【正文】 4擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？答：擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰：(1) 新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門辦理審核申請(qǐng)手續(xù)的，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。經(jīng)營(yíng)性新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理商品房注冊(cè)登記手續(xù)?！蹲≌桓妒褂迷S可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。(7) 住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。(4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。(3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。4新建住宅交付使用必須達(dá)到哪些要求？答：新建住宅交付使用必須達(dá)到如下要求：(1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。(8) 不怕欠“人情”：有時(shí)我們會(huì)因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。(7) 不要沖動(dòng)“搶購(gòu)”：購(gòu)房是人生大事，誰(shuí)也不會(huì)感情用事地去搶購(gòu)。目前流行的銷售技巧中“漲價(jià)”成了促使客戶盡快成交的手段。(5) 不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時(shí)，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價(jià)沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。(4) 分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。購(gòu)房者要學(xué)會(huì)說“不”。所以購(gòu)房者在洽談時(shí)要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。這里只羅列幾種購(gòu)房洽談中常用的方法：(1) 多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊追不舍，不要輕易放過。4客戶如何進(jìn)行購(gòu)房洽談？答：購(gòu)房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門一腳，洽談是否順利決定了這場(chǎng)購(gòu)房比賽誰(shuí)將勝利。0后，才被批準(zhǔn)預(yù)售的。4客戶購(gòu)房洽談前，會(huì)注意哪些問題？答：購(gòu)房者在洽談購(gòu)房意向前，首先驗(yàn)看工商執(zhí)照，確認(rèn)對(duì)方是否是該項(xiàng)目的發(fā)展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、代理商。當(dāng)然期房看不到小區(qū)環(huán)境和實(shí)物，但我們可以察看一下工地是否整齊、清潔，施工管理是否嚴(yán)格，施工人員素質(zhì)如何，以推斷產(chǎn)品將來質(zhì)量是否過硬。其次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低是否適當(dāng)、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無(wú)宣傳品中未標(biāo)明的建筑物等等。一般來說，無(wú)論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場(chǎng)察看。4如何到現(xiàn)場(chǎng)看樓？答：現(xiàn)場(chǎng)看樓是購(gòu)房的重要一環(huán)。另外，如果購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)不當(dāng)，還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)趨淡，價(jià)格下降所帶來的損失。購(gòu)房者無(wú)法直接體察自己所購(gòu)房屋的具體狀況。但購(gòu)買期房與購(gòu)買現(xiàn)房相比較，購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。購(gòu)買期房最大的好處是價(jià)格較低，在同等條件下，期房的價(jià)格一般要比現(xiàn)房便宜。另外，購(gòu)房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無(wú)幾。購(gòu)買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價(jià)格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。另外，因?yàn)槭乾F(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購(gòu)房者可以直接了解欲購(gòu)物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購(gòu)房決策提供依據(jù)。購(gòu)房者在購(gòu)房前可以對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的了解，可將實(shí)地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進(jìn)行對(duì)照比較。購(gòu)買現(xiàn)房好還是期房好？答：當(dāng)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)查研究，準(zhǔn)備實(shí)施自己的購(gòu)房行為時(shí)，面臨著購(gòu)買現(xiàn)房還是買期房的選擇。那些對(duì)自己未來收入信息十足的購(gòu)房者也可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款購(gòu)買更好一些或更大一些的住房。對(duì)沒有交繳公積金的購(gòu)房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購(gòu)房者，還可以利用個(gè)人住房商業(yè)性貸款。貸款額度根據(jù)個(gè)人交繳額度計(jì)算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購(gòu)房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。3怎樣利用個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款？答：只要是繳存公積金的職工，在購(gòu)房時(shí)，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。通過這種方式購(gòu)房，購(gòu)房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時(shí)分期付款的額度比例較大，時(shí)間較長(zhǎng)，還可利用銀行對(duì)售房者的信譽(yù)、工期和質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督。在這種形式中，參與購(gòu)房的不僅有買賣雙方，還有銀行。一般分期付款方式中，參與的只有購(gòu)房者和售房者兩方，購(gòu)房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購(gòu)房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。另外，分期付款相對(duì)于一次性付款，房?jī)r(jià)上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。同時(shí)購(gòu)房者也可以對(duì)工程進(jìn)度及質(zhì)量進(jìn)行控制，如發(fā)生問題時(shí)能將損失控制在最小。分期付款是指購(gòu)房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時(shí)間或建筑工程進(jìn)度逐次付清剩余房款。但對(duì)購(gòu)房者來說，動(dòng)用資金數(shù)量較大，除實(shí)力雄厚或有大量空閑資金的購(gòu)房者外，資金匱乏的消費(fèi)者采用這一種付款方式困難較大。一次性付款是指在合同約定的時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者一次性付清全部的房款。政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會(huì)影響房?jī)r(jià)的漲落。經(jīng)濟(jì)因素，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價(jià)、工資、就業(yè)與儲(chǔ)蓄水平的變動(dòng)以及住房的供求狀況等。社會(huì)因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會(huì)環(huán)境和人文觀念等等。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費(fèi)也高于多層。高層一般為一層多戶的點(diǎn)狀形式，有部分戶室朝西、北向。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅(jiān)固，但成本也高。3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點(diǎn)？答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價(jià)不高，且得房率較高。3如何選擇購(gòu)置物業(yè)的區(qū)域？答：消費(fèi)者選擇購(gòu)置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：(1) 外出（上、下班）的交通是否便捷；(2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；(3) 孩子的教育設(shè)施是否完備；(4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；(5) 綠化環(huán)境；(6) 親朋好友往來是否方便；(7) 市政配套是否齊備；(8) 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。3購(gòu)房自用主要考慮哪些因素？答：人們購(gòu)房自用往往需要考慮以下問題：(1) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；(2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要；(3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；(5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無(wú)噪音、無(wú)污染等），保證健康生活；(6) 相對(duì)能夠承受的房?jī)r(jià)；(7) 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；(8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。屋面漏水保修期不得低于3年。3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。(4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購(gòu)人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還預(yù)購(gòu)人。(3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的1995年517號(hào)文《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。對(duì)無(wú)過錯(cuò)的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。(1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在約定時(shí)間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍；(2) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對(duì)未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個(gè)月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財(cái)稅部門辦理契稅的納稅申報(bào)。根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，“住宅使用說明書”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。2什么是住宅使用說明書？答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時(shí)，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。(4) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。(3) 預(yù)售款的收取。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。(2) 預(yù)售合同的登記備案。2商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進(jìn)行？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進(jìn)行商品房預(yù)售：(1) 訂立預(yù)售合同。凡原簽訂97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。凡簽訂97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在1998年5月31日前仍可使用。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人?！?什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。建設(shè)用地實(shí)行征收土地使用費(fèi)的辦法后，1992年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認(rèn)為內(nèi)銷商品房銷售價(jià)格放開，原規(guī)定的最高限價(jià)以及有關(guān)商品房屋的地段、級(jí)差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價(jià)格可由雙方當(dāng)事人視市場(chǎng)供需情況自行協(xié)商確定。消費(fèi)者購(gòu)買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價(jià)房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。1房地產(chǎn)權(quán)證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？答：根據(jù)上海市人民政府（1996）11號(hào)文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實(shí)行分類發(fā)放和管理。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？答：在購(gòu)買期房時(shí)，由于房屋未竣工，無(wú)法實(shí)際測(cè)量房間內(nèi)凈面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積2) 公用建筑面積由以下兩部分組成：A、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。3) 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶攤得面積的具體部位。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。1公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？答：公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅?1) 分?jǐn)傇瓌t：1) 房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧?3) 房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。11) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。9) 崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。7) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。5) 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。3) 、夾層。(2) 不計(jì)算建筑面積的范圍：1) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，（多層按多層計(jì)算）。18) 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。13) 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。11) 有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。9) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。7) 電梯井、提物井、垃圾道