【正文】 據造價工程師估算，A、B、C、D 四個方案的單方造價分別為14121150、1360元/?！景咐勘尘埃? 某房地產公司對某公寓項目的開發(fā)征集到若干設計方案，經篩選后對其中較為出色的四個設計方案作進一步的技術經濟評價。根據成本降低額的大小，功能改進順序依此為：樁基圍護工程、裝飾工程、主體結構工程、地下室工程。具體計算結果匯總見表28。 表27 價值指數計算表功能方案功能得分ABCDF191098F2101089F399109F48887F59796 由表27 的計算結果可知，B 方案的價值指數最高，為最優(yōu)方案。 表25 功能指數計算表功能項目功能權重方案功能加權得分ABC結構體系10=10=8=樓板類型10=10=9=墻體材料 80,25= 9=7=面積系數 9= 8=7=窗戶類型 9= 7=8=合計 功能指數 注: 表25 中各方案功能加權得分之和為:++=，如表26 所示。 答案 問題1： 解：分別計算各方案的功能指數、成本指數和價值指數，并根據價值指數選擇最優(yōu)方案。由本題的計算結果可以看出，若承包商能有效地降低成本，就可以大幅度提高利潤率。 各功能目標成本的數值為總目標成本與該功能的功能指數的乘積。 價值工程要求方案滿足必要功能，清除不必要功能。 3. 若某承包商以表24 ％的利潤報價（不含稅）中標并與業(yè)主簽訂了固定總價合同，而在施工過程中該承包商的實際成本為12 170 萬元，則該承包商在該工程上的實際利潤率為多少？ 4. 若要使實際利潤率達到10％，成本降低額應為多少？ 分析要點： 問題1 考核運用價值工程進行設計方案評價的方法、過程和原理。按限額和優(yōu)化設計要求，目標成本額應控制在12170 萬元。 2．為控制工程造價和進一步降低費用，擬針對所選的最優(yōu)設計方案的土建工程部分，以分部分項工程費用為對象開展價值工程分析。 方案各功能的權重及各方案的功能得分見表23。 ：（2 ）/54 = （） 每戶多投入：（4 300 163 ）/54 = 2 （元） 折合每平方米使用面積單價為：2 （元/） ，每戶多投入2 元。需要注意的是，問題3 的設問是“相差多少”，而不是“總售價相差多少”，故既要答差額，也要答差率。兩方案各項指標見表21?，F擬定的新方案為內澆外砌結構，外墻做法不變，內墻采用C20 混凝土澆筑。1200＋〔40（1＋X）10－170〕(P/A,12%,10)＋100(P/F,12%,10) ＝0－1200＋(400＋400X－170)＋100＝0－1200＋＋＋＝0＝1200－－＝－X＝－247。投資400由圖11 可知財務凈現年經營成本300值對單位產品價格最敏感， 200其次是投資和年經營成本。使未來產品價格發(fā)生變化的可能性盡可能的減少，以降低投資項目的風險。由此可見，凈現值對各個因素敏感程度的排序是：單位產品價格、投資額、年經營成本，最敏感的因素是產品價格。當其他因素均不發(fā)生變化時，投資額每上升１％，％；對凈現值影響最小的因素是年經營成本。表１－26 單因素敏感性分析表由表１－26 可以看出，在變化率相同的情況下，單位產品價格的變動對凈現值的影響為最大。１０％、177。１０％、177。１０％、177。２０％的幅度變動，逐一計算出相應的凈現值。答案：問題１：解：⒈計算初始條件下項目的凈現值：NPV0＝1200＋（4010－170）（P/A，12%，10）＋100（P/F，12%，10）＝1200＋230＋100＝1200＋＋＝ 萬元⒉分別對投資額、單位產品價格和年經營成本，在初始值的基礎上按照177。它較為全面地考核了有關項目的投資額、單位產品價格和年經營成本發(fā)生變化時，項目投資效果變化情況36分析的內容。3．保證項目可行的前提下，計算該產品價格下浮臨界百分比?！景咐拧勘尘埃耗惩顿Y項目的設計生產能力為年產10 萬臺某種設備，主要經濟參數的估算值為：初始投資額為1200 萬元，預計產品價格為40 元／臺，年經營成本170 萬元，運營年限10 年，運營期末殘值為100 萬元，基準收益率12％，現值系數見表１－25。所以，該項目獲利的機會大。在市場銷售不良情況下，為了促銷，% 以內，仍可保本。盈虧平衡分析是項目不確定性分析中常用的一種方法。分析要點：在建設項目的經濟評價中，所研究的問題都是發(fā)生于未來，所引用的數據也都來源于預測和估計，從而使經濟評價不可避免地帶有不確定性。問題：1．對項目進行盈虧平衡分析，計算項目的產量盈虧平衡點和單價盈虧平衡點。該項目可行。并自投產年份開始就為盈余年份。⑶累計未分配利潤：根據利潤與利潤分配表1－22 中未分配利潤的累計計算。⒊所有者權益⑴資本金：取自背景材料表１－19。⒉負債⑴流動資金負債：取自背景材料表１－19 中的應付帳款。⑶固定資產凈值：指投產期逐年從固定資產投資中扣除折舊費后的固定資產余值。⑵在建工程：指建設期各年的固定資產投資額。流動資產取自背景材料中表1－19；期初未分配利潤取自利潤與利潤分配表1－22 中數據的累計值。表中各項數據均取自背景資料、財務計劃現金流量表、借款還本付息計劃表和利潤與利潤分配表。問題４：解：編制項目的資產負債表。見表1－23。所以，總成本費用表中，不再有固定資產貸款利息，總成本均為3997 萬元；利潤與利潤分配表中用于還款的未分配利潤也均為０；凈利潤只用于提取盈余公積金10%和應付投資者各方股利50%，剩余的未分配利潤轉下年期初未分配利潤。本年的可供分配利潤、提取法定盈余公積金、可供投資者分配利潤、用于還款的未分配利潤、剩余未分配利潤的計算均與第5 年相同。第5 年可供分配利潤＝＋＝ 萬元第5 年提取法定盈余公積金＝10%＝ 萬元第5 年可供投資者分配利潤＝－＝ 萬元第5 年應付投資者各方股利＝50%＝ 萬元第5 年未分配利潤＝－＝ 萬元第5 年用于還款的未分配利潤＝－－75= 萬元第5 年剩余未分配利潤＝－＝ 萬元（為下年度期初未分配利潤）⑷第6 年初尚欠貸款本金＝－＝ 萬元， 萬元，填入總成本費用表1－21 中，匯總得出第6 年的總成本費用為： 萬元。第4 年可供分配利潤＝＋＝ 萬元30第4 年提取法定盈余公積金＝10%＝ 萬元第4 年可供投資者分配利潤＝－＝ 萬元第4 年應付投資者各方股利＝50%90%＝ 萬元第4 年未分配利潤＝－＝ 萬元第4 年用于還款的未分配利潤＝－－75＝ 萬元第4 年剩余未分配利潤＝－＝ 萬元（為下年度期初未分配利潤）⑶第5 年初尚欠貸款本金＝－＝ 萬元，萬元，填入總成本費用表1－17 中，匯總得出第5 年的總成本費用為： 萬元。⑴第３年利潤總額＝3500－3150－210＝140 萬元第３年應交納所得稅＝14025%＝35 萬元第３年凈利潤＝140－35＝105 萬元，期初未分配利潤和彌補以前年度虧損為0，本年凈利潤＝可供分配利潤，第3 年提取法定盈余公積金＝10510%＝ 萬元第3 年可供投資者分配利潤＝105－＝ 萬元第3 年應付投資者各方股利＝50%70%＝ 萬元第3 年未分配利潤＝－＝ 萬元第3 年用于還款的未分配利潤＝－－75＝ 萬元第3 年剩余未分配利潤＝－＝ 萬元（為下年度期初未分配利潤）⑵第4 年初尚欠貸款本金＝2205－＝ 萬元， 萬元，填入總成本費用表1－21 中，匯總得出第4 年的總成本費用為： 萬元。見表1－21。第3 年年初累計借款額為2205 萬元，則運營期的前４年應償還的等額本息：Ａ＝Pnn(1 i) i(1 i) 1++ ?＝220544(1 10%) 10%(1 10%) 1++ ?＝2205＝ 萬元表1－20 借款還本付息計劃表單位：萬元2. 根據總成本費用的組成，列出總成本費用中的各項費用。8＝75 萬元問題２：解：⒈根據貸款利息公式列出借款還本付息表中的各項費用，并填入建設期兩年的貸款利息。2〕10%＝155 萬元建設期貸款利息總計＝50＋155＝205 萬元⒉年固定資產折舊費＝(－600－300)247。⑴資產負債率＝負債總額資產總額100%⑵流動比率＝流動資產總額流動負債總額100%答案：問題1：解：⒈建設期貸款利息計算：第１年貸款利息＝(0＋1000247。以上費用大都可直接從利潤與利潤分配表和財務計劃現金流量表中取得。負債：指流動負債、建設投資借款和流動資金借款。籌資活動的現金流出：包括各種利息支出、償還債務本金、應付利潤（股利分配）以及與籌資活動有關的其他流出。投資活動的現金流出：包括建設投資、維持運營投資、流動資金以及與投資活動有關的其他流出。經營活動的現金流出：包括經營成本、增值稅進項稅額、營業(yè)稅金及附加、增值稅、所得稅以及與經營活動有關的其他流出。運營期各年利息＝該年期初借款余額貸款利率運營期各年期初借款余額＝(上年期初借款余額上年償還本金)運營期每年等額還本付息金額按以下公式計算：Ａ＝Pnn(1 i) i(1 i) 1++ ?＝P（A/P,i,n）⒉根據背景材料所給數據，按以下公式計算利潤與利潤分配表的各項費用：營業(yè)稅金及附加＝營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加稅率利潤總額＝營業(yè)收入－總成本費用－營業(yè)稅金及附加所得稅＝（利潤總額－彌補以前年度虧損）所得稅率在未分配利潤＋折舊費＋攤銷費＞該年應還本金的條件下：用于還款的未分配利潤＝應還本金－折舊費－攤銷費⒊編制財務計劃現金流量表應掌握凈現金流量的計算方法：該表的凈現金流量等于經營活動、投資活動和籌資活動三個方面的凈現金流量之和。為了考察擬建項目計算期內各年的財務狀況和清償能力，還必須掌握項目財務計劃現金流量表以及資產負債表的編制方法。表119 建設項目資金投入、收益、成本費用表單位：萬元問題：⒈計算建設期貸款利息和運營期年固定資產折舊費、年無形資產攤銷費；⒉編制項目的借款還本付息計劃表、總成本費用估算表和利潤與利潤分配表；⒊編制項目的財務計劃現金流量表；⒋編制項目的資產負債表；⒌從清償能力角度，分析項目的可行性。流動資金全部為自有資金；⒋股東會約定正常年份按可供投資者分配利潤50%比例，提取應付投資者各方的股利。固定資產殘值300 萬元，按直線法折舊，折舊年限12 年。貸款合同規(guī)定的還款方式為：運營期的前４年等額還本付息。自有資金在建設期內均衡投入；貸款本金為2000 萬元，在建設期內每年貸入1000 萬元。1300100%=%問題4：解：計算第8年的現金流入第8年的現金流入=(營業(yè)收入+回收固定資產余值+回收流動資金)=1000++300=計算第8年的現金流出第8年所得稅(100010006％)25％=26第8年的現金流出=(借款本金償還+借款利息支付+經營成本+營業(yè)稅金及附加+所得稅)=++320+60+=計算第8年的凈現金流量第8年的凈現金流量=現金流入現金流出==【案例七】背景:某擬建工業(yè)項目的基礎數據如下：⒈ 萬元(其中包括無形資產600 萬元)。6=項目的資本金=1000+300=1300萬元資本金凈利潤率=年平均凈利潤247。100%=%運營期的6年內，項目的年平均凈利潤計算為：（+++++）247。項目總投資=建設投資+建設期借款利息+全部流動資金=++=項目的總投資收益率=正常年份的息稅前利潤247。表1－16 借款還本付息計劃表單位：萬元問題3：解：。答案：問題1：解：：第1年貸款利息=500／26％=(萬元)第2年貸款利息=[(500+15)+500／2]6％=(萬元)建設期借款利息=15+=(萬元)=(2000+)／8=(萬元)=固定資產年折舊費(86)+殘值=2+100=(萬元)問題2：解：借款還本付息計劃表見表1－16所示。24。等額還本、利息照付是指在還款期內每年等額償還本金，而利息按年初借款余額和利率的乘積計算，利息不等，而且每年償還的本利和不等，計算步驟如下：。分析要點：本案例考核固定資產投資貸款還本付息估算時，還款方式為等額還本、利息照付，并編制借款還本付息計劃表和總成本費用表。3. 計算運營期內各年的息稅前利潤，并計算總投資收益率和項目資本金凈利潤率。問題：1. 列式計算建設期貸款利息、固定資產年折舊費和計算期第8 年的固定資產余值。不考慮項目維持運營投資、補貼收入。4. 項目貸款在運營期間按照等額還本、利息照付的方法償還。流動資金全部用項目資本金支付，金額為300 萬元，于投產當年投入。2. 項目資金來源為自有資金和貸款。該項23目可行。因為：%行業(yè)平均值10%，%行業(yè)平均值15%，項目的自有資金財務凈