【正文】 經(jīng)計算，營業(yè)稅金及附加為 萬元，還清長期借款后的年利潤總額為 萬元（詳見表3）。按有關規(guī)定，本項目的所得稅率為33%，從獲利年起免征3年。營業(yè)收入：本項目暫時考慮按租賃方式經(jīng)營，租金水平按2007年第四季度南寧市該地段平均水平計算。其它管理費用按8000元/人/年計算經(jīng)計算，本項目還清長期借款后的年總成本費用為 萬元（詳見表2）本項目建設期二年。十四章 財務評價14 .1成本費用估算本項目原材料、燃料和動力價格均按項目所在地目前的市場價格或實際執(zhí)行價格計算，其中水費為：,電費為：。%。固定資產(chǎn)投資（見投資估算表）其中：，%，設備費3040萬元， 占總估算值的 %，安裝費1293萬元，%,，%.流動資金采用詳細估算法估算（詳見表5），經(jīng)估算為 萬元本項目總投資（包括固定資產(chǎn)投資）。項目主要包括交易大廳41501 m2，寫字樓（電子商務大樓）38400 m2，酒店35520 m2，沿街騎樓特色綜合商鋪30828 m2，倉庫37900 m2，地下室15000 m2，配套生活小區(qū)44352 m2。12 .3主要履行單位的選擇本項工程規(guī)模較大建議對參與履行項目施工的單位進行必要的資格審查，通過公開招標的方式確定。12 .2招標范圍按規(guī)定本項目的招標范圍為工程施工。第十二章 工程招投標12 .1項目招投標原則根據(jù)2001年中華人民共和國建設部令[第89號]《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》有關規(guī)定：房屋建筑和市政基礎設施工程的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的工程施工必須進行招標。工程建設包括初步設計及審批、設備訂購、施工圖設計、土建施工、設備安裝和調試、試營業(yè)等。項目實施進度包括項目前期工作和工程建設兩部分。10 .3人員培訓聘用的人員必須經(jīng)過有關培訓，持證上崗。保安部按三班制工作，其它（如行政管理）為一班制工作，每班工作時間為八小時。（7） 工程技術部：主要負責商貿(mào)物流中心的水電供給、工程設施和設備的維護和管理。（5） 保安部：主要負責商貿(mào)物流中心的安全保衛(wèi)工作。（3） 經(jīng)營部：主要負責中心的物流、交易業(yè)務和商務信息管理工作，包括倉儲、運輸、招商、交易管理；商務信息工作包括商品展示、推介、市場拓展、電子商務、信息管理等。各部門主要業(yè)務如下：（1） 行政辦公室：負責整個商貿(mào)物流中心的政工、人事及日常文秘、檔案、行政等業(yè)務。第十章 企業(yè)組織與勞動定員10 .1企業(yè)組織及工作制度本項目實施后，物流中心的規(guī)模和商品交易量大，擬設置商貿(mào)物流中心物業(yè)管理公司直接管理該物業(yè)。不會對工人的健康和安全造成危害，工人的勞動安全與衛(wèi)生有充分的保證。（12） 根據(jù)場區(qū)特點和環(huán)境情況并考慮防火、防爆、衛(wèi)生等要求，選擇樹種，全面進行綠化。（11） 對職工要加強安全生產(chǎn)教育，積極采取防范措施。（9） 所有傳動設備設防護罩以防機械傷害。（7） 所有電氣設備均設有接地保護裝置，設備檢修檢查采用低壓電源。（4） 變電所四周設有圍墻和防護欄桿等隔離措施，以防止意外事故的發(fā)生，同時配電室設安全門。（2） 對于搬運及經(jīng)常進出倉儲區(qū)的崗位配置必要的勞保用品。貫徹“安全第一、預防為主”的方針，確保建設工程符合國家規(guī)定的勞動衛(wèi)生標準，保障勞動都在生產(chǎn)過程中的安全與健康，在項目設計的同時考慮以下的防范措施。、安全生產(chǎn)和安全知識教育，提高職工安全意識，自覺做好安全防范工作。、發(fā)電機房等處，則設置干粉滅火裝置?！督ㄖ阑鹪O計規(guī)范》，按同一時間內發(fā)生火災次數(shù)為一次考慮，室外消火栓系統(tǒng)用水量為25L/S，室內消火栓系統(tǒng)用水量為15L/S，火災延時時間為2小時，消防給水由物流中心自來水管網(wǎng)直接供給，室外按規(guī)定設置消火栓水泵接合器。本工程建筑物全部采用框架或鋼構架結構，耐火等級為一級。地勢平坦、場址周圍無污染源。預計本項目建成營運將符合環(huán)保的有關要求。環(huán)境保護是一項基本國策，新建項目必須符合國家的環(huán)保標準，因此，項目將做到“三同時”對上述的“三廢”分別進行嚴格治理，使之達到國家“三廢”排放標準。本項目為物資運輸和交易場所，在總圖規(guī)劃設計中盡量考慮綠化措施。大貨車、叉車等設備在運行中會產(chǎn)生一定的噪音，在總圖布置中將這部分布置在遠離人流集中區(qū)。廢渣主要是生產(chǎn)垃圾或其他廢棄物，由專人負責清理集中到垃圾收集站內暫存，再由環(huán)衛(wèi)車運送到市政垃圾場集中處理。、污染物及治理方案本項目主要污水有：洗汽車廢水、含油污水和生活糞便污水。施工期產(chǎn)生的各種污染均屬暫時性短期污染，工程完成即行消除。運輸車輛不超載。、污染物及治理方案施工期拆遷和場地平整將對場地內的少量植被造成破壞；施工風沙塵及噪聲對場址及附近區(qū)域空氣及聲環(huán)境質量產(chǎn)生一定的影響；土方開挖易引起水土流失產(chǎn)生棄土，建筑施工產(chǎn)生的建筑垃圾。，供水、供電線路上安裝水表、電表，加強節(jié)能管理，降低能耗。、采光及良好朝向，采用隔熱的外維護結構，以減少機械通風和人工照明的能源消耗。，選用傳熱系數(shù)小的保溫材料。設置一定的自控裝置，保證系統(tǒng)的高效運行。本項目認真貫徹執(zhí)行國家的節(jié)能政策，在設計中充分考慮節(jié)約能源，從而降低成本，提高經(jīng)濟效益。本項目的酒店、寫字樓采用框架架構，交易大廳采用大跨度框架結構，宿舍樓、沿街騎樓商鋪采用磚混結構，倉庫采用鋼結構。盡可能采用敞開式或多開窗及開天窗的方式以保證良好的通風采光條件。按規(guī)定本工程VII度考慮抗震設防。仙葫大道沿街騎樓商鋪要凸顯東盟特色。結合物流中心的功能和特點，力求建筑群體形成良好的空間，交通流暢，功能分區(qū)合理，經(jīng)濟適用，安全衛(wèi)生，美觀大方。寬帶由本項目統(tǒng)一由中國電信接入專用光纖后建立局域網(wǎng)分配使用。故本工程供電電源是可靠的。項目內設變電所兩座，分別設置2500KVA干式變壓器2臺。GBJ64—83 工業(yè)與民用電力裝置的過電壓保護設計規(guī)范GB50062—92 電力裝置的繼電保護和自動裝置設計規(guī)范GB50096—99 住宅設計規(guī)范GB50058—92 爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)范GB50054—95 低壓配電設計規(guī)范GB50053—94 10KV及以下變電所設計規(guī)范1）編制依據(jù)：各相關專業(yè)提供的電氣條件。排水用鋼筋混凝土管及UPVC管。場區(qū)排水采用分流制，雨水直接排至城市雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)初步處理后接入城市污水管網(wǎng)。本項目詳細布置詳見總面布置圖。項目內道路為環(huán)形布置，便于交通運輸和消防。滿足生產(chǎn)、運輸裝卸對高程的要求，并為其創(chuàng)造良好的條件，因地制宜，充分利用和合理改造地形，使場地的規(guī)劃標高盡量與自然地形相適應，力求場地土石方工程量最小，并使場地各分區(qū)挖填方量接近平衡，土石方運距最短，適應建、構筑物的基礎和管線埋設深度設計標高的要求，考慮工程地質的水文地質條件。 本項目按東西走向劃分為三個功能分區(qū)：從西到東為商務區(qū)；倉儲區(qū)；配套住宅區(qū)。序號工程項目名稱規(guī)模備注一主要生產(chǎn)項目1交易大廳41501 m22寫字樓38400 m23酒店35520 m24騎樓商鋪38828 m25倉庫37900 m26宿舍樓44352 m2二公用工程1供水系統(tǒng)1套2排水系統(tǒng)1套3停車場14500 m2不含地下停車場4道路35600 m25綠化58520 m26中心廣場15400 m2三服務性工程垃圾收集站250 m2 該項目的基本功能有：貨物和商品的展示、交易城市內貨物配送（含超市、企業(yè)、個人等多種對象的倉儲、配送）各種交通方式的多式聯(lián)運，城市間商品快遞，主要為公路快運（可包含鐵路、公路、水路、航空多種交通運輸方式的聯(lián)運）信息中心— —信息服務— —電子商務— —中介交易— —全程物流監(jiān)控服務（）貨物調劑中心（庫存物資處理）停車、中轉、配載、倉儲保管、包裝、分裝、簡單加工金融配套服務（金融、保險等）生活配套服務（住宿、餐飲、娛樂、購物、旅游等）共同稅務服務商貿(mào)物流中心內產(chǎn)生的垃圾廢物由商物業(yè)部門環(huán)衛(wèi)人員負責清理運往設在該項目內的垃圾收集站，每日清理1~2次，垃圾收集站收集的垃圾統(tǒng)一運至附近指定的垃圾中轉站處理。能滿足項目運營后對管理人才的需要。南寧市通訊網(wǎng)絡發(fā)達，程控電話、模擬無線通訊、GSM無線通訊、IP通訊網(wǎng)絡、寬帶（ADSL）網(wǎng)已覆蓋全市。項目擬選址于南寧市青秀區(qū)仙葫大道中段原三屋園藝場用地，該用地位于瑯東客運站附近，多條交通線直通市區(qū)，通過周邊的道路與外部道路的連接能快捷地到達轄區(qū)內各重要生產(chǎn)基地、企業(yè)和專業(yè)市場，交通十分便利。建設地點附近有市政給水管網(wǎng)，水量和水壓滿足本項目的生產(chǎn)、生活及消防用水要求。建設場地旁有10KV架空輸電線路通過，該導線的供電能力滿足本項目的用電需要。南寧市最近五年年平均霧、輕霧日數(shù)為5天和106天；平均雷暴日數(shù)為62天；；平均總云量、（以滿天云為10份計）。靜風偏多，風速偏小仍是南寧市風的主要特征之一。最近五年南寧市全年盛行東東北、東北、東三個風向，%、%、%，其余各風向一般分別占2~3%，最少的西西南、西、%。據(jù)統(tǒng)計，多年平均降雨量為1302。南寧市降水最季節(jié)變化很大，全年降雨主要集中在汛期四至九月間，約占全年降雨量的80%左右。~℃之間變化，℃；~℃，~℃之間。南寧市地片低緯度，屬南亞熱帶季風氣候，長夏無冬，氣溫高，降水多，日照適中，雨熱同季。II級階地臺面平坦略向江心傾斜，%左右，階面標高74~80m，高出正常邕江水位10~15m，階地由沖積物組成，上部為網(wǎng)紋狀亞粘土，中部灰色亞砂土，下部砂礫石層，全層厚度25~30m，地下水埋深一般6~16m。項目范圍的地勢較為平坦，~。南寧市市區(qū)位于紡錘狀南寧盆地的腹部。項目擬選址于南寧市青秀區(qū)仙葫大道中段原三屋園藝場用地，東臨南北高速公路，西距瑯東汽車站500米，南臨仙葫大道，北臨桂海高速公路。目前，南寧市經(jīng)濟已經(jīng)進入近年來最好的發(fā)展時期，呈現(xiàn)出速度快、效益好、活力強、后勁足的喜人景象。與上年比較，食品飲料煙酒類、汽車類、%、%%。2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關，達到10193元，比上年增加990元，%；農(nóng)民人均純收入突破3000元，達到3037元，比上年增收357元，%。自改革開放以來，南寧市抓住機遇，調整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，經(jīng)濟建設和社會事業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，綜合實力進一步增強?，F(xiàn)今的南寧是一座生機勃發(fā)、風光旖旎、充滿詩情畫意和以壯族人口為主的多民族聚居的南國名城，也是我國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風和沿海開放特點的首府城市，是華南地區(qū)重要的商品集散地，歷年來集市貿(mào)易成交額居廣西之首。第四章 建設條件與場址南寧市簡稱邕，地處我國東南沿海和西南腹地的結合部，是廣西壯族自治區(qū)首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟、文件、教育、金融和科技信息中心，是我國大西南出海通道的樞紐和南部對外開放的重要城市，是具有民族特色亞熱帶風光的園林化城市。：用地面積155491 m2，總建筑面積251501m2。沿街騎樓式特色商鋪匯集特色商品，將是南寧市一道新的風景線。本項目實施后，建成約35000平方米的交易大廳，為大型機械、汽車配件、五金電器、廣西及東盟國家的名優(yōu)土特產(chǎn)提供了集中展示和交易的絕佳場所，配套倉儲運輸?shù)仍O施可方便地為各商家和企業(yè)提供成品和半成品的快速儲運服務。南寧是廣西綜合運輸網(wǎng)絡上最為重要的交通樞紐，其組織區(qū)域性物流的條件和基礎較好，同時，與南寧市地理區(qū)位和發(fā)展優(yōu)勢相匹配，其運輸功能和效率仍有很大的提升空間，積極發(fā)展現(xiàn)代物流，因效率提升、成本下降和服務改善，對基礎設施的建設發(fā)展將會進一步推進，使既有設施的利用水平將有效提高。從民航來看，南寧民航已開通到北京、上海、廣州、深圳、昆明、成都、海南等城市的國內航線和香港、河內的地區(qū)及國際航線數(shù)十條和幾十個航班。此外，屬珠江水系的邕江由左、右江匯集南寧，上可直入云南，順流而下可達廣州、香港、澳門，是南寧重要的內河航道，順流而下可直航500噸級船隊。其貨物吞吐量已突破1500萬噸。③水運。②鐵路。①公路。 南寧市目前已形成了公路、鐵路、內河、民航相連接的立體交通運輸網(wǎng)絡，并成為北海、欽州、防城港等沿海城市物資進出口的咽喉。但鳳嶺、仙葫一帶的物流設施相對滯后，迫切需要一個多功能的物流中心來承擔局面。業(yè)內人士認為，隨著這些項目的竣工，南寧物流企業(yè)將逐漸走向低成本、高效益運作，以往物流能力有限的情況將得到很大改善。近兩年來，南寧市先后出臺了一系列關于加快發(fā)展南寧市現(xiàn)代物流業(yè)的若干規(guī)定，催生了一批大型現(xiàn)代物流企業(yè)。由四川新希望集團投資的南寧東盟大商匯物流項目，建設地點位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)安吉大道西側，規(guī)劃用地1180畝。2006年南寧市竣工的商貿(mào)項目中，４個物流項目頗為“搶眼”，它們分別為翔吉物流中心、吉運公司物流園、泰億鋼材物流和南寧市嘉亮物流倉儲中心。此外，隸屬于商業(yè)、外貿(mào)、物資、糧食等系統(tǒng)的各類儲運倉庫和國家級物資儲備設施較多，主要設置于城區(qū)特別是江南區(qū)，從其占有的固定資產(chǎn)總量和占地面積遠超出前述交通部門擁有的場站設施總量。 南寧市擁有相當數(shù)量的場、站、庫，分別屬于鐵路、公路、水運、航空、商業(yè)、物資、糧食等部門和企業(yè)。 按照目前國內物流操作的較好水平，考慮到今后的發(fā)展可能，也為了使各個預測參數(shù)所考慮的計算因素之間在物流園區(qū)規(guī)模上的影響的綜合平衡，本次計算中：① 設定倉庫年周轉次數(shù)