【正文】 這樣的定位不僅能得到良好的經(jīng)濟效益，還能取得豐厚的社會回報。他們最大的心愿，就是擁有一個家，一個寧靜、溫馨的家。這種思路比較切合筑新花園的實際，符合它的環(huán)境特點。它們不能用具體的實物來表現(xiàn)，也沒有經(jīng)過人為的粉飾和雕鑿。雅 景閣：雅，即清雅。建議分四個步驟：１、 內(nèi)部認購價：每平方米1900元（均價）２、 公開發(fā)售價（拿到預(yù)售證）：每平方米1950元（均價）３、 建至三樓時：每平方米1990元（均價）４、 項目封頂時：每平方米2020元（均價）（五）廣告策略目的1. 1突出項目周邊成熟的社區(qū)環(huán)境2. 2突出精致園林的居家優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶的注意，并到現(xiàn)場參 觀1. 3突出購買階層為普通大眾1. 4為正式推出銷售造聲勢，以求達到短期促銷的效果，并藉此打 響知名度，為日后的開發(fā)項目建立基礎(chǔ)廣告主題2. 1訴求買精品并不一定是有錢人的專利，尋常百姓亦可輕松擁有 一個物超所值的機會就在眼前，促使目標(biāo)客戶群趕快把握置業(yè) 良機3. 2把大營坡地段成熟的社區(qū)環(huán)境，貴陽市第二個中心的升值概念 帶入市場，同時從側(cè)面宣傳友誼花園及景藤堡的熱銷，以提高 項目自身的形象、檔次“筑新苑”、“逸靜的精致園林式家居”的形象，　　　　　突出居高臨下的地理優(yōu)勢（六）樓宇命名、宣傳口號逸 景閣：逸，即安逸。因此，在定價時，我們掌握一個低價入市的原因。（四）價格策略１、 定價原則本項目的定價是能否成功推廣的關(guān)鍵之所在，在定價時，我們分析并參考周邊樓盤的價格走勢，并客觀地對市場進行了了解、調(diào)查，由于本項目毗鄰景藤堡，因此，在實際訂價時，景藤堡自然就成為我們的主要參考數(shù)依據(jù)。新單張應(yīng)于９月11日前印制完成，以 利內(nèi)部認購使用。（三）前期推廣工作實施細則( 具體工作進度請參考附件)１、 房交會期間的推廣工作 房交會展示場地的設(shè)計 推廣工具a、 已訂樓書三千冊，在房交會期間盡量的少發(fā)，以節(jié)約成本，三千份單張廣告再輔以“開發(fā)商簡介”應(yīng)能夠滿足房交會５—７天的派發(fā)b、 展板設(shè)計c、 大幅廣告牌　包括圍墻、彩旗、指示牌等安排，應(yīng)于９月７日前完成1. 4整份售樓資料及合約制作完成1. 5銷售人員培訓(xùn)２、 房交會后的推廣工作2. 1售樓處應(yīng)于房交會之后立刻啟用，以延續(xù)內(nèi)部認購之買氣。銷售單位安排，加上本項目銷售總套數(shù)僅105套，故不采 取分期推出的方式。，廣告指示牌全部堅立，人員正式進 駐售樓處，開始正式內(nèi)部認購。３、 內(nèi)部認購3. 1內(nèi)部認購的客戶可利用發(fā)展商的關(guān)系網(wǎng)先向有關(guān)人員寄出樓盤 資料，讓其優(yōu)先挑選單位。（二）項目公開發(fā)售前具體銷售工作１、 借房交會的大好環(huán)境，以出位的形象推出我們樓盤的預(yù)售展銷會，首先讓市場了解并接受我們的形象。（見附件）1. 3從售樓處到施工現(xiàn)場沿路的布置，用橫幅或彩旗，以增加現(xiàn)場 售樓的氣氛1. 4看樓專車（視具體情況而定）主要為外據(jù)點接送客戶看樓 推廣工具（詳細請參看附件）2. 1售樓書及平面戶型插圖（已做好）（6塊，此展板可於房交會時使用，之后移至售樓部避 免浪費）（樓盤資料簡介）（豎立品牌形象）、橫幅３、訂價及付款方式（詳細內(nèi)容見附錄）４、法律文件及銀行按揭制定客戶認購協(xié)議書，按揭應(yīng)爭取１—30年８成貸款５、銷售隊伍的成立及培訓(xùn)由我司安排銷售人員至現(xiàn)場售樓處負責(zé)銷售工作，初定為三至四名人員，財務(wù)人員同負責(zé)銀行按揭的人員由貴司聘請。物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)： 門鈴對講系統(tǒng)（無需可視） 保安巡邏防盜系統(tǒng) 組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行九、項目推廣策略、計劃 （一）正式推出前需準(zhǔn)備的工作 現(xiàn)場環(huán)境1. 1售樓處：售樓處的裝修以平實而不失檔次的設(shè)計理念為主軸， 尤其需要注意燈光色彩及明亮度。1. 1原則：并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；1. 2功能項目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大，要能滿足小區(qū)居民的實際需要，詳細建議如下：① 洗衣中心干洗店，可設(shè)置于小區(qū)邊上的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，滿足部份居住者洗、燙衣物的需要，同時也是物管部門自己自足的一個好方法；② 小型超市，同樣也可以設(shè)置在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，交由物管部門經(jīng)營或承包；③ 棋牌室：根據(jù)貴陽的小區(qū)居民情況來看，增設(shè)棋牌室、麻將房是必要的；④ 乒乓球室：小區(qū)居民的體育活動空間比較小，因此，在商業(yè)物業(yè)中設(shè)置一些簡單的活動內(nèi)容是必要的；⑤ 室外的自然景觀融健身、休憩為一體，為老人與小孩提供更多的空間；⑥ 幼兒園。戶型平面設(shè)計方面，除了方正實用外，應(yīng)注意居 住功能分布的合理性和私密性；；；。八、項目規(guī)劃設(shè)計及功能配套建議（一）項目規(guī)劃設(shè)計建議原則：1. 1設(shè)計要善于挖掘潛力，既可以體現(xiàn)獨特的居住生活方式，又可 以成為宣傳的素材，制造成多的賣點；1. 2設(shè)計要有超前的意識，項目要成為精，必須具有極強的可延續(xù) 性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易被市場更新?lián)Q代所淘汰；1. 3設(shè)計要使居住者的休閑、娛樂、社交等活動互不干擾，各得其 所。4．原住這一帶的“老市民” 對于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的感情。2．二次或以上的置業(yè)人士1) 35歲左右的中級管理層；2) 社會圈子十分廣泛；3) 夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；4) 經(jīng)濟收入豐厚；5) 欲改善現(xiàn)有居住狀況；6) 需求選擇自然環(huán)境質(zhì)素更好的住所；3．私營經(jīng)濟中成長的“新貴”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊，生活條件寬裕，消費能力強。（8） 環(huán)境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好（9） 地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠。（6） 購屋動機：自住為主，也存在二次置業(yè)人士。（4） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款4萬元—15萬元。（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。給您一個買得起的家 寫意生活盡在它 （二）目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費群的確定首先必須從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來分析，因此，我們首先對不同戶型的面積、價格等進行研究。(4) 有了物質(zhì)基礎(chǔ)的鋪墊后，“逸靜”的空間自然使人的精神世界得到了升華，寧靜、舒逸——暢想人生。(3) 有價格優(yōu)勢后，必須使樓盤區(qū)別于經(jīng)濟適用類住房的檔次。我們不可能與大項目、大型小區(qū)同樣的規(guī)模或相似的定位，我們只能突出自己的特色將市場細分，同時區(qū)別于周邊部份樓盤。但項目所帶給他們的并不是一個普通冷冰冰的住宅，而是經(jīng)過精心園林設(shè)計，全封閉式，不豪華但很精致的物超所值的理想家園，故將項目定位為：165。不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走勢正處于上升階段，經(jīng)驗、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視，但“為老百姓建房”的初衷不能變，因此在倡導(dǎo)新住宅運動，倡導(dǎo)更為舒適，附加值也更高的21世紀(jì)住宅中，我們的發(fā)展商還有很多的工作要做，創(chuàng)新思想、技術(shù)創(chuàng)新和營銷手法創(chuàng)新還有待完善，但更重要的是在項目推廣及實施中體現(xiàn)出“以人為本”這個中心。樓盤賣點分析——大營坡片區(qū)的花園小區(qū)，在樓盤賣點上都打優(yōu)美的環(huán)境，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的“做陽光下最快樂的人”，這些無疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點和焦點。在樓盤的內(nèi)部環(huán)境中，發(fā)展商們開始重視綠化率的提高及園林的規(guī)劃、設(shè)計，如景藤堡2600m2的中庭花園，動靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。不難看出，大戶型對于一般購房者來說門檻稍高。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，在40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中工作不久的藍領(lǐng)人士。也充分說明在目前房地產(chǎn)市場上，發(fā)展商對消費者收入情況、住房標(biāo)準(zhǔn)、潛在購房心理的研究已開始深入。以下，我們從不同的角度來分析本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的一些現(xiàn)況。六、大營坡片區(qū)樓盤狀況分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇大營坡片區(qū)居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。2．設(shè)計 戶型45—200多M2，兼獨立式小住宅，小區(qū)廣泛采用“四新”技術(shù)，賦予優(yōu)化的建設(shè)主題，外墻優(yōu)質(zhì)乳膠漆。1．自然環(huán)境 各組團形成獨立的庭院，以春、夏、秋、冬的花卉命名并進行營造。小區(qū)綠化率高達32%，區(qū)內(nèi)中小學(xué)、幼兒園、體育娛樂設(shè)施、水、