【正文】 控制要點 控制什么 怎么控制 誰 來控制 參考文件 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）地產(chǎn)公司辦公室 （ 3）職工宿舍 （ 4）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務(wù)中心負責(zé)與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 8條 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務(wù)中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京 公司客戶服務(wù)中心負責(zé)與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 6條 物業(yè)虧損或補貼 （ 1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費） （ 2）取暖費虧損 （ 3） 水電 費虧 損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應(yīng)政策。 行政管理費用 （ 1） 通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務(wù)部負責(zé) 詳見 費用報銷規(guī)范第 1 條至第 14 條、第 20至 25條 （ 2） 交際費用 ?交際費 用實行定額報銷 （ 3） 車輛交通費 ?車輛交通費實行油料 歸 口 管 理 ； 過 路費 、 過 橋 費 、 停 車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷 （ 4） 其他辦公用品費 第八項 企業(yè) () 企業(yè) () 物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南 地 產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo) 監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 ?審算部專人負責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作 ?工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價差的調(diào)整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 ?嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 ?及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況 ?當(dāng) 價格 出現(xiàn)異 常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策 審算部材料組與預(yù)算工程師負責(zé) 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 洽商、變更 的 費 用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ?工程部項目部負責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責(zé)制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單 位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進行方案經(jīng)濟比較 ?現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生 設(shè)計部負責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負責(zé)審核洽商 、 變 更 的 合 理性、完整性（負洽詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 第七項 企業(yè) () 企業(yè) () 費用的原因和責(zé)任 商）及經(jīng)濟性 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務(wù) ?甲方督促乙方履行合同義務(wù) ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程項目部負責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控 審算部負責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理規(guī)范 （ 3）配合管理 ?工程部項目經(jīng)理負責(zé)各施工方的配合問題 工程項目部負責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當(dāng) 造成 重大停 、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算 審算部負責(zé)違約費用的核實 企業(yè) () 企業(yè) () 期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南 期 間費用主要有財務(wù)、人工、行政三塊費用組成。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 乙方預(yù)算 （ 1）乙方 預(yù)算內(nèi)容的審查 ?先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 營銷方案 （ 1） 費用總額 ?確定費用目標(biāo)總額 項目部 詳見《營銷費用管理規(guī)范》 （ 2） 市場信息收集 （ 3） 營銷計劃 （ 4） 營銷預(yù)算 ?根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和費用 銷售部 （ 5） 營銷方案審批 ?征求各方面意見，按審批流程操作 主管總經(jīng)理 詳見《營銷操作流程規(guī)范》 營銷現(xiàn)場費用 （ 1） 現(xiàn)場銷售人工費用 ?銷售人數(shù)控制 ?銷售工作進度控制 ?獎勵辦法控制 銷 售 部 部門經(jīng)理 （ 2） 現(xiàn)場銷售器具費 （ 3） 賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4） 銷售模型費用 （ 5） 宣傳資料及禮品費 （ 6） 展銷費 銷 售 部 專業(yè)經(jīng) 理 和 部門經(jīng)理 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 （ 7） 計劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 詳見《營銷費用管理規(guī)范》 媒體選擇 （ 1） 媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專人負責(zé) 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 （ 2） 招投標(biāo) ?先評后選的原則 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 ?內(nèi)部評審 銷售部 詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》 ?招投標(biāo) 評審委員會 樣板房裝修 （ 1） 設(shè)計、裝修 ?市場信息收集 ?制訂裝 修目標(biāo)成本總額 設(shè) 計 部 、銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《