【正文】 加快進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，全面提升作業(yè)質(zhì)量及效率，以利創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件，盡早抓住有利的銷售時(shí)機(jī)。 第二階段以全方位展現(xiàn)項(xiàng)目軟、硬件設(shè)施，以實(shí)景、實(shí)感增添消費(fèi)者信心，使用權(quán)之產(chǎn)生興趣并引發(fā)購(gòu)買欲望，并從中挖掘并積累潛在客戶。 第一階段以培育潛在市場(chǎng)為主要推廣目標(biāo)，此期間通過(guò)結(jié)合政府行為、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力品牌的炒作，并通過(guò)系列活動(dòng)，給淮安市乃至南京市刮起一股勢(shì)不可擋的“養(yǎng)生度假村內(nèi)的親水性立體花園小區(qū)”颶風(fēng)。服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系，創(chuàng)造獨(dú)有的社區(qū)文化后期推廣適時(shí)融入物業(yè)管理與社區(qū)文化，使項(xiàng)目品牌得以成功延續(xù)。 把項(xiàng)目三大優(yōu)勢(shì)即：區(qū)位、環(huán)境、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、等通過(guò)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)，形成一個(gè)強(qiáng)賣點(diǎn)組合，而這些都是現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤所沒(méi)有的，形成與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化之優(yōu)勢(shì)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全方位的整合包裝、宣傳和極具針對(duì)性“四段式”營(yíng)銷方式使客戶從“Attention”（引起注意）直到“Satisfaction（達(dá)至滿意）形成一種自然的消費(fèi)習(xí)慣。當(dāng)前兩個(gè)階段積累客戶達(dá)到預(yù)期效果，且所有準(zhǔn)備工作就緒，即進(jìn)入第三階段（即開(kāi)盤強(qiáng)銷期），此時(shí)推出價(jià)格、交房承諾、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等策略，使之達(dá)到搶購(gòu)熱潮，并為開(kāi)盤熱銷期后的持續(xù)銷售期埋下伏筆，最終完成銷售。第二階段（即加熱期）應(yīng)全面展現(xiàn)度假村內(nèi)花園小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)及整體風(fēng)格形象，讓客戶有較為直觀的認(rèn)識(shí)。本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)以及潛在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)推出。我司策劃中心提出“四段式”營(yíng)銷思路，把一期重點(diǎn)放在點(diǎn)火期及加熱期，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)和接受程度掌控推廣節(jié)奏，選擇最好的時(shí)機(jī)推出本項(xiàng)目，達(dá)到或超出預(yù)期的銷售目標(biāo)。產(chǎn)權(quán)式公寓酒店?duì)I銷策略概述引：市場(chǎng)定位為“養(yǎng)生度假村內(nèi)的親水性立體花園小區(qū)”，市民對(duì)“立體花園小區(qū)”概念較為模糊甚至全然不知。隨刊附贈(zèng)各大食宿區(qū)域代金劵，以及家庭優(yōu)惠住宿套劵等等。周邊飲食區(qū)域介紹，當(dāng)?shù)孛朗?，特色。手?cè)內(nèi)容：每個(gè)分區(qū)的詳細(xì)介紹，配景點(diǎn)圖片分享，及軟性文字廣告。遠(yuǎn)期目標(biāo)使該市真正成為一個(gè)具有獨(dú)特的自然景觀和濃厚的人文歷史的國(guó)家一級(jí)旅游品牌，牢固確立該景區(qū)是該省旅游第一品牌?？蛻粜枨螅航谀繕?biāo)通過(guò)一系列強(qiáng)有力的宣傳活動(dòng)，迅速提升該市的知名度，并初步在全國(guó)人民中確立其獨(dú)特的自然景觀和濃厚的人文歷史的印象，從而帶動(dòng)該市旅游業(yè)的發(fā)展。會(huì)后又走上街頭向當(dāng)?shù)厥忻癜l(fā)放宣傳資料,介紹該市景區(qū)的特色。養(yǎng)生度假村DM營(yíng)銷解決方案行業(yè)分析：一直以來(lái),某市的景區(qū)景點(diǎn)處于“來(lái)了人都說(shuō)好,沒(méi)來(lái)的都不知道”這樣一個(gè)尷尬局面,為了把該市宣傳出去,旅游局組織六市旅游局、各景區(qū)和旅行社帶領(lǐng)四臺(tái)裝飾有該市景區(qū)圖文的大篷車奔赴各省的15個(gè)目標(biāo)客源地進(jìn)行宣傳。而單一宣傳推銷產(chǎn)品的公司，顧客的忠誠(chéng)度必定隨著產(chǎn)品的更替和公司人員的代謝而流失。產(chǎn)品可以更換、品牌可能倒下，只有文化才能深深滲入顧客的心。而養(yǎng)生功法一旦推廣開(kāi)，可以同時(shí)在整個(gè)城市產(chǎn)生影響，服務(wù)半徑可以最大化。由于會(huì)議營(yíng)銷是靠在賓館開(kāi)會(huì)拉動(dòng)銷售的，一些離賓館較遠(yuǎn)的顧客可能不愿到賓館參加會(huì)議。 養(yǎng)生功法的另一大好處是它可以不斷擴(kuò)大服務(wù)半徑?！比绻堑教幎寄軐W(xué)到的養(yǎng)生功法，那么沒(méi)有幾個(gè)人愿意專程到養(yǎng)生館來(lái)學(xué)習(xí)。 ④ 養(yǎng)生功法要有自己的特色。養(yǎng)生功法一定要有歷史淵源，要和古代養(yǎng)生有道，長(zhǎng)壽有術(shù)的人要關(guān)聯(lián)。 ③ 養(yǎng)生功法要有歷史淵源。一些企業(yè)編的養(yǎng)生功法，節(jié)奏特快，跟跳街舞似的，年輕人尚且學(xué)不會(huì)，老年人就更不用說(shuō)了。老年人有自己的生理特點(diǎn)，一些年輕人能夠輕松做的動(dòng)作，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)可能難于登天。一套成功的養(yǎng)生功法，應(yīng)該在一個(gè)月左右改善骨關(guān)節(jié)疾病的癥狀，三個(gè)月左右改善胃腸病的癥狀，半年左右改善心腦血管病、肺病、糖尿病的癥狀，提高機(jī)體的免疫力。 養(yǎng)生功法的設(shè)計(jì)要注意以下四點(diǎn)： ① 養(yǎng)生功法要有切實(shí)的功效。老年人相對(duì)來(lái)說(shuō)是一群孤獨(dú)的人，喜歡找點(diǎn)事做，隨便上公園溜達(dá)一圈，都能夠看到一群群老年人在練拳、做保健操。不管是廣告營(yíng)銷還是會(huì)議營(yíng)銷，在收集顧客資源這方面都是花費(fèi)了大量的精力、人力、財(cái)力，但是效果并不明顯。這34種產(chǎn)品的賣價(jià)要比別人低，這幾種產(chǎn)品不為賺錢，只為吸引人氣。養(yǎng)生館主要就是靠這兩個(gè)產(chǎn)品賺錢。產(chǎn)品的數(shù)量應(yīng)該在56種之間。保健品更新?lián)Q代的速度非?？欤拍钸^(guò)時(shí)的產(chǎn)品很難引起老百姓的興趣。在遵循這三個(gè)原則的同時(shí)，同時(shí)要注意兩點(diǎn)：一是同類假冒產(chǎn)品充斥市場(chǎng)的不要去操作，如冬蟲(chóng)夏草，盡管名貴，但是市場(chǎng)上90%以上都是贗品，老百姓也已經(jīng)達(dá)成了這樣的共識(shí)，任你磨破嘴皮，消費(fèi)者也很難相信你賣的是真品，這類產(chǎn)品千萬(wàn)不能操作。 要讓顧客感覺(jué)到物有所值，錢花得不冤枉。企業(yè)的產(chǎn)品，在走向市場(chǎng)之前，一定要努力挖掘出它的訴求點(diǎn)。 ② 產(chǎn)品要有能吸引人的訴求點(diǎn)。之所以把產(chǎn)品沒(méi)有副作用擺在第一位，是因?yàn)槲覀冑u的產(chǎn)品都是長(zhǎng)線產(chǎn)品，需要消費(fèi)者反復(fù)前來(lái)，一旦有副作用，消費(fèi)者肯定退貨或投訴，那樣無(wú)異于砸自己的招牌。要將養(yǎng)生文化度假村建設(shè)好，一定要選擇好產(chǎn)品。 研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為，針對(duì)市場(chǎng)上的薄弱環(huán)節(jié)，培養(yǎng)目標(biāo)市場(chǎng)，實(shí)施針對(duì)性營(yíng)銷策略。 通過(guò)社會(huì)、人員上門等方式實(shí)施廣泛的調(diào)研活動(dòng)，了解需求，收集信息，建立企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的資料庫(kù)，同時(shí)宣傳新品牌良好的社會(huì)形象，迅速提高知名度和美譽(yù)度。加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范化。著手企業(yè)文化的建設(shè)，開(kāi)展全員營(yíng)銷，樹(shù)立統(tǒng)一的顧客觀和服務(wù)觀。（二）創(chuàng)意核心建立新品牌，以鮮明的設(shè)計(jì)塑造層次化品牌形象。形成統(tǒng)一的價(jià)值觀。十、項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路（一）建立優(yōu)勢(shì)建立統(tǒng)一的行為服務(wù)體系。 ，動(dòng)態(tài)投資回收期為4年。而且在淮安及蘇北地區(qū)也是填補(bǔ)了空白，滿足了市場(chǎng)的需求。我們根據(jù)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策和省市縣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，利用蔣壩現(xiàn)有溫泉和其他資源，策劃了“蔣壩養(yǎng)生文化主題度假村”項(xiàng)目?！　【拧⒖尚行匝芯抗ぷ鞯慕Y(jié)論和建議主要原材料和能源供應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能源為電能、水能、汽能，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)任何產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) 第二多渠道、多形式、全方位地把市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提到戰(zhàn)略的地位上做足。至于在南京、蘇錫常等蘇南地區(qū)，特別是南京，城市大，信息量巨大，如果開(kāi)發(fā)不到位，很可能不能達(dá)到設(shè)定目標(biāo)。七、風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不足的風(fēng)險(xiǎn)在淮安及周邊城市，要有廣泛的人脈資源，而且多年來(lái)一直受到各級(jí)政府及各行政部門的關(guān)心和扶持，且該項(xiàng)目為拉動(dòng)內(nèi)需、發(fā)展經(jīng)濟(jì)起到輔助作用，與政府的要求相吻合。6元考慮到產(chǎn)權(quán)式公寓在五年內(nèi)可售出，成本預(yù)算中扣除其收益，約2。2（購(gòu)買率）=8640000元S（G4期）=20（棟數(shù)）*3（層數(shù)）* 120（面積）* 6000（單價(jià)）* 0。2（購(gòu)買率）=8640000元S（G2期）=20（棟數(shù)）*3（層數(shù)）* 120（面積）* 6000（單價(jià)）* 0。02 * 20 =127040元S（H）=577280元S總3=1757617。05 * 20 =257600元S（H3）=1588 * 200 * 0。5 * 20 = 100000元S（F）=200000元S（H1）=888 * 200(人數(shù)) * 0。3（參與率）* 20 =240000元S（F1）=50 * 200 （人數(shù)）* 0。3 * 20 =105600元S（D3）=138 * 200 * 0。6元S（C1）=2 * 38 * 8（小時(shí)數(shù)） * 20（天數(shù)）=12160元S（租賃費(fèi)）= 20 * 50（人數(shù)）* 20（天數(shù)）=20000元S（C）=32160元S（D1）=68 * 200（人數(shù)）* 0。02 * 20 =3907。02 * 20 =4787。02 * 20 =6107。05* 90 =1071900元S（H）=5081400元S總2=9568324元3）節(jié)假日S（A1）=128 * 150（人數(shù)） * 20（天數(shù)）=384000元S（A2）=228 * 50（人數(shù)） * 20（天數(shù)）=228000元S（A） =392800元S（B1）=1888 * 0。1 * 90 =1738800元S（H3）=1588 * 150 * 0。5 * 90 = 337500元S（F）=540000元S（H1）=888 * 150(人數(shù)) * 0。2（參與率）* 90 =540000元S（F1）=50 * 150 （人數(shù)）* 0。3 * 90 =356400元S（D3）=138 * 150 * 0。1 * 90 =19536元S（B）=82504元S（C1）=2 * 38 * 8（小時(shí)數(shù)） * 90（天數(shù)）=54720元S（租賃費(fèi)）= 20 * 50（人數(shù)）* 90（天數(shù)）=90000元S（C）=144720元S（D1）=68 * 150（人數(shù)）* 0。1 * 90 =30536元S（B3）=1088 * 0。05 * 220 =1746800元S（H）=8280800元S總1=14791792元2）周末S（A1）=128 * 100（人數(shù)） * 90（天數(shù)）=1152000元S（A2）=228 * 50（人數(shù)） * 90（天數(shù)）=1026000元S（A） =2178000元S（B1）=1888 * 0。1 * 220 =2833600元S（H3）=1588 * 100 * 0。5 * 220 = 550000元S（F）=880000元S（H1）=888 * 100(人數(shù)) * 0。05（參與率）* 220 =220000元S（F1）=50 * 100 （人數(shù)）* 0。3 * 220 =580800元S（D3）=138 * 100 * 0。2 * 220 =39072元S（B）=189952元S（C1）=2 * 38 * 2（小時(shí)數(shù)） * 220（天數(shù)）=33440元S（租賃費(fèi)）= 20 * 20（人數(shù)）* 220（天數(shù)）=88000元S（C）=121440元S（D1）=68 * 100（人數(shù)）* 0。2 * 220 =61072元S（B3）=1088 * 0。 1088元/半天（臨湖）I、森林小屋同3各項(xiàng)消費(fèi)收益1）、非節(jié)假日、周末S（A1）=128 * 50（人數(shù)） * 220（天數(shù)）=1408000元S（A2）=228 * 50（人數(shù)） * 220（天數(shù)）=2508000元S（A） =3916000元S（B1）=1888 * 0。1588元/天1288元/天E、家庭協(xié)作區(qū) 200元/每區(qū)（免費(fèi)提供各種所需用具、基本材料）F、漁具租用及特色紀(jì)念品店G、產(chǎn)權(quán)式公寓（6000元/平米），裝