【正文】 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 參考文件 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷(xiāo)售的商品房 （ 2）地產(chǎn)公司辦公室 （ 3）職工宿舍 （ 4）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同北京公司客戶(hù)服務(wù)中心達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見(jiàn) 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 8條 資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng) （ 1）康樂(lè)中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車(chē) ?制定委托經(jīng)營(yíng)合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營(yíng)合同提交委托經(jīng)營(yíng)方案 ?經(jīng)同北京公司客戶(hù)服務(wù)中心達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂委托管理協(xié)議 北 京公司客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營(yíng)合同 詳見(jiàn) 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 6條 物業(yè)虧損或補(bǔ)貼 （ 1）物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)） （ 2）取暖費(fèi)虧損 （ 3） 水電 費(fèi)虧 損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團(tuán)內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬(wàn)科物業(yè)集團(tuán)公司，如何處理物業(yè)虧損或補(bǔ)貼將出臺(tái)相應(yīng)政策。 行政管理費(fèi)用 （ 1） 通訊費(fèi)用 ?通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷(xiāo) 總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé) 詳見(jiàn) 費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)規(guī)范第 1 條至第 14 條、第 20至 25條 （ 2） 交際費(fèi)用 ?交際費(fèi) 用實(shí)行定額報(bào)銷(xiāo) （ 3） 車(chē)輛交通費(fèi) ?車(chē)輛交通費(fèi)實(shí)行油料 歸 口 管 理 ； 過(guò) 路費(fèi) 、 過(guò) 橋 費(fèi) 、 停 車(chē)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門(mén)經(jīng)理以上私家車(chē)限額報(bào)銷(xiāo) （ 4） 其他辦公用品費(fèi) 第八項(xiàng) 17 18 物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 地 產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo) 監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支出情況。 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 ?審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用量計(jì)算工作 ?工程造價(jià)咨詢(xún)公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價(jià)差的調(diào)整 （ 1）材料價(jià)差 （ 2）人工價(jià)差 （ 3）費(fèi)用價(jià)差 ?嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法 ?及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況 ?當(dāng) 價(jià)格 出現(xiàn)異 常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策 審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé) 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 洽商、變更 的 費(fèi) 用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)簽證 ?工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單 位審圖 ?甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較 ?現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè)圖紙的審核 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)審核洽商 、 變 更 的 合 理性、完整性（負(fù)洽詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 第七項(xiàng) 15 費(fèi)用的原因和責(zé)任 商）及經(jīng)濟(jì)性 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務(wù) ?甲方督促乙方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控 詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 （ 3）配合管理 ?工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當(dāng) 造成 重大停 、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算 審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí) 16 期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 期 間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件 乙方預(yù)算 （ 1）乙方 預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰(shuí)來(lái)控制 備查文件 營(yíng)銷(xiāo)方案 （ 1） 費(fèi)用總額 ?確定費(fèi)用目標(biāo)總額 項(xiàng)目部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范》 （ 2） 市場(chǎng)信息收集 （ 3） 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 （ 4） 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 銷(xiāo)售部 （ 5） 營(yíng)銷(xiāo)方案審批 ?征求各方面意見(jiàn)，按審批流程操作 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范》 營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用 （ 1） 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用 ?銷(xiāo)售人數(shù)控制 ?銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制 ?獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制 銷(xiāo) 售 部 部門(mén)經(jīng)理 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi) （ 3） 賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi) （ 4） 銷(xiāo)售模型費(fèi)用 （ 5） 宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6） 展銷(xiāo)費(fèi) 銷(xiāo) 售 部 專(zhuān)業(yè)經(jīng) 理 和 部門(mén)經(jīng)理 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》 （ 7） 計(jì)劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范》 媒體選擇 （ 1） 媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專(zhuān)人負(fù)責(zé) 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》 （ 2） 招投標(biāo) ?先評(píng)后選的原則 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范》 ?內(nèi)部評(píng)審 銷(xiāo)售部 詳見(jiàn)《招投標(biāo)管理規(guī)范》 ?招投標(biāo) 評(píng)審委員會(huì) 樣板房裝修 （ 1） 設(shè)計(jì)、裝修 ?市場(chǎng)信息收集 ?制訂裝 修目標(biāo)成本