【正文】 (2)項目建設(shè)過程控制措施公司財務(wù)部門結(jié)合預(yù)算部分編制的每月項目支出預(yù)算表，以該預(yù)算表為成本控制目標(biāo)對項目的實際支出各環(huán)節(jié)進(jìn)行把控，對不合理開支以及單項超超預(yù)算開支予以警示并建議整改，在工程部門的協(xié)助下全面了解項目進(jìn)度情況，依照工程合同約定的時間節(jié)點對項目的進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，并做好相應(yīng)的節(jié)點付款安排以及必要時的趕工措施費安排。 （2）制定籌資計劃 公司依據(jù)各項目開支以及公司總部開支編制預(yù)算表，在合理控制企業(yè)資本的前提條件下，以公司現(xiàn)在的資金情況以及資金需求情況制定籌資需求數(shù)量的時間計劃，并監(jiān)控籌資過程，跟蹤各時間節(jié)點籌集資金的落實情況以上籌資風(fēng)險防范措施雖然注意到了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問題，才企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債也可以看出A公司的資產(chǎn)負(fù)債率一直控制在行業(yè)均值70%一下，并且多渠道的融資措施幫助A公司將利息成本一直控制在8%左右，但只以完成企業(yè)的融資數(shù)量需求為目標(biāo)制定融資計劃顯然是不夠的，沒有充分考慮借款的質(zhì)量和期限結(jié)構(gòu)，這樣就導(dǎo)致A公司隨后面臨的短期債務(wù)償付風(fēng)險，從A公司2014年第一季度的財務(wù)報表相關(guān)數(shù)據(jù)來看，公司現(xiàn)金及其等價物價值為47億元人民幣，而公司的短期債務(wù)為50億元人民幣，所以對貸款期限結(jié)構(gòu)因素的忽視，將不能很好的防范籌資風(fēng)險。 使用內(nèi)部調(diào)查研究的財務(wù)風(fēng)險識別方法是基于各部門對各自風(fēng)險的定性判斷，由于各人對風(fēng)險的認(rèn)知水平也各不相同，判別的主觀性很強，該方法雖然搜集的素材廣泛，但是耗時較長，操作程序繁瑣，對被調(diào)差對象的專業(yè)要求度較高，并且以半年為一次的風(fēng)險識別周期較長，不能起到良好的及時監(jiān)控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的作用。部門風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上,各部門將各自風(fēng)險評級并在《部門風(fēng)險情況調(diào)查表》注明,為一級風(fēng)險 、二級風(fēng)險、和三級風(fēng)險，經(jīng)合規(guī)部整理統(tǒng)一提交公司風(fēng)險危機管理小組以風(fēng)險管理專題評審。一、A公司風(fēng)險識別方法A公司對財務(wù)風(fēng)險的識別是進(jìn)行調(diào)查研究和意見匯總，合規(guī)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)并組織總部及成員公司各部門擬定《部門風(fēng)險情況表》,該計劃書中必須包含各部門根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)及特點對本年度本部門可能產(chǎn)生的風(fēng)險的分析和應(yīng)對建議。綜合以上分析，A公司最突出的兩個問題在于短期債務(wù)償付以及應(yīng)收賬款管理。 發(fā)展能力分析 以下數(shù)據(jù)分析本期代表2013年： A公司營業(yè)收入增長率=（本期營業(yè)收入上期營業(yè)收入）/上期營業(yè)收入 =%A公司凈利潤增長率=（本期凈利潤上期凈利潤）/上期凈利潤 =% A公司股東權(quán)益增長率=（本期股東權(quán)益上期股東權(quán)益）/上期股東權(quán)益 =%A公司總資產(chǎn)增長率=（本期總資產(chǎn)上期總資產(chǎn)）/上期總資產(chǎn) =%A公司的各項發(fā)展能力指標(biāo)均呈現(xiàn)出快速增長的特征，表明A公司具有較好的發(fā)展前景，但也會面臨擴張過于迅速的管理困難風(fēng)險。四、盈利能力分析 企業(yè)的盈利能力是企業(yè)的獲取利潤的能力，是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的重要保障，一下盈利能力分析數(shù)據(jù)來自企業(yè)2013年年報財務(wù)報表，本期代表2013年： A公司毛利率=（營業(yè)收入營業(yè)成本）/營業(yè)收入=% A公司凈利率=凈利潤/營業(yè)收入=% A公司總資產(chǎn)利潤率=凈利潤/總資產(chǎn)期初期末均值=% A 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益期初期末均值=% A公司總資產(chǎn)報酬率=（利潤總額+利息支出）/總資產(chǎn)期初期末均值=% A公司的毛利率為22%,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)均值37%而凈利率16%，說明A公司運營成本較高，盡管息稅率較低，但仍影響了企業(yè)的獲利能力。二、長期償債能力分析通過企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)等分析企業(yè)的長期償債能力，可以判斷企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣以及企業(yè)長期經(jīng)營的現(xiàn)金保障能力，以下分析數(shù)據(jù)來自A公司2013年年報數(shù)據(jù)，本期指2013年： A公司資產(chǎn)負(fù)債率=期初和期末負(fù)債總額均值/期初和期末資產(chǎn)總額均值 = A公司流動資產(chǎn)比率=流動資產(chǎn)總額/資產(chǎn)總額=A公司權(quán)益負(fù)債比率=所有者權(quán)益/總負(fù)債=A公司長期負(fù)債比率=長期負(fù)債總額/總負(fù)債=A公司長期負(fù)債與營運資金比率=長期負(fù)債總額/營運資金=A公司已獲利息倍數(shù)=息稅前利潤/利息支出= 通過以上指標(biāo)得出，A公司資本結(jié)構(gòu)較為合理，流動資產(chǎn)比率較高，但是其中很大貢獻(xiàn)來自2013大量增加的存貨，長期借款僅占總借款比率26%，說明企業(yè)的借款來源大部分來自企業(yè)的短期借款，雖然營運資金的長期負(fù)債保障能力不是很足，說明企業(yè)長期償債能力未有大的問題。第5章 案例分析：A公司的財務(wù)風(fēng)險識別與防范 本章以A房地產(chǎn)公司的實例進(jìn)行房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范，先闡述了A公司面臨的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀，接著分析了A公司現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險識別與防范體系并指出存在的問題，最后就其完善提出了建議。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其利潤分配應(yīng)考慮企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、投資及融資策略的需要，以轉(zhuǎn)增實收資本為主，以現(xiàn)金分配為輔。 加強應(yīng)收賬款管理加強應(yīng)收裝款的措施包括從加強管理層對應(yīng)收賬款的重視力度，完善應(yīng)收賬款管理的相關(guān)制度包括，從應(yīng)收賬款的產(chǎn)生源頭進(jìn)行把控，以及對已經(jīng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的清理等。 浮動租金 在租賃業(yè)務(wù)中，做好對市場需求的分析工作，當(dāng)租賃市場火熱，供不應(yīng)求時，為了避免市場租金價格上漲帶來的利潤損失，可以在合同中約定浮動租金或約定租金調(diào)整期限，或者與業(yè)主簽訂租賃期限較短的合同。 （三）資金回收風(fēng)險的防范制定合理的銷售策略房地產(chǎn)銷售策略包括產(chǎn)品的定價、優(yōu)惠政策、銷售目標(biāo)、廣告策略以及售后服務(wù)。 分散投資依據(jù)馬科維茨的投資組合理論，分散投資可以降低投資組合的非系統(tǒng)風(fēng)險，應(yīng)用在房地產(chǎn)投資上，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇多元化經(jīng)營，根據(jù)國家政策導(dǎo)向以及自身的各項優(yōu)勢與資源，拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的新業(yè)務(wù)；另一方面，開發(fā)商可以選擇不同區(qū)域進(jìn)行多區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，綜合考慮一線城市和二三線城市的市場需求，在房地產(chǎn)商品類型方面，可以考慮各消費群體的不同需求投資開發(fā)不同價格區(qū)間、滿足不同層次消費者需求的住宅類型，或者開展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與租賃業(yè)務(wù)。協(xié)議獲地價格最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大且與先住民協(xié)商復(fù)雜；拍賣獲地一般為凈地，前期工作量相對較小但地價最高，若選擇購買毛地, 應(yīng)積極做好有關(guān)部門和群的工作，采用靈活有效的方法進(jìn)行拆遷補償溝通，避免矛盾激化。 （二）投資風(fēng)險的防范 防范土地購買風(fēng)險的防范 對于開發(fā)用地的購買，必須綜合考慮地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性，土地的地理位置、對土地開發(fā)有利或不利的配套設(shè)施要求以及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和范圍的認(rèn)可和限定都是對開發(fā)商的不確定性因素。 （2）制定還款計劃由于融資合同中都會對還款日期以及金額做出約定，企業(yè)必須依據(jù)和債權(quán)人簽訂的借款合同的要求，確定各時間節(jié)點的當(dāng)期還本付息金額，結(jié)合企業(yè)的收入情況以及現(xiàn)金流量做出相應(yīng)的還款計劃，以確保融入資金的本金和利息在規(guī)定的時間如期償還，及時還款一方面降低了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，另一方面維護(hù)的企業(yè)的信譽。 企業(yè)局部風(fēng)險的防范措施 （一）籌資風(fēng)險的防范融資渠道多元化房地產(chǎn)企業(yè)融資以銀行貸款為主，但結(jié)合創(chuàng)新性融資渠道，仍可以在一定程度上擴充企業(yè)的資金來源，優(yōu)化借款結(jié)構(gòu)。堅持定期檢查和考核，通過對資金利用率、銷售價格、費用支出等財務(wù)指標(biāo)的深入分析，發(fā)現(xiàn)問題采取措施以實現(xiàn)企業(yè)各種資源的最優(yōu)化配置。 （三）完善財務(wù)管理制度將財務(wù)管理理念貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，為企業(yè)風(fēng)險的防范提供制度上的保障和支持，實現(xiàn)財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化，以加快財務(wù)管理各項基礎(chǔ)性工作的完善，保障企業(yè)財產(chǎn)的安全、財務(wù)信息的真實性可靠性及財務(wù)活動的合法合理性。 （二）提高風(fēng)險管理意識 財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中，財務(wù)風(fēng)險的防范不僅是財務(wù)部門和財務(wù)人員的責(zé)任，更需要企業(yè)全體員工的積極參與和配合。第2節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范 企業(yè)整體的財務(wù)風(fēng)險防范措施雖然企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，但缺可以采取一定的防范措施降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的不利影響，在防范整體財務(wù)風(fēng)險層面，可以采取以下措施： （一）規(guī)范企業(yè)治理結(jié)構(gòu) 企業(yè)產(chǎn)生的動因和聯(lián)系紐帶是產(chǎn)權(quán)制度，明確產(chǎn)權(quán)制度是權(quán)責(zé)明確的基礎(chǔ)。 在對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別時，可以在以上分析方法中選擇幾種綜合分析，可以單變量分析與多變量分析相結(jié)合，也可以定性分析與定量分析相結(jié)合，也可以多種多變量分析方法相結(jié)合。神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測效果要強于傳統(tǒng)線性分析法，但是它的局限性在于如果一些參數(shù)設(shè)置不科學(xué),可能會出現(xiàn)訓(xùn)練時間過長,收斂于局部最小值的情況。第二，Logistic回歸假定一家公司破產(chǎn)與不破產(chǎn)的概率一樣，,以及錯誤拒絕與錯誤接受的錯誤所帶來的機會成本損失相等,這兩個假設(shè)都于現(xiàn)實嚴(yán)重偏離的。Logistic回歸模型為非線性回歸模型,以財務(wù)正常企業(yè)和財務(wù)危機企業(yè)為研究樣本，以樣本的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析構(gòu)建回歸函數(shù)作為識別函數(shù)，將識別函數(shù)對未知樣本指標(biāo)數(shù)據(jù)計算后得到的結(jié)果值為0到1之間的數(shù)值,即為財危機發(fā)生的概率。，則被預(yù)測為破產(chǎn)企業(yè)，若高于該值則被預(yù)測為繼續(xù)生存企業(yè)。一般來講，企業(yè)提取的折舊費用，也是創(chuàng)造的現(xiàn)金流入，必要時可將這部分資金用來償還債務(wù)。企業(yè)的得分越高，表示未來出現(xiàn)虧損的可能性越小。Z值判定模型的預(yù)測能力與時間有關(guān),預(yù)測期越短預(yù)測能力越強，反之預(yù)測能力越弱。Z。 X5=主營業(yè)務(wù)收入/資產(chǎn)總額。 X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額。 （三）Z值計分法 Altman提出的Z值判定模型為:Z= ++++， 式中Z表示判別函數(shù)值: X1=營運資金/資產(chǎn)總額。 （二）單變量分析法 單變量分析法是利用單個財務(wù)比率指標(biāo)對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況進(jìn)行判定，單變量分析法與傳統(tǒng)財務(wù)分析方法中的單一財務(wù)比率分析法不同：單變量分析法通常選擇一定數(shù)量的樣本企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計分析，再確定作為判別區(qū)分財務(wù)正常與否的臨界點數(shù)值也即分割點,傳統(tǒng)單一指標(biāo)財務(wù)分析法主要依賴于經(jīng)驗總結(jié)與歸納確定分割點，操作上較為簡便，但主觀依賴性較強。企業(yè)首先會發(fā)生一些經(jīng)營上的缺點和不足，如不加以克服進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營上的錯誤，進(jìn)而導(dǎo)致破產(chǎn)的可能。 （四）管理評分法 阿吉蒂調(diào)查了企業(yè)的管理特性以及可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的種種缺陷，將這幾種缺陷、錯誤和癥狀進(jìn)行對比打分，還根據(jù)這幾項對破產(chǎn)過程產(chǎn)生影響的大小程度對它們進(jìn)行了加權(quán)處理。這種方法的優(yōu)點在于此，缺點也在于此，這種方法對特點的企業(yè)來說，無法提供特定的問題、損失暴露的一些個性特征。由于這種方法的成本較高，大部分企業(yè)只采用其中的標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法，即通過專業(yè)人員、咨詢企業(yè)、協(xié)會等，就企業(yè)可能遇到的問題加以詳細(xì)調(diào)查和分析，形成報告文件供企業(yè)經(jīng)營者參考。 （二）“四階段癥狀”分析法企業(yè)財務(wù)狀況不佳一定會有一定的外在表現(xiàn)，并且癥狀會呈現(xiàn)出不斷加劇的特點，可以通過癥狀的現(xiàn)象識別企業(yè)財務(wù)風(fēng)險狀況所處的階段：表2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險各階段癥狀表財務(wù)風(fēng)險階段財務(wù)風(fēng)險癥狀財務(wù)風(fēng)險潛伏期盲目擴張、營銷不善、制度無效、缺乏風(fēng)險預(yù)警機制、企業(yè)資源分配不當(dāng)、無視環(huán)境的重大變化。這種方法的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：（1)如果無法制定出3個月的資金周轉(zhuǎn)表，那就說明企業(yè)本身已經(jīng)存在問題；（2）倘若已經(jīng)制定好資金周轉(zhuǎn)表，就要查明轉(zhuǎn)入下一個月的結(jié)轉(zhuǎn)額是否占總收入的20%以上，付款票據(jù)的支付額是否在銷售額的40%以下。這種方法的理論思路是，當(dāng)銷售額逐月上升時，兌現(xiàn)付款票據(jù)極其容易。定性分析法的不足之處在于依靠人的經(jīng)驗進(jìn)行判斷主觀色彩較強,不同分析人員對同一項目進(jìn)行分析可能會得出不同甚至相反的結(jié)論。 第4章 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別與防范 對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別與防范，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別旨在獲得風(fēng)險的種類、成因以及程度的認(rèn)識，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范旨在采取一定的措施預(yù)防降低財務(wù)風(fēng)險可能引發(fā)的不利影響，將可能給企業(yè)造成的損失降至最低。 （五）應(yīng)收賬款管理 應(yīng)收賬款的增大了已實現(xiàn)收入的現(xiàn)金實現(xiàn)風(fēng)險，應(yīng)收賬款的提高不利于企業(yè)的現(xiàn)金儲備，并且一部分應(yīng)收賬款會演變?yōu)閴馁~，造成了企業(yè)的實際損失。 （三）企業(yè)銷售戰(zhàn)略企業(yè)銷售戰(zhàn)略包括產(chǎn)品定價、優(yōu)惠政策、銷售數(shù)量目標(biāo)、廣告策略、以及售后服務(wù)等，是針對房地產(chǎn)商品售前、銷售過程以及售后整個環(huán)節(jié)制定的政策，企業(yè)銷售前的宣傳的力度、定價合理程度、優(yōu)惠力度、供給量的確定以及售后服務(wù)，都是贏得需求的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略對資金回收有重要影響。與2012年相比，2013年商品房以及住宅的銷售面積和銷售額的同比增長速度均有顯著提升，分地區(qū)看，2013年1~10月，東部地區(qū)商品房銷售面積累計47915萬平方米，同比增長24%，同比增長35%，%，%，同比增長17。2013年1~10月，我國商品房銷售面積累計95930萬平方米，%，%。2013年前10個月，我國商品房新開工面積累計156275萬平方米，%，%,2013年1~10月，%，增速為2009年以來的低值。體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)狀況的統(tǒng)計指數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2013我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）維持在97~98的適度水平區(qū)間，明顯好于去年同期水平。另外，對于非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上。上海市也緊追其后，于11月8日發(fā)布《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》。2014年初新“國五條”明確表示房價上漲過快的城市，可進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例和貸款利率。會議要求強化差別化住房信貸政策。會議指出自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場