【正文】 是旅游度假區(qū)發(fā)展的可行之道。人們希望到什么樣的度假村大多數(shù)人希望到一些價(jià)格適中而又不乏高層次享受的度假村去休閑。但由于價(jià)格過高、設(shè)施不完善或服務(wù)質(zhì)量等方面的原因，導(dǎo)致消費(fèi)者“朝三暮四”，從而無(wú)法辨別哪類度假村是最適合自己的。中國(guó)將成為世界上第一旅游接待大國(guó)和第四客源輸出大國(guó)。但是中國(guó)的旅游在國(guó)際上的綜合排名只有第63位，說明中國(guó)與國(guó)際水平的差距很大，同時(shí)也說明了中國(guó)的旅游業(yè)有著巨大的發(fā)展空間和前景。我國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策也作了重大調(diào)整,環(huán)境保護(hù),旅游資源開發(fā)等領(lǐng)域成為國(guó)家優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展的方向。特別是最近為了加快旅游業(yè)的發(fā)展,把我國(guó)建設(shè)成為世界旅游強(qiáng)國(guó),進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)作用,國(guó)務(wù)院專門下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》,制定了加快旅游業(yè)發(fā)展的政策措施,積極采取有效措施,解決旅游業(yè)發(fā)展的重點(diǎn),難點(diǎn)問題,為旅游發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的政策環(huán)境,必將推動(dòng)我國(guó)旅游業(yè)高層次發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。 梁保華書記多次指出，大力發(fā)展現(xiàn)代旅游業(yè)，是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，對(duì)保護(hù)生態(tài)資源、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展都將起到積極的推動(dòng)作用。江蘇省人民政府將把旅游業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來培育、進(jìn)一步加大對(duì)旅游業(yè)的政策引導(dǎo)力度、加快旅游公共服務(wù)體系建設(shè)、加大旅游項(xiàng)目建設(shè)和資金投入力度、切實(shí)引導(dǎo)和拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)、積極推進(jìn)旅游誠(chéng)信體系建設(shè)、加快旅游創(chuàng)新步伐。不斷擴(kuò)大江蘇現(xiàn)代旅游業(yè)在國(guó)內(nèi)外的知名度和影響力，打響生態(tài)文化旅游品牌，促進(jìn)現(xiàn)代旅游業(yè)繁榮發(fā)展。搞些人造景觀仿古建筑；找些點(diǎn)子高手策劃，或捕風(fēng)捉影或無(wú)中生有編排故事傳說；制造些人造節(jié)慶炒作一把。如今時(shí)代變了，人們已開始厭倦缺少生活淵源和文脈根基，缺少原真性的旅游產(chǎn)品?，F(xiàn)代旅游更傾心于真山真水，真史真跡，活的文化，真實(shí)的生活。也就是說，旅游方式已由基礎(chǔ)層面的觀光型旅游向提高層面的參與型、休閑型、度假型旅游轉(zhuǎn)變。從市場(chǎng)趨勢(shì)看旅游的品種升級(jí)換代當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)民生活水平的不斷提高，生活方式的改變，國(guó)民對(duì)回歸自然的渴望，對(duì)生態(tài)綠色的向往，對(duì)休閑的需求越來越多；對(duì)健康的重視， 對(duì)運(yùn)動(dòng)的重視，對(duì)生活品質(zhì)、生命質(zhì)量的重視；自駕車的普及、帶薪年假的實(shí)行、黃金周、小長(zhǎng)假、長(zhǎng)周末生活方式的改變，必定帶來旅游結(jié)構(gòu)的調(diào)整，旅游品種的升級(jí)換代和豐富多彩。旅游品種上，不僅要適應(yīng)國(guó)民消費(fèi)心理變化，推出各種特色鮮明、吸引力強(qiáng)的旅游產(chǎn)品，打造旅游新熱點(diǎn)，創(chuàng)造旅游消費(fèi)新亮點(diǎn)；而且追求旅游產(chǎn)品的精致化、個(gè)性化、娛樂化和多樣化，已成為迫不及待的首要課題，花大力氣下大功夫做細(xì)做精做足。 以空氣為資源類：負(fù)氧離子含量極高的空氣，可開發(fā)吐納、森林浴、霧浴等養(yǎng)生項(xiàng)目； 以氣候?yàn)橘Y源類：適宜的溫度條件、日光條件，可開發(fā)避暑、日光浴等養(yǎng)生項(xiàng)目；以山林為資源類：特色的植物、動(dòng)物，如花卉、竹、草藥等。開發(fā)飲用、保健、冼浴等養(yǎng)生項(xiàng)目； 以文化遺跡為資源類：挖掘文化的名人、寺廟、場(chǎng)所等文化歷史背景，如道家、佛教養(yǎng)生方法；以養(yǎng)生民俗為資源類：吸納不同民族、民俗的養(yǎng)生方式，如藏浴、回族節(jié)食風(fēng)俗等養(yǎng)生項(xiàng)目。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位主形象：長(zhǎng)三角地區(qū)一流的養(yǎng)生文化旅游度假區(qū)推廣策略—大型活動(dòng)、高級(jí)別會(huì)議、與著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作區(qū)域定位：長(zhǎng)三角北部最大最好養(yǎng)生文化主題度假村主力客戶群定位：主體：35歲以上工作壓力較大人群（一） 個(gè)人消費(fèi)群分析中高收入家庭例：學(xué)生考上大學(xué)，父母作為獎(jiǎng)勵(lì)和放松。（二） 白領(lǐng)階層 主要由城市中的白領(lǐng)階層和管理者構(gòu)成。 （三） 老年人 他們大多為收入高且穩(wěn)定，無(wú)須工作的。 功能定位：休閑養(yǎng)生建筑風(fēng)格定位：漢唐古典建筑風(fēng)格三、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置：位于蔣壩鎮(zhèn)南部，洪澤湖東岸土地面積及紅線圖：面積24公頃，2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查項(xiàng)目地塊東邊大部分為林地，并夾雜著少量民居和部分無(wú)污染小型廠房；西北方洪澤湖沿岸向?yàn)樯倭康桶穹浚晃鬟吺呛闈珊髩我约昂叴笃瑸┩俊?．地塊交通條件調(diào)查東部距寧淮高速和寧連公路都不到10公里，南部距寧徐高速也只有10公里左右的距離。四、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：A 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯,交通便捷B 度假村主題鮮明,形式多樣C 生態(tài)、溫泉、土地等資源優(yōu)勢(shì)明顯D 社會(huì)群體多元化，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)少E 社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)新鮮事物存在一定的好奇心理F 21世紀(jì)的生活理念，人們?cè)谙硎墁F(xiàn)代文明的同時(shí)，更加關(guān)注自身的身體健康項(xiàng)目的劣勢(shì)A 規(guī)模大,投資資金較大B 開發(fā)模式復(fù)雜C 四周景觀差不配套D 大多數(shù)人對(duì)養(yǎng)生的理解僅局限于表層,往往把養(yǎng)生和一般的保健視為等同項(xiàng)目的機(jī)會(huì)全國(guó)各地的酒店業(yè)、旅游業(yè)的快速發(fā)展，面對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，單一的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式必然要?jiǎng)?chuàng)新改革，挖掘新穎獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)的必要條件。A 汽車進(jìn)入家庭，自駕車散客旅游明顯增多B 老齡化社會(huì)的來臨C 家庭對(duì)于子女協(xié)作能力的重視D 投資第二住宅，居住郊區(qū)化E 美容美體產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展F “亞健康”群體的壯大項(xiàng)目的威脅A 此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未見底B 項(xiàng)目服務(wù)要求高C 無(wú)品牌,無(wú)知名度發(fā)展的戰(zhàn)略分析　　經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)正由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)演進(jìn)。因此，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上應(yīng)該以資源為舞臺(tái)，以環(huán)境為背景，以文化為內(nèi)涵，以設(shè)施為載體，以服務(wù)為支撐。旅游產(chǎn)品的價(jià)值在于能為顧客提供何種經(jīng)歷和體驗(yàn)的程度。5．1 戰(zhàn)略目標(biāo)蔣壩養(yǎng)生文化度假村是集養(yǎng)生、休閑、度假、SPA的生態(tài)、綠色、的環(huán)保旅游。使命是:“送你健康,送你快樂” 度假村致力于打造成為都市里的桃花源,致力于營(yíng)造身心愉悅體驗(yàn)感覺的假期,致力于創(chuàng)造一種健康、時(shí)尚、休閑、快樂的生活。 建成蘇北及周邊地區(qū)優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境的商務(wù)會(huì)議中心。 蔣壩養(yǎng)生文化度假村以養(yǎng)生為支點(diǎn)，構(gòu)筑以保健養(yǎng)生、休閑、度假舒適型的現(xiàn)代旅游：以傳統(tǒng)的中醫(yī)診療，以溫泉、SPA水療養(yǎng)外，食療、湯療、茶療養(yǎng)內(nèi)的立體保健養(yǎng)生；以傍水依林，享受竹海綠色，享受陽(yáng)光；天人合一、天地合一、地人合一；真正創(chuàng)造天蘭、水秀、地綠、人善、融洽、和諧的至高境界；成就一個(gè)百年品牌。 戰(zhàn)略體系 :度假村在滿足人們祈求的基礎(chǔ)上,突出重點(diǎn),把溫泉和養(yǎng)生作為重中之重,濃墨重彩地做精做細(xì)做足。品牌戰(zhàn)略：做旅游精品，樹百年名牌，賦予人性光輝的內(nèi)涵；D。5．3 戰(zhàn)略意義在大地理圈上：上海蘇錫常南京的大都市旅游——淮安的歷史文化旅游——蔣壩的養(yǎng)生休閑保健、生態(tài)綠色游；形式上由動(dòng)到靜，由喧鬧到恬靜，返樸歸真回歸自然；成為南京、淮安的必要補(bǔ)充，成為淮安的郊區(qū)別墅、南京的后花園，填補(bǔ)這一地區(qū)沒有養(yǎng)生品牌的空白。促成環(huán)洪澤湖旅游圈的形成,成為其中一個(gè)較強(qiáng)點(diǎn)。黨中央、國(guó)務(wù)院從新時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局高度，提出“擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)”。因此，現(xiàn)階段迫切需要調(diào)整投資與消費(fèi)、內(nèi)需與外需關(guān)系，增強(qiáng)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。內(nèi)部產(chǎn)權(quán)式公寓酒店SWOT分析 產(chǎn)權(quán)式公寓從其定義來看，既是一個(gè)房地產(chǎn)創(chuàng)新品種，也是新的酒店產(chǎn)品。只有通過比較找出其真正的優(yōu)勢(shì)、缺陷、機(jī)會(huì)和威脅，才能結(jié)合其個(gè)人產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，正確定位其未來的經(jīng)營(yíng)管理模式。相反，公寓式酒店將搶占許多以前在此類酒店居住的中短期客戶以及追求居家環(huán)境的消費(fèi)者。其原因是大部分此類公寓的產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主只能自己或委托物業(yè)中介公司對(duì)外出租，所以我們的市場(chǎng)目標(biāo)可以是周邊南京淮安工作的長(zhǎng)期租賃客（一年以上），也可以是短期配套我們魚來魚去俱樂部經(jīng)營(yíng)的需求。 缺陷 (weakness) A、新的酒店產(chǎn)品，由于受傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品概念和酒店式公寓的影響，需要一定時(shí)間被市場(chǎng)接受。 B、開發(fā)商盲目抬高銷售價(jià)格，而業(yè)主對(duì)投資回報(bào)預(yù)期又較高，因此，會(huì)影響酒店對(duì)外定價(jià)的靈活性。如果此類房產(chǎn)個(gè)人所有權(quán)中的處置權(quán)與管理公司經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生沖突，不僅會(huì)影響該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)影響管理公司的公眾形象。B、旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品的消費(fèi)觀念逐漸成熟。D、國(guó)外消費(fèi)者對(duì)Extended Stay Hotel產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。 F、現(xiàn)有酒店式公寓由于產(chǎn)權(quán)的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的經(jīng)營(yíng)方式。 B、國(guó)外更加專業(yè)的Extended Stay Hotel公司的滲透。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì),材質(zhì)：漢唐建筑風(fēng)格為主B 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)：原生態(tài)為主結(jié)合田園式自由和諧的布局D 度假村配套和物業(yè)管理：現(xiàn)代理念，開放自由價(jià)值實(shí)現(xiàn)的政策因素A 江蘇省政府專門出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步支持蘇北地區(qū)加快發(fā)展的政策意見》。結(jié)合B 盱眙、洪澤、泗洪三縣新近簽署協(xié)議，共同開發(fā)環(huán)洪澤湖旅游資源，合力推進(jìn)環(huán)洪澤湖旅游全面發(fā)展。近年來環(huán)洪澤湖旅游飛速發(fā)展，吸引了長(zhǎng)三角及周邊地區(qū)大量游客前來參觀游覽，并與常熟等地形成無(wú)障礙旅游區(qū)，僅第八屆中國(guó)六、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析（一）總投資拆遷費(fèi)根據(jù)《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》中拆遷房屋重置價(jià)格表，鑒于規(guī)劃范圍內(nèi)房屋屬于磚木結(jié)構(gòu)四級(jí)，按340元每平米估算，總體拆遷費(fèi)為 S=340*35841。24元總計(jì)為1220萬(wàn)元投資估算表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目成本數(shù)量單位單價(jià)金額備注（萬(wàn)元）1。5平方米　9998。1 接待中心7035平方米1000703。2 賓館會(huì)議區(qū)塊16142。25 　1。6平方米12001723。4 特色養(yǎng)生餐飲區(qū)塊6955。68　1。79平方米900622。6 度假屋（57棟）15372平方米13002071。7 森林養(yǎng)生小屋（18棟）7177。1　1。00 　1。1平方米400535。5平方米　372。休憩游樂11726平方米5058。綠化水體工程56496。48 按綠化面積40元/平米2。6平方米1531。合計(jì)　　　10370。15億（二）總收益各項(xiàng)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1）KTV（集體活動(dòng)）2）棋牌（手洗麻將、撲克等集體活動(dòng)）3）足浴、美發(fā)及溫泉4）乒乓球或籃球、網(wǎng)球5）內(nèi)湖水上娛樂（魚塘生態(tài)觀賞、廚藝及茶藝）6）外湖水上娛樂（沖鋒艇或飛艇或畫舫，釣魚）A、客房套票（按天算）128套票（128元/人）中餐 晚餐 客房（普通雙標(biāo)間）288套票 （228元/人）3人以上客房（小套度假屋）早餐中餐晚餐B、會(huì)議