【正文】 。220。商業(yè)組織將通過業(yè)態(tài)變化對消費升級進行主動適應(yīng)，品牌專賣店、精品店，個性化、體驗性消費業(yè)態(tài)有很大的成長空間和擴張動力。220。220。 半島商業(yè)中心（白塔商業(yè)區(qū)）零售商業(yè)的發(fā)展將以推進業(yè)態(tài)合理化為主要方向。中心商業(yè)區(qū)的競爭優(yōu)勢應(yīng)體現(xiàn)在功能升級和滿足高品質(zhì)消費上。220?！?第一篇重要結(jié)論220。從商業(yè)發(fā)展趨勢、零售業(yè)發(fā)展趨勢、消費需求演化趨勢及當(dāng)前瀘州城市化所處階段來看，中心半島商業(yè)都面臨功能升級的要求?？紤]到商業(yè)功能升級的要求，本項目商業(yè)定位應(yīng)適度高于現(xiàn)有商業(yè)的定位。248。二者的功能也隨之發(fā)生了變化，改變以往“大而全”、“小而全”的特征。 區(qū)域商業(yè)功能顯著分化在傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，消費者需求單一趨同，社會可提供的商品有限，因此傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的劃分僅以其繁華程度為主要區(qū)別，功能特征并不明顯。同時由于人口的外遷，新的居住區(qū)逐漸形成，又為居住區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了新的契機，因此，商業(yè)項目規(guī)劃的中心與重心必將隨之發(fā)生顯著與深刻的變化。 購買力由中心商業(yè)區(qū)大量外遷 城市化進程當(dāng)中，“城市空心化”帶來的最直接影響是人口分布上的顯著變化，這種變化導(dǎo)致中心商業(yè)區(qū)的大量購買力外遷。隨著舊城區(qū)的改造，居民逐漸向城市邊緣及郊區(qū)搬遷，城市人口分布、以及居民傳統(tǒng)的購買方式、消費需求等都由此發(fā)生顯著的變化。二、 城市化進程對商業(yè)的影響 在城市化的中后期，即郊區(qū)化和逆城市化階段，“城市空心化”現(xiàn)象產(chǎn)生。 郊區(qū)化階段 工業(yè)化的進一步發(fā)展，使城市空間更加擁擠，而交通與通訊的迅速發(fā)展使城市向郊區(qū)擴散成為可能，于是城市居民開始逐漸遷移到城市邊緣和郊區(qū)居住，此階段中心地帶人口大量減少，城市邊緣人口卻逐步增加 逆城市化階段 隨著交通與通訊的進一步發(fā)展，逐步步入信息社會。工業(yè)發(fā)展需要大量勞動力，同時由于城市收入高，于是大量的農(nóng)村人口遷移至城市。 早期城市化階段 城市產(chǎn)生之時起進入早期階段，早期的城市主要是手工業(yè)者與小商業(yè)者在城市空間的聚集與分布，城市人口并不多，人口速度增長也不大。 商業(yè)的發(fā)展需要商用物業(yè)的發(fā)展來推動，本項目的商業(yè)安排應(yīng)體現(xiàn)并滿足商業(yè)發(fā)展和半島商業(yè)業(yè)態(tài)合理化過程中所產(chǎn)生的市場需求。 半島中心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組合不合理，客觀上有業(yè)態(tài)重組的要求。 當(dāng)前及今后零售業(yè)的增長主要集中在新的商業(yè)形態(tài)上，消費升級的發(fā)展趨勢為新型業(yè)態(tài)的成長提供了大量的市場機會。作為一個經(jīng)濟較發(fā)達的中型城市的核心商業(yè)區(qū)，打造購物中心或商業(yè)廣場這種現(xiàn)代高級商業(yè)地產(chǎn)模式是一個充滿機會也是市場呼喚的選擇。三、 消費需求演化趨勢 伴隨國內(nèi)零售業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生的深刻變化，市民消費逐漸從“靜態(tài)”走向“動態(tài)”，“一次購足、休閑購物”、“個性化消費”、“體驗式消費”是當(dāng)前及以后的主流消費模式，也將是瀘州消費需求特點的演化趨勢。由于百貨業(yè)總量過大，加之無明顯的錯位經(jīng)營規(guī)劃，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因而競爭基本集中在百貨業(yè)態(tài)上，而符合現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展趨勢的購物中心、專賣店、專業(yè)賣場則比例偏小甚至沒有。適應(yīng)消費升級發(fā)展趨勢，購物中心、專賣店、量販店、連鎖超市、大型專業(yè)賣場等新型業(yè)態(tài)大量分流百貨業(yè)態(tài)的客源成為零售業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量，表現(xiàn)出強勁的市場競爭力。零售業(yè)進入壁壘低而風(fēng)險卻不低，它的競爭不僅體現(xiàn)在市場定位、價格、服務(wù)、購物環(huán)境等層面上，更主要的是業(yè)態(tài)的競爭、觀念的比拼和贏利模式的創(chuàng)新。 綜上所述，瀘州市商業(yè)發(fā)展的總體趨勢就是不斷推進多層次、全方位滿足消費需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，同時通過商業(yè)的發(fā)展進一步引導(dǎo)和創(chuàng)造消費需求，從而推動地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟達到一個新的高度。（二） 需求方面二級市場由于在商業(yè)服務(wù)提供上離多層次、全方位的成熟商業(yè)有一定差距，因此存在部分個性消費、體驗式消費在當(dāng)?shù)氐貌坏綕M足。象瀘州這樣經(jīng)濟發(fā)展較快的二級城市是品牌店跨區(qū)域拓展擴張的較好選擇。 第四章 商業(yè)發(fā)展趨勢及城市化特點對商業(yè)的影響商業(yè)發(fā)展趨勢一、 二級城市商業(yè)發(fā)展趨勢概述 瀘州市相對而言屬二級城市，商業(yè)發(fā)展進程相對滯后，正是這種狀況為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展積蓄了巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C會，具體表現(xiàn)在：（一） 供給方面各種形態(tài)的商業(yè)服務(wù)提供商沒有完成在二級城市的戰(zhàn)略布局，中心城市已經(jīng)競爭得非常充分的商業(yè)形態(tài)卻能在二級城市表現(xiàn)出相對的稀缺性和先進性。瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)格局和消費習(xí)慣決定了商鋪需求偏好以底商和街鋪為主，本來通過部分大型商業(yè)物業(yè)的成功營運可以逐漸引導(dǎo)和改變這種最原始的需求偏好，遺憾的是由于象綠地商城、騰王閣等這種有市場影響力的項目紛紛失敗，反而使這種供需雙方的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇。江陽北路的街鋪尤其搶手，甚至連背街慈善路上的商鋪轉(zhuǎn)讓費也高達2萬至7萬元，它基本上反映了目前半島的商業(yè)狀態(tài)和消費習(xí)慣。上節(jié)分析了這些項目失敗的原因，這是市場對盲目開發(fā)和模糊定位的懲罰。 商業(yè)物業(yè)供需分析一、 供應(yīng)方面 半島中心商業(yè)區(qū)在純商業(yè)項目上目前沒有在建的供應(yīng)量，本項目有很好的入市條件，已建的商業(yè)項目空置的供應(yīng)量如下：物業(yè)名稱體量綠地商城王達商城鐘鼓樓5000 m2大世界8000 m2左右升琦發(fā)保利來1300 m2合計 空置商業(yè)物業(yè)的面積總和超過了白塔商業(yè)區(qū)除大型賣場外的所有商鋪營業(yè)面積的總和。因此，一旦定位的失誤在后期招商和經(jīng)營環(huán)節(jié)反映出來，銷售勢頭再好的項目都會陷入困境。特別是商業(yè)規(guī)劃上對市場認(rèn)識不足，草率使用概念進行定位，對后期運營缺乏成熟系統(tǒng)戰(zhàn)略考慮和管理安排。 然而，出現(xiàn)在半島最主要商業(yè)中心的商業(yè)物業(yè)普遍存在后期經(jīng)營不善甚至形成爛尾樓的局面，如大世界、升琦發(fā)、綠地、鐘鼓樓、水晶廣場、王達商城等。物業(yè)分布主要集中在白塔附近、城北及大山坪一帶。 投資商鋪優(yōu)先考慮因素：▲ 在影響投資決策的因素中，位置和價格權(quán)重最高，有無商業(yè)規(guī)劃、后期管理、開發(fā)商實力等因素對投資決策的影響也不小，這說明在經(jīng)歷了前幾年多個失敗商業(yè)物業(yè)的影響后，消費者投資意識更趨理性，同時也提示我們項目推廣應(yīng)考慮的訴求點。 消費者投資二層以上的商鋪的意向：▲對二層以上商鋪的抗性強大，保證投資收益的促銷手段是本項目推動二層商鋪的銷售著力點。 消費者投資商鋪的價格承受力（商鋪總價）：▲ 對比面積需求看，價格接受能力偏低，證明有部分需求是無效的。 消費者投資商鋪的意向面積：▲2050m2為主要需求鋪型，可以作為本項目主力商鋪的參考依據(jù)。 消費者投資商鋪的目的：▲ 投資目的一般市民以出租居多，專賣店主以自營的居多。 消費者希望投資的商鋪類型：▲ 商鋪投資偏好以街鋪為主，真實反映了瀘州街道沿線商業(yè)繁榮的現(xiàn)狀。 消費者投資商鋪意向：▲ 有商鋪投資意向的較多，可能與投資渠道有限有關(guān)，但有效需求的多少難以判斷。 消費者最看好的商鋪位置：▲ 作為傳統(tǒng)的老牌商業(yè)中心，水井溝仍是消費者商鋪投資的首選。 消費者平時休閑娛樂的方式：▲ 休息方式多樣化，更多的人走出家門，體驗購物、旅游、健身、娛樂的樂趣，隨著市民經(jīng)濟能力的提高，休閑與消費將越來越多的融合。 消費者的自由支配收入主要用于：▲ 日常生活消費和娛樂休閑構(gòu)成主要消費模式，因為證券市場持續(xù)低迷，余錢以儲蓄為主，對房產(chǎn)和汽車的投資熱情強于證券市場。 專賣店主對瀘州消費者的評價：▲ 應(yīng)該說瀘州市民品牌意識總體還不錯，價格接受能力也基本符合收入和支出特點，購物習(xí)慣還是以傳統(tǒng)的白天購物為主，晚間經(jīng)濟有待開發(fā)。 消費者對麥當(dāng)勞和肯德基接受程度：▲ 對肯德基、麥當(dāng)勞的接受程度可以作為衡量消費模式和水準(zhǔn)的標(biāo)尺，半島居民容易接受新的生活方式，價格接受能力也不算太差。隨著收入水平的提高，新的商業(yè)業(yè)態(tài)對瀘州以百貨為主的商業(yè)格局會造成強大的沖擊，有利于中心半島商業(yè)資源的合理配置。248。 消費者每月用于日常消費品（服裝、生活用品等）的支出：▲ 總體消費水平中等，%，說明中心半島居民的中高端消費不低。第二章已經(jīng)對消費者的家庭結(jié)構(gòu)和收入狀況作了調(diào)研，本節(jié)不再重復(fù)。（三） 品牌專賣店集中經(jīng)營的意愿強烈 雖然目前項目周邊的沿線商業(yè)具有定位接近的店鋪相對集中的特點，但是這種市場自動調(diào)整的結(jié)果遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)營者的需要，特別是品牌專賣店，由于對物業(yè)條件要求更高，相對集中在街鋪經(jīng)營不是他們最理想的結(jié)果，普遍希望于物業(yè)條件好的現(xiàn)代商業(yè)廣場中集中經(jīng)營。同時部分品牌店的消費群購物出行方式與普通消費者不同，停車方便與否也是決定其消費選擇的重要因素。（二） 店鋪分布特點——消費習(xí)慣決定店鋪分布不同層面的消費群體的購物行為是截然不同的，普通消費者習(xí)慣逛，貨比三家，女性消費者喜歡逛街和熱鬧，這是江陽路、迎暉路品牌專賣店少和女裝店鋪多的原因。這種特點在人流量最大的江陽北路除運動休閑服飾外表現(xiàn)得不明顯，是因為該條路商氣太好，店鋪的轉(zhuǎn)讓的機會很小，而需求量太大，因此這種特點體現(xiàn)不充分，尤其是水井溝一帶。治平路——慈善路沿線是男裝品牌專賣相對集中的經(jīng)營，部分較好的女裝品牌分布在肖巷子。二、 沿線零售商業(yè)布局特點分析（一） 店鋪分布特點——市場定位決定店鋪分布定位接近的店鋪相對集中經(jīng)營是店鋪分布的最大特點。由于整條街客層定位低，因此集市風(fēng)格較濃。迎暉路租金范圍普遍在72100元/m2。肖巷子租金范圍普遍在5070元/m2。（三） 肖巷子肖巷子商氣冷熱分明，騰王閣一面冷，而靠水井溝一面氣氛尚可。盡管治平路和慈善路人流量遠(yuǎn)不及江陽北路，但是品牌專賣店卻占多數(shù)，而且多為男裝品牌，內(nèi)在原因本節(jié)后面分析。特別是慈善路自“非典”以來元氣大傷，但是有不少品牌形象很好的專賣店如布衣堂、老人頭、意法名店等。（二） 治平路——慈善路治平路和慈善路是中心半島傳統(tǒng)的老商業(yè)街，商業(yè)物業(yè)同樣以住宅底商為主，業(yè)種幾乎全部是服飾類。除了運動休閑品牌外，服飾類店鋪少有其它好的品牌。人氣狀況白塔一側(cè)好于摩爾瑪，業(yè)種比較全面，服飾、鐘表、眼鏡、珠寶首飾、通訊、化妝品、美容等業(yè)種應(yīng)有盡有，象一個開放的百貨商場。 本項目的感興趣程度以品牌專賣店和中檔專營店最高，一般街鋪普遍以觀望為主但具有跟風(fēng)的特點；以上結(jié)論對本項目商業(yè)定位及招商銷售策略有重要參考意義。 專賣店與百貨既存在競爭又是互補關(guān)系，品牌專賣店的互補性和差異化表現(xiàn)更強；171。 規(guī)模不足尚有發(fā)展空間；171。248。248。248。248。下面是對專賣店主的其它相關(guān)調(diào)查：248。我們認(rèn)為這種現(xiàn)象是符合當(dāng)前市場狀況的，江陽北路和迎暉路以一般街鋪為主，口岸條件好，必然對新項目持觀望態(tài)度，而治平路、慈善路、肖巷子以中高檔品牌男女裝為主，希望在更好的物業(yè)環(huán)境下集中經(jīng)營。其中江陽北路、迎暉路上專賣店主對本項目以中性態(tài)度偏多，除部分感興趣外，大量的表示