【正文】 屋頂類型采用鋼筋混凝土+膠粉聚苯保溫粒屋面，屋頂各屋材料（由外至內(nèi)）：第1層：鋼筋混凝土，厚度40mm第2層：防水卷材、聚氨酯，厚度2mm第3屋：水泥沙漿，厚20 mm第4層：振利膠粉聚苯顆粒，厚度120mm第5層：鋼筋混凝土，厚度120 mm屋頂傳熱阻：RO=i+∑R +Re=(㎡.K)/W屋頂傳熱系數(shù):(㎡.K)屋頂傳熱系統(tǒng)和熱隋性指標(biāo)滿足建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)的要求. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外墻采用200厚加氣砼砌塊，墻荷體各層材料（由外至內(nèi)）第1層：水泥砂漿，厚度20㎜第2層：加氣，泡沫混凝土，厚度200㎜第3層：石灰，石膏，沙，砂漿，厚20㎜墻體傳熱阻：RO=Ri+∑R+Re=(㎡.K)/w墻體傳熱系數(shù)：（㎡.K）外墻傳熱系數(shù)和。 建筑節(jié)能保亭縣為夏熱冬暖地區(qū)。2本項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格遵守并執(zhí)行“節(jié)約能源法”民用建筑節(jié)能條例“公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例”民用建筑節(jié)能管理規(guī)定“”公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)“等國家和地方有關(guān)節(jié)能的法律，技術(shù)規(guī)范。根據(jù)《綜合核能計(jì)算通則》GB/T25982008，綜合能耗的計(jì)算按下公式計(jì)算：E=∑eixpi)式中：E—綜合能耗：n—小河的能源品種數(shù) ei—生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)中消耗的第i種能源實(shí)物量：pi—第i種能源的折算系數(shù)，按能量的當(dāng)量值或能源等價(jià)值折算。 ③其他用水主要包括道路廣場等用水，按表中前3項(xiàng)之和的10%算。耗水量 本項(xiàng)目用水主要為生活用水、空調(diào)用水和公共用水等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBT500152003）。耗能測算如下：電力耗能測算表建筑類型用電指標(biāo)（w/m2）建筑面積(m2)運(yùn)行天數(shù)d每天小時(shí)h需用系數(shù)年用電量（萬kwh）住宅2069240365240．30商業(yè)507000365180．60138其他合計(jì)注：①其他用電主要包括道路照明、景觀工程等。（2）用電需要系數(shù)選取根據(jù)《全國民建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能篇—電氣》，住宅用負(fù)荷計(jì)算，,本項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為543戶,。（5）、風(fēng)管內(nèi)風(fēng)速按照下表確定：噪聲級dB（A）25~3535~5050~6565~85千管風(fēng)速（m/s）3~44~66~88~12支管風(fēng)速（m/s）≤22~33~55~8綠化種植適宜于保亭氣候、易成活、樹姿美觀的行道樹用草皮、灌木，營造小區(qū)內(nèi)部綠化空間環(huán)境，充分考慮視學(xué)景觀和各類功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，營造各具特色的給化景觀，充分利用綠地、水面，形成主體綠化系統(tǒng)，凈化空氣，美化環(huán)境。風(fēng)機(jī)進(jìn)口與風(fēng)管之間[安裝柔性短管，普通常溫風(fēng)機(jī)采用普通型通型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于送風(fēng)及空調(diào)送風(fēng)機(jī)上，常溫耐溫要求，在0℃70℃范圍內(nèi)應(yīng)保證材料不變形不老化；高溫排煙風(fēng)機(jī)采用耐高溫型鋼纖復(fù)合軟接頭，應(yīng)用于高溫防火風(fēng)管及排煙風(fēng)機(jī)上，保證在300℃高溫下性能穩(wěn)定，并可連續(xù)工作半個(gè)小時(shí)以上。（2）冷凍空調(diào)設(shè)備等采用低噪聲型，并做減震、隔聲處理。噪聲標(biāo)準(zhǔn)為晝間50dB（A）。固廢治理小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)，并通過收集至垃圾收集站，垃圾運(yùn)輸采用密閉式。并注意避免排向有人員停留的地方。（2）、燃?xì)忮仩t煙囪排除燃燒廢氣，從本樓最高處排大入大氣。廢氣治理（1）、廚房廢氣經(jīng)帶油煙過濾器的排油煙罩排出。（3）生活污、廢水排放本工程生活糞水經(jīng)化糞池達(dá)標(biāo)處理后與洗滌污水等一道，排入本小區(qū)污水管網(wǎng)，由污水處理站集中處理達(dá)標(biāo)后排至政污水管道。遠(yuǎn)期，待七仙嶺地區(qū)污水處理設(shè)施建成投入使用后，污水排入市政管網(wǎng)統(tǒng)一處理。按照總體規(guī)劃，在地勢較低的南區(qū)規(guī)劃設(shè)置埋地式的污水處理站，本區(qū)的污水支管收集后，排往該污水處理站。第五章 節(jié)能設(shè)計(jì)及環(huán)境保護(hù)措施 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)原則環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB30951996；雨水：《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382002；噪聲：《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993污染物排放標(biāo)準(zhǔn)污水：《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB30961993顆粒物、氮氧化物、THC排氣：《大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》GB162971996；施工期噪聲：《建筑施工場辦噪聲限值》GB125231990。旅游主題可以策劃為“博愛至上”。如果不愿去主峰下，就到大榕樹駐留點(diǎn)觀看原始森林及七仙嶺。景點(diǎn)建設(shè)主要，有次入口景觀（集結(jié)地），小山頭看七仙嶺（地壇拜仙），過溪吊橋（七夕橋），田邊園道（田園風(fēng)光），石林（億年石浮雕文化園。 七仙御“博愛至上”登山旅游因?yàn)轫?xiàng)目享有七仙嶺主峰景觀，可以開發(fā)“登臨主峰，崇尚自然，親敬七仙，博愛至上”的旅游活動(dòng)。其他小體量建筑分散在周邊的自然景觀中，設(shè)置樹冠餐廳、露天咖啡酒吧、休閑棋牌、服務(wù)商業(yè)等。建設(shè)行政辦公樓一座，占地6000㎡，建筑面積800㎡。其中，接待大堂及前廊建筑面積600㎡。整體別墅外觀樸實(shí)雋永，與大自然融于一體；內(nèi)裝奢華時(shí)尚，體現(xiàn)高端人士標(biāo)簽。由于設(shè)計(jì)建筑密度和容積率低，因而庭院面積大，泳池及周邊院景采用東南亞風(fēng)格，園林景觀寬敞大氣；而精致的溫泉泡池及周邊院景，又采用日式湯屋風(fēng)格，二者有機(jī)結(jié)合。地下室的設(shè)計(jì)，可裝飾為多功能廳，亦可為酒窖。其中屬于星級酒店管理的191棟，私人或企業(yè)會所別墅352棟（）。 會議宴會設(shè)施設(shè)計(jì)：控制規(guī)模，針對中高端會議和宴會，會議面積與酒店客房數(shù)匹配；強(qiáng)調(diào)靈活性以應(yīng)對不同規(guī)模和形式的，如各自的戶外平臺用于各種會議活動(dòng)，大宴會廳大約300400平米，可靈活分為三個(gè)獨(dú)立會議室；無柱的宴會會議廳空間。 餐飲設(shè)計(jì)：所有餐飲的概念和定位擬由餐飲專家根據(jù)市場需求和周邊競爭狀況確定；使用專業(yè)的餐飲室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)獨(dú)特風(fēng)格的餐廳；有效利用酒店所處的獨(dú)特自然環(huán)境以及設(shè)施，如泳池邊餐飲創(chuàng)造難忘的浪漫體驗(yàn)，樹冠野餐抒發(fā)晚霞映群山、英雄今何在的酒酣情懷。 客房設(shè)計(jì)：足夠的客房數(shù)量服務(wù)于中高端客戶，但不失私密感和精品定位；運(yùn)營效率優(yōu)先，抗淡季能力，客房由一系列散落于熱帶雨林之間的別墅組成，總體感覺是個(gè)“村落”；總客房數(shù)大約200多間，包括各種不同大小的套房和別墅套房。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的泡池，精巧別致的燈飾，加上數(shù)十種罕見的熱帶海棠樹、喬灌木植物、果樹、七仙嶺的奇花異草，使得整個(gè)主入口園林風(fēng)情萬種，美不勝收。酒店大堂、會議中心、餐廳、SPA 養(yǎng)生館及水療中心等建筑單體，順山勢呈建筑群落，酒店主入口中心組成半圓狀水景園林，呈迎賓態(tài)勢，承襲東南亞的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色?？偨y(tǒng)別墅區(qū)內(nèi)還特別為尊貴的嘉賓設(shè)置24小時(shí)安全貼身管家服務(wù)。酒店設(shè)有總統(tǒng)套房雙泳池別墅8棟，每棟280㎡，盡享奢華。值得一提的是，每間套房還特別備有悅榕SPA獨(dú)有的花雨噴霧療程室，或泰式按摩房。20間SPA護(hù)療房分布于10座豪華SPA套房，每座擁有2間SPA護(hù)療房。還擁有全球聞名的悅榕SPA和水療設(shè)施,特色餐廳及設(shè)施齊備的大型會議場所。內(nèi)含傳統(tǒng)十字結(jié)構(gòu)橫梁的私密庭院，棕櫚樹和荷花池點(diǎn)綴周圍。悅榕酒店度假村集團(tuán)作為全球頂尖精品度假村及SPA的營運(yùn)商，打造的悅榕莊酒店融合了亞洲傳統(tǒng)及地域特色，提供一個(gè)能夠讓人完全放松身體和心靈的優(yōu)雅浪漫空間，營造“心靜軒”環(huán)境。大型游泳池及溫泉泡池占地6000㎡，建筑面積3500㎡。別墅套房由約191棟產(chǎn)權(quán)別墅組成，占地面積112000㎡，建筑面積22400㎡。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地面積40萬㎡（約600畝），總建筑面積90900㎡，其中地上建筑面積76240㎡，地下建筑面積14660㎡。該地平均每年約受2～3次臺風(fēng)襲擊，狂風(fēng)挾暴雨往往對樹木、工程建筑造成一定的損害。 （2）防山洪規(guī)范：基地內(nèi)防洪標(biāo)準(zhǔn)參照《海南省防洪規(guī)劃》，按百年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。 綜合防災(zāi)：（1）防地震規(guī)范：度假區(qū)內(nèi)新建的各類建筑均按國家現(xiàn)行《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ1189》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，由縣建設(shè)行政主管部門監(jiān)督實(shí)施。線路采用管道埋地敷設(shè)。燃?xì)夤艿啦捎肞E管沿主要道路埋地敷設(shè)。低壓線路采用埋地敷設(shè)。 供電：區(qū)內(nèi)電源采用縣城35千伏變電站電源供給。 周邊基礎(chǔ)設(shè)施供水：目前七仙嶺區(qū)內(nèi)無凈水廠和供水管網(wǎng)，但距3公里的縣鎮(zhèn)已有自給供水廠，隨著本項(xiàng)目開發(fā)，規(guī)劃利用周邊水廠設(shè)備為本區(qū)供水。 基地交通： 項(xiàng)目離保亭縣城約8公里，目前項(xiàng)目東邊有一條3公里長的水泥村級公路連接城市主干道，作為項(xiàng)目的次入口道路。 項(xiàng)目宗地項(xiàng)目開發(fā)宗地位于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺國家森林公園的原始森林接壤，東南邊與新星農(nóng)場五區(qū)五隊(duì)劃界，占地約600畝?！? 主要賣點(diǎn):超五星級悅榕莊國際酒店；國際會議中心；私人別墅會所；頂級SPA養(yǎng)生館及水療中心；私密溫泉泳池和泡池；原始森林溫泉泳池及瑜伽；樹冠棧道及天然山溪、水泊及瀑布；億年石浮雕文化園； 熱帶雨林溫泉泳池別墅和樹冠泉浴度假別墅。價(jià)格定位5萬元/㎡?！? 別墅分區(qū)，543棟別墅，其中酒店區(qū)191棟，會所起動(dòng)區(qū)樣板房6棟，其他分為悅景區(qū)156 棟，悅?cè)獏^(qū)111棟，悅心區(qū)44棟，悅逸區(qū)35棟。一是星級酒店主入口，二是會所次入口，早期作為銷售中心?！? 三條自然山溪水系和一處山洪蓄調(diào)水泊及瀑布。☆ 三處溫泉泳池，其中一個(gè)酒店大泳池，一個(gè)會所無邊界泳池，一個(gè)原始森林中溫泉瑜伽泳池?！? 一處國際會議中心，承擔(dān)社交、集會的功能。功能分區(qū)（）：☆ 一座超五星級酒店，提升項(xiàng)目管理整體形象。 盈利空間：全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)棟別墅。產(chǎn)品功能劃分 產(chǎn)品形式：星級酒店+獨(dú)棟別墅+目的地旅游 承擔(dān)功能：項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿，提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)新項(xiàng)目價(jià)值差異化。 (4) 產(chǎn)品定位： 具有本土黎苗文化、巴厘島浪漫風(fēng)情的國際性溫泉泳池別墅。 (2) 形象定位： ——具有明顯的黎苗風(fēng)情、巴厘島風(fēng)格特色； ——深挖核心資源，體現(xiàn)七仙嶺“山地溫泉+熱帶雨林” 體驗(yàn)主題； ——突出熱帶雨林綠色休閑度假“隱”、“藏”、“野”、“逸”文化內(nèi)涵； ——新奢華體驗(yàn)概念； ——具有唯一性、標(biāo)識性。但由于海南屬于我國比較特殊的國際性熱帶旅游度假目的地，旅游度假資源豐富，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是國內(nèi)高端的有錢和有閑階層，對高端旅游地產(chǎn)的消費(fèi)能力強(qiáng)。項(xiàng)目市場營銷需要加大力度。 政府對七仙嶺溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)的政策支持，對項(xiàng)目建設(shè)提供了有利條件。 原生態(tài)環(huán)境，養(yǎng)生溫泉佳地，具備了養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境條件，是情侶蜜月度假圣地。機(jī)會（ Opportunity ）七仙嶺溫泉國家森林公園已在國內(nèi)具有強(qiáng)大的品牌號召力，本項(xiàng)目可借勢而行，減少項(xiàng)目的宣傳推廣成本。劣勢（ Weakness ） 目前海南島的濱海比山野更能吸引國內(nèi)游客，外界來海南旅游主要認(rèn)可陽光、大海和沙灘，溫泉和熱帶雨林的旅游資源剛剛被發(fā)掘，客戶吸儲有一個(gè)過程。 項(xiàng)目臨近保亭縣城，生活設(shè)施配套便利，距離國家海岸海棠灣較近，可享用海棠灣城市資源。 項(xiàng)目用地主要南向坡地，七仙嶺主峰下保亭溫泉國家森林公園之中。項(xiàng)目位于海南島的原始熱帶雨林心臟位置，空氣中的負(fù)氧離子含量冠絕中國，臨近溫泉源口，是到達(dá)七仙嶺主峰的必經(jīng)之路。 國外旅游度假客源分析在國際市場方面，主要是恢復(fù)港澳臺市場，重點(diǎn)開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場。 國內(nèi)旅游度假客源分析對“三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的旅游度假客源分析表明，七仙悅榕度假酒店的主要客源對象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地區(qū)，尤其是我國比較富庶的上海、北京、廣州地區(qū)客人，近幾年來更是呈明顯上升趨勢，成為來保亭度假的主要客源地，三大潛在市場需求能力概況如下：三大主要客源地客源情況分析 地 區(qū)類 別北 京上 海廣 州常住人口（萬人）1695人均年支配收入（元）247252667525317人均年消費(fèi)（元）170001939820836假日旅游增長率（%）1581314旅游者主要年齡層次（歲）30402030404060 各占33%2040旅游者月均收入（元）5000100003000800020008000出行方式家庭游、公司獎(jiǎng)勵(lì)、結(jié)伴游家庭游家庭游、結(jié)伴游度假時(shí)間（天）573527旅游者人均消費(fèi)（元）5000300015003000旅游目的濱海、山地度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽山地、濱海度假休閑、觀光游覽、商務(wù)會展游另外，經(jīng)過海南旅游界的共同努力，加大宣傳力度，促銷措施到位，旅游客源就能不斷擴(kuò)大。從學(xué)歷上看，大學(xué)本科學(xué)歷占70%，大學(xué)本科以上學(xué)歷占20％。家庭月收入衡量的是購房客戶支付力。從職業(yè)角度分，管理人員和技術(shù)人員占50%以上，記入公務(wù)員、私營業(yè)主和個(gè)體從業(yè)者的，達(dá)到了70%。有接近兩成選擇養(yǎng)老及贈(zèng)送父母的需要而在保亭購房。購房原因分析，有購房意向的客戶多出于投資目的。進(jìn)一步細(xì)分可以發(fā)現(xiàn)，華東華北區(qū)域的客戶大多來自一線城市和接近一線城市（如天津、杭州等）。保亭意向客戶來源較為廣泛，各級城市均有大量客戶存在購房意向。選擇一次性付款占到購房者的90%。年齡層面上大多超過40歲，年齡在45歲以上的比例50%以上，35 歲以下的僅占10%。當(dāng)初購房主要原因集中于短期度假、養(yǎng)老、投資和改善居住條件這四點(diǎn)。n 30%為在華外企和大型國企董事會，高層管理會議以及時(shí)裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會等中等規(guī)模會務(wù)活動(dòng)n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士的私人聚會、家庭活動(dòng)以及婚禮等。根據(jù)上述的市場需求分析，項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)高端度假別墅產(chǎn)品的目