【正文】 《托管房門鑰匙責任聲明書》。 《鑰匙借用登記表》。 《業(yè)主家庭情況登記表》。 資料發(fā)放客戶服務(wù)人員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單》上簽名： 《物業(yè)服務(wù)指南》； 《業(yè)主裝修手冊》； 《住宅使用說明書》； 《住宅質(zhì)量保證書》。 發(fā)放鑰匙 業(yè)主房屋驗收無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶服務(wù)人員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主。 房屋驗收合格的，客戶服務(wù)人員應(yīng)請業(yè)主在《房屋驗收表》中簽字確認。交房時需業(yè)主一次性預(yù)繳半年或一年物業(yè)費。 客戶服務(wù)人員將簽署后的《管理規(guī)約》、《消防安全責任書》其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。 簽約 服務(wù)中心客服人員收回驗身份證原件，留存復(fù)印件和照片；將業(yè)主提供的照片貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，請業(yè)主詳細填寫《業(yè)主家庭情況登記表》； 客戶服務(wù)人員將《管理規(guī)約》、《消防安全責任書》（一式兩份）交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀。 入住手續(xù)辦理 驗證地產(chǎn)客服部客服人員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，首先檢查相關(guān)證件。如果在規(guī)定截止期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)人員應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務(wù)部應(yīng)將情況向地產(chǎn)客服部匯報決定是否登報催辦。 入住通知包括： 《入住通知書》； 《入住須知》。 設(shè)置導(dǎo)向路標，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入住手續(xù)、收樓過程中感到方便。 入住時的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標識區(qū)別的按《VI識別手冊》有關(guān)規(guī)定辦理。：所有木門的門框、門板面擦凈。：水管及液化氣管擦拭無灰，內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面干凈。：清潔內(nèi)容和房間相同，對講機干凈無灰。：所有木門的門框、門板面擦凈。內(nèi)陽臺擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。：鏡面光潔，臺面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無污物痕跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無積水。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理，其項目和標準如下： 對于送裝修的單位：：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。 印刷以下各類入住表格： a.《入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單》；b.《業(yè)主家庭情況登記表》；c.《房屋驗收表》； d.《鑰匙借用登記表》； e.《托管房門鑰匙責任聲明書》。 入住資料準備 結(jié)合小區(qū)的實際情況擬訂和印制《物業(yè)服務(wù)指南》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主裝修手冊》和《消防安全責任書》（報公司審批）。 入住準備工作 由地產(chǎn)公司牽頭成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組，定期召開會議。 房屋無重大質(zhì)量問題； 工程遺留問題基本得到解決； 工程資料已經(jīng)齊備； 業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束； 達到入住的條件，具體條件包括一下幾點；、通水、通電、通氣、通信、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；，建成并能夠使用； 。 辦理入住的前提條件 小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過接管驗收，達到入住條件。 財務(wù)部負責核收各項入住費用。 客戶服務(wù)主管負責協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主/使用人入住工作。 適用范圍 適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。 《設(shè)備驗收移交日期時間表》。 《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題登記表》。 《公共設(shè)施接管驗收移交表》。 《工程資料移交清單》。 《設(shè)備接管驗收移交表》。 在業(yè)主開始辦理入住手續(xù)之后進行的完善或工程遺留問題改造時，除按（1）規(guī)定執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理： 、施工時間，以確保業(yè)主的休息； （保修人員）辦理《特別通行證》，避免與裝修施工人員或其他外來人員混淆，給已入住的業(yè)主帶來安全隱患； ； ，必須到物業(yè)服務(wù)中心申請《放行條》，在經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心客服專員以上人員核查無誤后，（核查如有無違反管理規(guī)定，收回通行證，督促水電費結(jié)算等）并經(jīng)客服專員以上人員簽名后施工隊方可離開。 對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)公司匯報，并作好與地產(chǎn)公司的聯(lián)系工作。 工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。 室外改造完善工程，如下所示：；、區(qū)間道路等配套設(shè)施；、小品等環(huán)境設(shè)施；(小區(qū))入口大門。 接管驗收一定要寫明接管的日期，以表明物業(yè)管理企業(yè)僅對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負責。 現(xiàn)實中的物業(yè)接管驗收很少有整個物業(yè)同時驗收，因此，物業(yè)服務(wù)中心必須堅持合格一項接管一項，未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，否則，就要承擔責任。 物業(yè)接管驗收中需注意的問題 接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但不意味著接管驗收時沒有問題。、無枯黃，種植覆蓋應(yīng)達到95%。、強堿性土及干旱地區(qū)，各類樹木成活率不應(yīng)低于85%。 綠化工程質(zhì)量驗收規(guī)定、灌木的成活率應(yīng)達到95%以上。、球根花卉，應(yīng)在當年發(fā)芽出土后進行驗收。，應(yīng)在當年成活后，覆蓋率達到80%以上進行驗收。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不超過兩個彎；、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風道、垃圾道要通暢，無阻塞物；，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量使用功能要求。，窖井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計規(guī)范》。，必須在采暖期之前兩個月進行；、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運轉(zhuǎn)自如；、儀表應(yīng)齊全準確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關(guān)靈活；、灰門、煤斗閘板及煙、風擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣；、坡度及檢查井必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》的要求，管溝大小機管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；、管道不得有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；、無雜音，銷煙除塵、消煙減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度要符合環(huán)保要求；，鍋爐和附屬設(shè)備的熱功、機械性能和采暖后室溫必須符合設(shè)計要求。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》的要求，按套安裝水表或預(yù)留表位；；、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、制動靈活；，運行時無較大震動；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求，并且應(yīng)有消防部門檢驗合格簽證。 水、衛(wèi)、消防。 ，并有電器接地裝置；、部件齊全、接觸良好、位置準確；，接地阻值必須符合《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》的要求；、運行、選層、停層，曳引機的噪聲和振動聲不得超過規(guī)定值。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。 樓地面 ，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；，接縫密合。 屋面。 新建房屋接管驗收 新建房屋接管驗收標準 主體結(jié)構(gòu)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；、裂縫，不得超過《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定值；，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范》；，不允許有明顯裂縫； ，必須符合《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)服務(wù)中心整理后報告地產(chǎn)公司，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主驗收后清項； 在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報告地產(chǎn)公司查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。 物業(yè)接管驗收程序 工作程序 地產(chǎn)公司擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送達接管驗收《通知書》，由物業(yè)公司備案； 物業(yè)公司的“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接受的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復(fù)函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收； 物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進行接管驗收； 對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由地產(chǎn)公司負責落實，直至合格； 對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復(fù)核； 對單元內(nèi)物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)中心接收鑰匙。 為了保證保修及時，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：，由建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由物業(yè)管理單位包干使用，費用標準雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定；，由物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實結(jié)算。 建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計算：、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；、上下水管線安裝工程為6個月；、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；、下水設(shè)施和小區(qū)道路為1年。無特殊理由，超過時限規(guī)定的，要承擔責任； 自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負責看管，由于看管失職而發(fā)生人為損害，設(shè)施被盜，由接管單位負責； 房屋投入使用后，如使用不當、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負責?？⒐を炇蘸细窈?，妥善保管物業(yè)，盡快提出接管驗收申請； 在接管驗收時，如發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復(fù)驗； 在接管驗收后，負責規(guī)定期限的保修； 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問題，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負責處理、解決。，應(yīng)及時提出接管驗收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料；、技術(shù)資料后，應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間進行驗收； 交接雙方共同清點房屋、設(shè)備和附著物，按驗收標準，查驗物業(yè)質(zhì)量并做好書面紀錄，并由雙方主辦人員會簽； 經(jīng)檢驗符合要求，物業(yè)管理部門應(yīng)在七天內(nèi)簽署驗收合格憑證和接管文件； 驗收不合格的項目，雙方協(xié)調(diào)處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗，復(fù)驗通過，再辦合格憑證和接管文件；，建設(shè)單位或地產(chǎn)公司應(yīng)在三個月內(nèi)辦理入戶手續(xù)和租賃手續(xù)，逾期不辦者，應(yīng)承擔因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續(xù)?？⒐D是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術(shù)文件（圖紙、資料）。、竣工報告；；；（包括質(zhì)量事故處理記錄）；；；；、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；、構(gòu)配件的鑒定合格證書；、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；、混凝土試塊試壓報告；、供暖的試壓報告；；、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單；。物業(yè)管理單位在接管驗收時，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進行檢驗：、管線布置是否按設(shè)計要求施工；、裝修標準是否符合驗收標準；；、性能、規(guī)格、型號及安裝是否符合技術(shù)文件的要求。 接管驗收時檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：；；；；。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國家房地產(chǎn)管理部門依法對各類房地產(chǎn)進行管理的依據(jù)；市房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)、稅務(wù)部門依法征稅、司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要依據(jù)；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要依據(jù)。 物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的材料在物業(yè)接管驗收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗收時交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理、維護保養(yǎng)的需要。 開荒保潔達到物業(yè)公司接管要求。以免業(yè)戶入住后，無法申報戶口、入托入學(xué)、就業(yè)安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理、房產(chǎn)交易帶來后遺癥。．房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認。 供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。住宅小區(qū)內(nèi)分期建設(shè)的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。 物業(yè)接管驗收的基本條件 工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格。新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)程 目的規(guī)范公司對新建物業(yè)接管驗收的程序和內(nèi)容，確保樓宇住、用的安全和正常使用功能?！肚捌诮槿肭闆r周記表NO7》。《前期介入情況周記表NO5》。《前期介入情況周記表NO3》。 質(zhì)量記錄《前期介入情況周記表NO1》。 對竣工驗收階段介入 物業(yè)服務(wù)中心組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問題，以備預(yù)留充足的返修時間。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。a給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。c地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。b內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。a外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。