常會(huì)看到一些報(bào)道：之所以不允許宅基地的轉(zhuǎn)讓，是為了保護(hù)農(nóng)民的利益，筆者每次看到這種報(bào)道就會(huì)非常氣憤，其說(shuō)是為了農(nóng)民的利益，實(shí)際上恰恰剝奪了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。集體土地不能自由流轉(zhuǎn)，集體土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格低廉，集體土地被征收補(bǔ)償?shù)土?、而且農(nóng)民個(gè)人得到的很少，申請(qǐng)集體建設(shè)用地手續(xù)復(fù)雜等。再區(qū)分集體土地與國(guó)有土地，已經(jīng)沒有必要了。法律規(guī)定：農(nóng)村和城 XX 縣區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。 集體土地與國(guó)有土地的界限越來(lái)越模糊。其實(shí)將農(nóng)村納入到城市中，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，將會(huì)迎來(lái)社會(huì)發(fā)展的新紀(jì)元。 將農(nóng)村與城市統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一發(fā)展，取消原來(lái)的分開規(guī)劃，各自發(fā)展的制度。有些地方的農(nóng)村發(fā)展的反而比城市 好，也是有的。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的城鄉(xiāng)二元化社會(huì)結(jié)構(gòu)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的情況下，需要進(jìn)行變革。那么現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民不能買農(nóng)村宅基地的問(wèn)題，就順利的解決了。那么基于戶籍制度建立的集體土地與國(guó)有土地所有權(quán)制度，將隨之而改革?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)戶籍越來(lái)越多，農(nóng)村戶籍越來(lái)越少，而且戶籍制度嚴(yán)重制約了人口的流動(dòng)，也存在戶籍歧視，現(xiàn)有的戶籍制度越來(lái)越跟不上時(shí)代的發(fā)展。農(nóng)村居民還是有權(quán)申請(qǐng)宅基地建造房屋，還是向政府部門申請(qǐng)宅基地；農(nóng)村居民還是可以向政府部門承包土地進(jìn)行耕種。土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，但是土地的用途還是進(jìn)行明確區(qū)分：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等，甚至可以更加細(xì)分。后來(lái)在歷次憲法修改時(shí)，才確立了集體土地的概念，并將農(nóng)民的土地所有權(quán)歸入到集體土地所有權(quán)中，并且限制了集體土地的流轉(zhuǎn)。 新中國(guó)解放至今，中國(guó)的土地所有權(quán)制度也是經(jīng)歷過(guò)轉(zhuǎn)變的，1954 年的《中華人民共和國(guó)憲法》第 8 條：國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán)和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)。筆者認(rèn)為：應(yīng)該合并集體土地與國(guó)有土地，將集體土地吸收合并為國(guó)有土地，建立一元化的國(guó)有土地制度，對(duì)現(xiàn)行的土地制度做一次徹底的改革。實(shí)行股份合作制，農(nóng)民擁有土地股份權(quán)，不再實(shí)際占用土地。 土地股份合作制學(xué)說(shuō)。集體土地所有權(quán)與國(guó)家土地所有權(quán)在民事法律地位上平等，所有權(quán)的權(quán)能充分，應(yīng)當(dāng)同等對(duì)待。采用這種辦法，有利于保護(hù)耕地，有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。 三、法律對(duì)策及立法建議 對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，人們做了很多研究，目前主要存在三種學(xué)說(shuō)： 轉(zhuǎn)讓權(quán)利說(shuō)。國(guó)家應(yīng)該允許地方政府拿出部分集體土地集中建造一些廠房及倉(cāng)庫(kù)租賃給企業(yè)使用。 如何解決以租代征，也是當(dāng)前政府的一個(gè)大課題，不能總是發(fā)令禁止。 產(chǎn)生以租代征的原因是兩方面的： 一、土地使用人有用地的需求，現(xiàn)行的供地模式，限制了其拿到土地或者拿地的成本太高。以租代征土地的使用人通常都是憑關(guān)系才拿到該地的使用權(quán)，那么就不排除地方政府收受好處的嫌疑。通常使用人在承租該土地后，建造工廠及倉(cāng)庫(kù)，也有建造住房的。但是地方政府卻直接將土地出租給了使用人，沒有辦理上述征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手 續(xù)。國(guó)務(wù)院多次發(fā)令嚴(yán)禁以租代征，但是收效甚微。所以是非常不合理的，也嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的權(quán)利。 如果說(shuō)《物權(quán)法》對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，那么公民對(duì)自己私有財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)就應(yīng)該被法律所認(rèn)可。這樣農(nóng)民在給自己帶來(lái)土地增值收益、實(shí)現(xiàn) “ 自我城市化 ”的同時(shí)，也為城市居民提供住房福利。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集 體所有，農(nóng)民當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。 第 13 頁(yè) 共 20 頁(yè) 若城鎮(zhèn)居民確有需求，筆者建議暫時(shí)采用租賃的方式，租賃宅基地及地上房屋，租賃期限可以適當(dāng)長(zhǎng)一些。我們完全有理由推出：若城鎮(zhèn)居民把戶口遷到農(nóng)村，應(yīng)該是該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員，應(yīng)該可以購(gòu)買該宅基地?！?XX 省農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（ XX 省人民政府令第 71 號(hào)， 2024 年 5 月 26日公布）規(guī)定：農(nóng)村村民是指具有本市常住戶口的本市 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。若只因其戶口為非農(nóng)業(yè)戶口，而剝削其宅基地使用權(quán)，是非常不合理的。譬如農(nóng)村的小孩考進(jìn)大學(xué)，戶口就轉(zhuǎn)為了非農(nóng)業(yè)戶口，大學(xué)畢業(yè)戶口回到農(nóng)村，那么這些戶口在農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)戶口，是否就失去宅基地使用權(quán)呢。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地及房屋的買賣合同是無(wú)效的，但是判決書都沒有直接引用法律法規(guī)。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地 法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) 得到農(nóng)村購(gòu)買宅
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