【正文】 但開發(fā)成本較高，投資風險相對于高低層物業(yè)較大。216。 超高層住宅的主要戶型為6090平方米的套一或套二，供應和銷售分別約占總量的50%和60%；其次是90120平方米的套三戶型；客戶對33層以上的單位存在一定的抗性，銷售進度較33層以下的慢；216。 目前在售的超高層住宅約有6個，但未來兩至三年內即將上市的超高層住宅將會增加18個以上，超高層住宅呈現井噴態(tài)勢，市場競爭加?。?16。216。216。 當某個城市GDP達到3000億元左右時，超高層住宅開始出現；當在7000億左右時超高層住宅將大量出現。 沿海一線城市利用優(yōu)勢的地理環(huán)境和經濟發(fā)達的優(yōu)勢，同時城市定位瞄準國際化大都市，超高層物業(yè)發(fā)展較為成熟，成為現代化大都市的一大標志。 周邊考慮醫(yī)療、福利設施和文教等設施。 確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；216。 對醫(yī)療、福利設施和文教設施依存度較高。 對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；216。老年人生活形態(tài)特性探究：216。 減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角216。216。 阻礙兒童室外的游玩活動；216。 通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。216。 對孩子的監(jiān)視性、防范性減弱；216。 相互見面交流的程度較低，近鄰關系淡化；216。普通成人生活領域擴展探究：216。 可以營造出配備有高級設備、設施的居住環(huán)境；216。 超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；216。抱有不安感。擺動161。 對地震、強風所引起的161。 給避難和消防活動帶來了更多的困難；216?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：216。心理上的不安感。 日本消除客戶抗性的手法日本是一個土地極為稀缺的國家，超高層住宅發(fā)展已十分成熟，因而在消除客戶的心理障礙方面，積累了不少的經驗。因而對于開發(fā)商來說就需要引導客戶需求，從產品細節(jié)上消除陰影，消除消極影響。l 客戶抗性研究216。 這部分群體經濟實力比較強，往往擁有多套物業(yè)，購房超高層住宅主要用于改善居住或用于投資；216。超高層住宅客戶消費心理研究l 客戶特征216。項目規(guī)模占地： 總建筑面積：㎡總戶數：1178戶 層數：37層綠化率16%容積率戶型配比60㎡以下： 100% 平面布置兩棟塔樓建筑銷售進度%(截至09年5月21日的備案）裝修狀況精裝修價 格均價12000元/平方米物 管㎡客源分析主要為成都本地的投資類客戶綜合評價優(yōu)勢：城市核心CBD區(qū)域商業(yè)、商務環(huán)境成熟不足：規(guī)模小，綠化園林規(guī)模不大 容積率高 l 潛在超高層住宅項目項目名稱項目規(guī)模畝總建筑面積㎡物業(yè)類型總高度米層數預計推出時間天璽15150000住宅188632010年朗御77805住宅173542009年下半年天紫界148690、地上10131住宅4980非住宅5150商業(yè)392酒店2722配套308高端商業(yè)、酒店式精裝公寓、摩天行政公館178562009年下半年鐵獅門項目38176000寫字樓、住宅、酒店公寓、商業(yè)為122米，141米和158米41待定新鴻基環(huán)球貿易廣場259商業(yè)130000、商務110000、酒店40000、住宅210000寫字樓、酒店公寓、商業(yè)、住宅280待定都匯華庭199228住宅+商業(yè)176512010年河畔新世界1650超高層部分不詳住宅15050待定新鴻基悅城240超高層部分不詳住宅14046待定目前超高層住宅的潛在供應量約8個，隨著購房者對超高層物業(yè)接受度的加強，超高層住宅未來的供應量將會大幅增加，成為市場主要物業(yè)類型之一。 城市理想底部四層為商鋪B塔樓為28層和23層，物業(yè)為精裝SOHO空間+商鋪。 上錦美地項目規(guī)模占地： 建筑面積：總戶數：539戶 層數：41層綠化率%容積率戶型配比 60㎡以下： % 60 ㎡90 ㎡：%90 ㎡120 ㎡： % 120 ㎡144 ㎡：%144 ㎡180㎡： 180 ㎡以上：平面布置 一棟建筑銷售進度 %%(截至09年5月21日的備案）裝修狀況清水房價 格 均價6800元/平方米物 管 ㎡客源分析 成都本地客戶為主，二級城市客戶占到一定比例綜合評價 優(yōu)勢：市中心、內環(huán)內；交通便捷、配套完全不足：規(guī)模小，無法打造高品質的園林 存在異型戶型 臨主干道空氣、粉塵污染大 容積率較高 216。 萬科金域藍灣項目規(guī)模占地：70畝 總建筑面積：30萬平方米總戶數：約2200戶 層數：34/35層綠化率30%容積率戶型配比 60㎡以下：% 60 ㎡90 ㎡：%90 ㎡120 ㎡：% 120 ㎡144 ㎡：144 ㎡180㎡：% 180 ㎡以上：平面布置 半圍合式+十字型建筑布局銷售進度 %%(截至09年5月21日的備案）裝修狀況清水房價 格 8800元/平方米物 管 ㎡客源分析 大城東的高端收入人群，二級城市的高收入群體綜合評價 優(yōu)勢：萬科品牌 臨沙河，擁有河景資源 周邊大牌開發(fā)商多，區(qū)域價值大幅提升 藍灣系的品質是萬科系列中最高 產品有較多的贈送空間不足：大量的贈送面積拉低了銷售單價216。從各盤銷售走勢來看，33層以下單位較33層以上單位進度快。216。各面積段來看，6090平方米和120144平方米的銷售率都超過了9成，90120平方米之間住宅的銷售也接近9成。l 供應與銷售216。同時隨著購房者超高層物業(yè)接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進一步提高。 成都超高層住宅發(fā)展狀況自2006年成都市“高、密”政策出臺后，成都超高層住宅不斷涌現，據統(tǒng)計，在售超高層約6個，而規(guī)劃中的項目達到了15個，超高層住宅呈現井噴態(tài)勢。l 擁有傳統(tǒng)CBD概念的項目超過三成