【正文】 在景區(qū)內(nèi)適當(dāng)位置設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，并在園區(qū)服務(wù)大樓設(shè)置監(jiān)控室，使管理者可以監(jiān)控整個(gè)園。滿足景區(qū)電話普及要求。二、通信工程：依托城鎮(zhèn)通信網(wǎng)絡(luò)，接入風(fēng)景區(qū)。風(fēng)景區(qū)內(nèi)主要游覽線路以及游人視線所及范圍內(nèi)的電力線應(yīng)該埋地敷設(shè)，其余可架空敷設(shè)。規(guī)劃分別在主要用電區(qū)塊設(shè)立變電房，分散的景點(diǎn)由變電房通過低壓電線把電源送至各用電部門，在各用電部門再設(shè)供電配電箱。 公共停車場——位于出入口的游客綜合服務(wù)區(qū)內(nèi)，場地進(jìn)行平整硬化，并根據(jù)停車位合理種植喬木間隔帶，形成良好的景觀效用且可以避免車輛的暴曬。入口門景——位于游客服務(wù)綜合區(qū)，主要為游客提供入口管理服務(wù)和景觀標(biāo)識(shí)，中央位置設(shè)置景觀廣場，并種植奇花異卉，如月季、牡丹、芙蓉、芍藥、蠟梅、君子蘭、茉莉、水仙、桂花、茶花、一捧雪等等。 總平面設(shè)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目地塊地勢(shì)情況及項(xiàng)目功能分區(qū)情況，項(xiàng)目總體布置為：項(xiàng)目核心區(qū)——溫泉康療區(qū)布置在中央位置，其它衍生服務(wù)功能——游客服務(wù)綜合區(qū)、名貴花木區(qū)、生態(tài)果園區(qū)、度假休閑區(qū)等圍繞其布置。項(xiàng)目做到旅游資源開發(fā)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施等方面的綜合平衡。3）旅游開發(fā)“系統(tǒng)化”：43 / 96旅游服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，目前的溫泉旅游趨勢(shì)是：生態(tài)旅游、養(yǎng)生旅游、康療旅游。2）項(xiàng)目開發(fā)“市場化”：旅游業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，必須考慮市場的需求和競爭力，要把旅游市場的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎(chǔ)。 設(shè)計(jì)原則1）資源開發(fā)“特色化”：特色是旅游開發(fā)的靈魂，沒有特色就沒有效益。5）度假休閑區(qū)主要建設(shè)不同風(fēng)格的各類生態(tài)小屋 62500 平方米，娛樂場地 20 畝、綠化 43 畝、道路 畝，總占地 130畝。3）名貴樹木花卉區(qū)主要建設(shè)便民服務(wù)處 50 平方米、觀光亭 150 平方米、售票點(diǎn) 30 平方米，建設(shè)花卉園 畝、名貴樹木園 畝、觀光湖 畝，景觀道 畝及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目主要由生態(tài)果園區(qū)、游客綜合服務(wù)區(qū)、名貴樹木花卉區(qū)、溫泉沐浴康療區(qū)及度假休閑區(qū)五大區(qū)組成，各區(qū)建設(shè)內(nèi)容如下：1）生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝，主要建設(shè)游客休息室、便民服務(wù)處及售票點(diǎn)共 270 平方米、景觀道 20 畝及果園地 畝等相配套的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。37 / 96第六章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模根據(jù)對(duì) XXX 旅游資源現(xiàn)狀及近年來的旅游人數(shù)、增長率等資料分析，同時(shí)考慮到項(xiàng)目建設(shè)單位開發(fā)思路以及項(xiàng)目功能，并結(jié)合項(xiàng)目土地規(guī)劃要求，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：1）用地面積：本項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 1250 畝，其中生態(tài)果園區(qū)占地面積 200 畝、游客綜合服務(wù)區(qū)占地面積 180 畝、名貴樹木花卉區(qū)占地面積 400 畝、溫泉沐浴康療區(qū)占地面積 340畝、度假休閑區(qū)占地面積 130 畝。36 / 96 土地利用本項(xiàng)目總用地面積 1250 畝，土地的征用采取一次性買斷措施，項(xiàng)目土地利用合理，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有植被和環(huán)境造成大的影響，符合 XXX 縣各項(xiàng)規(guī)劃對(duì)該地塊的要求。4）物產(chǎn)資源——XXX 地下蘊(yùn)藏富鈾稀土、瓷土、銅礦等，地表盛產(chǎn)臍橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且該鎮(zhèn)是“中國臍橙之鄉(xiāng)”的發(fā)源地，地理環(huán)境、溫和適中的氣候、雄厚的技術(shù)力量,使安西臍橙色澤鮮艷，果長無核、味美甜脆、汁濃化渣、風(fēng)味長久，多次榮獲國優(yōu)、部優(yōu)產(chǎn)品稱號(hào)。46月為雨季，降雨量占全年降雨量的 %；枯水期為 11 月至次年的 1 月，降雨量占全年降雨量的 %；多年平均最大日降雨量為 ；最大日降雨量為 （1983 年 6 月 16 日） ；年平均降雨天數(shù)為 159 天。2）氣候水文——項(xiàng)目所在地是屬中亞熱帶東南季風(fēng)氣候區(qū)，區(qū)內(nèi)雨量充沛，氣候溫和，四季分明，無霜期長，日照充足。山頂標(biāo)高一般為 400500m，最大標(biāo)高 753m，溫泉處最低標(biāo)高 210m，相對(duì)高差 200540m。1）地貌特征——該項(xiàng)目位于 XXXXXX 縣 XXX 熱水村，項(xiàng)目35 / 96所在地屬中低山丘陵地貌，山嶺連綿，溝谷縱橫，地形波狀起伏；植被茂盛，水系發(fā)育。本項(xiàng)目建設(shè)后，地塊功能為服務(wù)業(yè)，目前 XXX 縣 XXX 臍橙場已與當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)簽訂了投資協(xié)議書，約定該地塊將采用公開方式出讓，其征地價(jià)格為水田 20220 元/畝，荒山 10000 元/畝，征地采用全部買斷的形式，無租用土地。區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，配套基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。地理位置優(yōu)越，交通便利，有 105 國道和京九鐵路通過縣城。轄安西居委會(huì)，大星、安芫、桐梓、上逕、蓮豐、蘭塘、崗背、窯崗、禾星、香山、蘭田、田壟畬族、崇墩、熱水等 14 個(gè)村委會(huì)。34 / 96第五章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址 地理位置項(xiàng)目所在地——XXX 縣 XXX，XXX 位于 XXX 縣東南部，距縣城 29 千米。 4）贛州和周邊的客戶資源隨著 XXX 旅游政策的推出，屆時(shí)，市內(nèi)甚至省內(nèi)的企業(yè)的中外高管人員，經(jīng)營人員，政府也將成為酒店的常住客源。而 XXX 作為我國中部地區(qū)的較為重要的城市必然會(huì)吸引大量的國內(nèi)外人士來此洽談，商務(wù)會(huì)議等。2）我國消費(fèi)群體增多：居民收入持續(xù)上升，旅游、餐飲、娛樂需求逐年提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時(shí)，他們就希望滿足精神需求。 劣勢(shì)分析主要是投資者可能缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)，在酒店管理方面，外部的監(jiān)督和控制會(huì)存在盲點(diǎn)。2）資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目溫泉占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，目前建設(shè)單位已經(jīng)擁有項(xiàng)目所在地的溫泉開發(fā)權(quán)，誰優(yōu)先擁有了此種資源，誰就有發(fā)展前途，本項(xiàng)目以溫泉為主要特色，將發(fā)揮此種資源優(yōu)勢(shì)，可有效防范今后可能出現(xiàn)的類似項(xiàng)目競爭，確保項(xiàng)目建成后長時(shí)期的壟斷地位。同時(shí)企業(yè)各股東在各自地區(qū)和領(lǐng)域較為成功，具有較大影響力，今后將有大量的會(huì)務(wù)、商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)為主的接待在項(xiàng)32 / 96目度假酒店內(nèi)舉行。其價(jià)格定位將根據(jù)國家、地方相關(guān)規(guī)定，同時(shí)依據(jù)高檔酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合各周邊縣市類似級(jí)別酒店，以及參照目前 XXX 當(dāng)?shù)芈糜雾?xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行確定。通過以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)溫泉及旅游市場，不但不會(huì)對(duì)給區(qū)域內(nèi)其它酒店、度假村造成沖擊，還能有效分流游客，提高游客逗留時(shí)間，對(duì)提升 XXX 縣整體接待服務(wù)能力起到重要的作用，因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模是適合的是可行的?；鶖?shù)按 16 萬預(yù)測(cè)，且按之上表格增長率計(jì)。2022 年 10 月份項(xiàng)目二期完成，則在一期預(yù)測(cè)到 2022 年的基礎(chǔ)上再預(yù)測(cè) 2022 年的游客規(guī)模。四、項(xiàng)目開拓的旅游專線和組團(tuán)帶來的增量分析本項(xiàng)目建成后將借鑒世界先進(jìn)的管理理念進(jìn)行運(yùn)營管理，該集團(tuán)公司在國際上擁有多家知名旅行社，通過托管經(jīng)營后，XXX 安西橙香源溫泉度假村開發(fā)有限公司可通過宣傳等方式帶動(dòng) XXX 縣周邊旅行社為本項(xiàng)目直接帶來大量的海內(nèi)外游客，此數(shù)據(jù)屬于商業(yè)機(jī)密，本報(bào)告將不做詳細(xì)論述，僅以設(shè)計(jì)規(guī)模的5%進(jìn)行估測(cè)，但不對(duì)其進(jìn)行游客增量的估測(cè)。三、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境改善帶來的游客人數(shù)增量預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)。二、項(xiàng)目的開發(fā)及市揚(yáng)推廣所帶來的旅游人數(shù)增量預(yù)測(cè)新開發(fā)的旅游項(xiàng)目，需進(jìn)行大力的宣傳和市場推廣，才能帶來更高的知名度，從而提高游客數(shù)量。表 41 XXX、XXX 及 XXX 縣年接待游客統(tǒng)計(jì)表年份地區(qū)名稱 2022 2022 2022 年 2022 年旅游人數(shù)（萬人次） XXX旅游收入（億元） 旅游人數(shù)（萬人次） XXX旅游收入（億元） 旅游人數(shù)（萬人次） XXX 縣旅游收入（億元） 從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2022 年—2022 年期間，XXX 年均旅游人數(shù)增長率為 %，XXX 年均旅游人數(shù)增長率為29 / 96%，XXX 縣年均旅游人數(shù)增長率在 18%以上。其客源主要由贛南及周邊地區(qū)中高消費(fèi)群體、外地一日游及 XXX 本地中高層收入家庭消費(fèi)、會(huì)議住宿及周邊房地產(chǎn)開發(fā)的衍生客源、城市旅游整體形象推介的其他城市客源等組成。XXX 縣安西橙香源溫泉度假村是一個(gè)綜合性的休閑旅游項(xiàng)目，是以溫泉水為載體，全面實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者健康、休閑、娛樂、養(yǎng)生等方面的需求。 項(xiàng)目客源定位溫泉吸引市場最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，游樂最受歡迎的具有自己的特色。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目市場定位我國在多年的開發(fā)實(shí)踐中，以溫泉資源為主題的度假村開發(fā)模式通過不斷的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。天鵝山國家森林公園——位于湖南省郴州市，天鵝山國家森林公園處于羅霄山脈南端，地形復(fù)雜，最高處八面山海拔2042 米，西面為號(hào)稱“南洞庭”的東江湖所環(huán)抱，與東江湖風(fēng)景名勝區(qū)連成一體，湖光山色，相互映襯。租乘漁民的小船，隨26 / 96意繞島一圈，尋找你喜愛的海灘，然后約定接你回去的時(shí)間，或者在海灘上玩?zhèn)€夠，遇到小船走過，揮手搭乘即可，價(jià)格也不貴。這里水質(zhì)清澈，尤其一些步行不能到達(dá)的小海灣，更是水清沙細(xì)。舒適的客房，匠心獨(dú)運(yùn),結(jié)構(gòu)精妙,用料之至,充分體現(xiàn)了圍龍大酒店是一間具有典型特色的度假型酒店。錦江畫廊和巴寨景區(qū)是以自然山水觀光為主，集科普、攀巖、考察、探險(xiǎn)、休閑度假為一體的風(fēng)景區(qū)。 周邊省、市可借資源丹霞山（中國紅石公園）——位于廣東省韶關(guān)市,公園主要分為丹霞景區(qū)、韶石景區(qū)、巴寨景區(qū)、仙人跡景區(qū)與錦江畫廊游覽區(qū)。4）石城縣九寨溫泉——位于 XXX 石城縣，距離項(xiàng)目選址地25 / 96約 345 公里，屬 3 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。礦療溫泉樂園生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美，可謂是人間福地，休閑妙境。最讓游客愜意的還是能觀賞到舉世無雙、名揚(yáng)中外的“十里杜鵑長廊”杜鵑山景區(qū)的總面積為 平方公里，是目前井岡山最大的一個(gè)綠色生態(tài)景區(qū),也是井岡山唯一一個(gè)集自然山水風(fēng)光、革命歷史遺跡、客家民俗風(fēng)情為一體的景區(qū)。2）江西井岡山杜鵑山索道——位于 XXX 井岡山，距離項(xiàng)目選址地約 300 公里，屬 2 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。境內(nèi)層巒疊嶂，怪石林立；山花吐艷，蒼松傲然。明月山景色，貴在天然。是集娛樂、游憩、晨練為一體，再現(xiàn)了南山寺悠久的人文景觀和歷史景觀，園內(nèi)有烈士陵園、兒童娛樂園、游戲室、射擊娛樂場、水上運(yùn)動(dòng)館、花卉盆景園和佛教景觀南山寺，園內(nèi)還將建成 26 個(gè)造型典雅、古色古香的廊亭以供游人休息、觀賞。奔騰河水瀉千里，玉帶飛鎮(zhèn)兩山腰”的贊譽(yù)。玉帶橋?yàn)槎杖孜輼鞘焦皹颍瑯蛏沓苫⌒?，橋長 米，是江南現(xiàn)存最長的弧形廊橋,它以結(jié)構(gòu)獨(dú)特，氣勢(shì)雄偉而聞名贛粵。玉帶橋——因其弧形如玉帶,故名。大茅坑景區(qū)位于油山主峰東部，四周山峰高聳，佳木蔥蘢，清泉見底。塔高 米 ,共 十 八 層 ， 建 國 初 期 ， XXX 文 教 廳 即 將 此 塔 列 為 省 級(jí) 保 護(hù)文 物 。 縣內(nèi)可借資源縣內(nèi)主要旅游景點(diǎn)有大圣寺塔、北江源、玉帶橋、南山公園等四大有名的景點(diǎn)。東鄰安遠(yuǎn)縣，南靠龍南縣，定南縣、全南縣，西連廣東南雄市，西北接大余縣，北界南康市、贛縣。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，通過自然景觀及完美空間布局極力營造一種生態(tài)、自然、和諧的度假旅游氣氛。 22 / 96第四章 項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目采用先進(jìn)理念和高規(guī)格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并結(jié)合中西方建筑風(fēng)格，使之成為 XXX 旅游市場的一面新旗幟。據(jù)“世界旅游組織”的一份研究數(shù)據(jù)顯示：到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大出境旅游國，年接待 億人次的入境旅游者。21 世紀(jì)的中國旅游業(yè)，將會(huì)迎來一波“高速發(fā)展”階段。例如，長江三角洲旅游圈把上海，南京，蘇州，無錫，鎮(zhèn)江以及太湖聯(lián)系在一起；三峽旅游圈把宜昌，重慶，清江等聯(lián)系在一起；京津唐旅游圈把北京，天津，唐山等聯(lián)系在一起等等。長期以來，旅游活動(dòng)僅局限于一個(gè)景點(diǎn)或幾個(gè)景點(diǎn)，但各個(gè)景點(diǎn)之間缺乏有機(jī)的配合，不利于旅行社導(dǎo)游業(yè)務(wù)的發(fā)展。旅游圈的形成，不僅為旅行社的發(fā)展創(chuàng)造了條件，而且滿足了旅游者在旅游周期內(nèi)游覽更多景點(diǎn)的要求，還帶動(dòng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。它標(biāo)志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動(dòng)中解放出來；標(biāo)志著人從滿足現(xiàn)實(shí)的基本生活需要轉(zhuǎn)向?qū)裆畹南蛲?；?biāo)志著人開始從有限的發(fā)展轉(zhuǎn)向全面的發(fā)展自己的歷史階段。新技術(shù)和其它一些趨勢(shì)可以使人們用于休閑的時(shí)間越20 / 96來越多，休閑的中心地位將會(huì)加強(qiáng)，人們的休閑概念將會(huì)發(fā)生本質(zhì)的變化，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重將會(huì)越來越大。進(jìn)入 21 世紀(jì)，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點(diǎn)。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化和世界多元化形成及中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長等時(shí)代特點(diǎn)的推動(dòng)下，將發(fā)生一系列新的變化，其新趨勢(shì)較為顯著的表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）工、農(nóng)業(yè)旅游將會(huì)蓬勃發(fā)展：旅游發(fā)展的初級(jí)階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標(biāo)。除硬件設(shè)施還能勉強(qiáng)達(dá)到四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，現(xiàn)有的溫泉度假村不僅在客房、餐飲、會(huì)議和康樂項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量上都達(dá)不到高星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就連最起碼的溫泉洗浴服務(wù)也達(dá)不到高端社會(huì)洗浴場所的服務(wù)水平，極大地浪費(fèi)和限制了溫泉旅游高端的發(fā)展。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重——江西盡管溫泉資源豐富，但真正形成開發(fā)的也只是廬山的星子溫泉和宜春的溫湯溫泉，星子溫泉的開發(fā)相對(duì)較早，且已成為 XXX 的明星溫泉鎮(zhèn)，憑借廬山的知名度，星子溫泉的開發(fā)取得了高速發(fā)展，并形成了以天沐和龍灣為首的高檔度假溫泉群。度假村擁有總統(tǒng)別墅、豪華套房、行政標(biāo)間、雙人標(biāo)間，所有房間均直通溫泉水及寬帶互聯(lián)網(wǎng)。是一家集運(yùn)動(dòng)康療、休閑娛樂、商務(wù)健身、觀光旅游為一體的 大型綜合度假村，可同時(shí)容納 2022人的沐浴。廬山龍灣溫泉度假村——位于聞名遐邇的廬