【正文】 他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房 價的上升或下降。 3影響房價的其他因素有哪些？ 答：對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層配有電梯，人們進出較為便利。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。 消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 是否在繁華地段或投資熱點區(qū)域； (2) 交通是否便利； (3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； (4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； (5) 有無大量空置土地有待開發(fā)； (6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）； (7) 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備 ； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： (1) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適 應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (6) 相對能夠承受的房價； (7) 堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。屋面漏水保修期不得低于 3 年。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積 不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還預(yù)購人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 (2) 因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。 如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 “一屋多售 ”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交 易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 2未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。 2購房人在購房時，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處 1 萬元以下的罰款。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 所購公有住房收入的，按差價部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅； (4) 個人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續(xù)費； (6) 個人 購買外銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交價的千分之五支付交易手續(xù)費。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定， “住宅使用說明書 ”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 2什么是住宅使用說 明書？ 答： “住宅使用說明書 ”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補充合同。 (4) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 (3) 預(yù)售款的收取。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5 日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。 (2) 預(yù)售合同的登記備案。 2商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進行？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預(yù)售： (1) 訂立預(yù)售合同。 凡原簽訂 97 版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。一種是 95 版（使用至 1998 年 5 月 31 日），另一種是 97 版。凡簽訂 97 版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持 97 版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。 目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是 95 版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在 1998 年 5 月 31日前仍可使用。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。經(jīng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 為什么要對商品房預(yù)售進行審核？ 答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進行審核。 1房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： (1) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人 的姓名或名稱、住所； (2) 房地產(chǎn)的座落地點、面積、所處范圍； (3) 土地所有權(quán)性質(zhì)； (4) 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； (5) 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； (6) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； (7) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限； (8) 房地產(chǎn)交付日期； (9) 違約責(zé)任； (10) 爭議的解決方式； (11) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： (1) 買賣； (2) 交換； (3) 贈與； (4) 以房地產(chǎn)抵債； (5) 以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。市政府 1997 年 42 號令第二十八條規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應(yīng)當(dāng)由市物價部門和市住宅建筑管理部門核定。 1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？ 答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在 1988 年曾有過規(guī)定。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的記工員權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補地價等有關(guān)手續(xù)后，可進入房地產(chǎn)市場。 紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場 ，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設(shè)申請條件的個人。 1房地產(chǎn)權(quán)證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？ 答：根據(jù)上海市人民政府（ 1996） 11 號文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實行分類發(fā)放和管理。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減 去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。 分?jǐn)偟墓妹娣e =套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 答：在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 2) 公用建筑面積由以下兩部分組成： A、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e (2) 計算方法： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4) 商品房按 “套 ”或 “單元 ”出售。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。 2) 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。 (3) 其他： 在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 12) 閣樓。 10) 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 8) 層高小于 米的地下室、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 6) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 4) 構(gòu)筑物，如： 獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。 2) 檢修、消防等用的室外爬梯。 20) 原始設(shè)計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過 米的，按實際計算建筑面積。 19) 室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 13) 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 11) 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 9) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 7) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 6) 穿過建筑物的通道和建筑物 內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。 4) 用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，層高超過 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 2) 多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外 墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 1建筑面積計算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計算規(guī)則： (1) 計算建筑面積的范圍： 1) 單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。 住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供 使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) (4) 申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應(yīng)具備 18 周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當(dāng)?shù)木幼±碛?；符合計劃生育政策；未曾勞教或追究刑事?zé)任。 (3) 申報藍印戶口對象：購房者如是單位可為其職工申報，購房者如為個人可為其本人或配