【正文】 樓市周刊整版封面20000內(nèi)頁(yè)8000清盤(pán)期經(jīng)典的、高貴的、地方有限的日?qǐng)?bào)半版24500晚報(bào)半版13800合計(jì)427900u 其他廣告費(fèi)用媒體時(shí)間單價(jià)合計(jì)備注大型戶外廣告一年15萬(wàn)/年15萬(wàn)車(chē)身廣告（14W）一年56000元/年電視廣告（社會(huì)寫(xiě)真）新聞報(bào)道10天6600元/30秒常州廣播電臺(tái)90天45元/30秒4050公交語(yǔ)音報(bào)站與電子屏廣告一年2000元/輛2萬(wàn)（10輛）含制作費(fèi)合計(jì)合計(jì)：⑶其他SP活動(dòng)等費(fèi)用階段活動(dòng)費(fèi)用合計(jì)備注開(kāi)盤(pán)期開(kāi)盤(pán)活動(dòng)10萬(wàn)10萬(wàn)強(qiáng)銷(xiāo)期公益活動(dòng)5萬(wàn)5萬(wàn)持銷(xiāo)期房交會(huì)展位25㎡合計(jì)整個(gè)推廣費(fèi)用合計(jì)約為：113萬(wàn)（此為初步預(yù)算費(fèi)用，還需根據(jù)銷(xiāo)售情況適時(shí)調(diào)整）十三、項(xiàng)目VI系統(tǒng)作品展示39 / 39。推廣費(fèi)用計(jì)劃u 促銷(xiāo)推廣物料費(fèi)用項(xiàng)目樓書(shū)：3000份15元/份=戶型單頁(yè)：5000份1元/份=業(yè)主通訊：3000份7元/份=沙盤(pán)：5萬(wàn)元左右三維動(dòng)畫(huà)：5分鐘24000元/分鐘=12萬(wàn)元合計(jì)：u 媒體推廣報(bào)紙廣告：階段主題投放媒體版面費(fèi)用（元）備注預(yù)熱期14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)日?qǐng)?bào)半版24500晚報(bào)半版13800繽紛水漾嘉年華日?qǐng)?bào)半版24500晚報(bào)半版13800開(kāi)盤(pán)期金雞一暢，陽(yáng)湖春曉日?qǐng)?bào)整版49000晚報(bào)整版27600水漾年華盛情綻放日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800強(qiáng)銷(xiāo)期主題定位日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800地段優(yōu)勢(shì)日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800生態(tài)環(huán)境日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800建筑藝術(shù)日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800健康住宅日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800周邊配套日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800物業(yè)管理、智能化日?qǐng)?bào)1/4版12250晚報(bào)半版13800持銷(xiāo)期發(fā)布參加房交會(huì)信息。如參加房交會(huì)，并舉辦一些宣傳活動(dòng)；清盤(pán)期應(yīng)主要?jiǎng)佑脙r(jià)格策略、視銷(xiāo)售情況而定宣傳方向。③強(qiáng)銷(xiāo)期以SP活動(dòng)為主，吸引人氣，進(jìn)行強(qiáng)銷(xiāo)，突出核心賣(mài)點(diǎn)通過(guò)報(bào)紙廣告針對(duì)：雙水景中央生活特區(qū)、地段優(yōu)勢(shì)（金雞路擴(kuò)建）、生態(tài)環(huán)境、建筑藝術(shù)、健康住宅、周邊配套、物業(yè)管理、智能化等核心賣(mài)點(diǎn)以平面廣告形式進(jìn)行宣傳。②開(kāi)盤(pán)期主打硬廣告、電視廣告、軟文配合，舉行開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)第一期廣告主題：金雞一暢，陽(yáng)湖春曉一條路、一條河、一個(gè)家的賣(mài)點(diǎn)演繹，重點(diǎn)突出項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)。第二期廣告主題：繽紛水漾嘉年華。但最核心的無(wú)非就是用自己項(xiàng)目最好的東西最核心的賣(mài)點(diǎn)來(lái)?yè)糁袠I(yè)主的軟肋，在產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，使項(xiàng)目脫穎而出！招無(wú)定式，以少勝多！“一條路、一條河、一個(gè)家”，留給人的是無(wú)窮的遐想與思考……u 階段性宣傳重點(diǎn)①預(yù)熱期以軟文報(bào)道為主，主打項(xiàng)目形象廣告（突出幾大賣(mài)點(diǎn)）第一期廣告主題：14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)，請(qǐng)您作主。鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大客群覆蓋面廣，況且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項(xiàng)目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日?qǐng)?bào)、常州電視臺(tái)等強(qiáng)勢(shì)媒體，容易形成項(xiàng)目大品牌概念，因此本項(xiàng)目主力媒體應(yīng)鎖定常州市強(qiáng)勢(shì)媒體，武進(jìn)媒體作為補(bǔ)充。⑦物業(yè)管理、智能化：配備先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，知名物業(yè)管理貼心服務(wù)。⑤健康住宅：隔熱、隔音材料，環(huán)保材料、綠化、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。③生態(tài)環(huán)境：外有大通河、內(nèi)有疊水活景，林木蔥郁，環(huán)境怡人。 媒體的創(chuàng)新使用公交語(yǔ)音報(bào)站廣告與公交電子屏廣告:費(fèi)用低,針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群定位可見(jiàn),多數(shù)客戶乘坐公交車(chē)的幾率大,因此針對(duì)這部分客戶群，在乘坐公交車(chē)上班或出行時(shí)在潛移默化中灌輸本案的賣(mài)點(diǎn),引起客戶的關(guān)注.252。最宜在引爆期開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，以烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，增強(qiáng)目標(biāo)客戶群的忠誠(chéng)度，達(dá)到塑造項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商品牌形象的效果。樓書(shū)是建立在報(bào)紙廣告與電視廣告的基礎(chǔ)上，讓意向型客戶群更深層次的了解與自身息息相關(guān)的樓盤(pán)信息，以便更好地選擇。車(chē)身廣告由于具有流動(dòng)性質(zhì)，注視時(shí)間非常短，所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡(jiǎn)單明了，突出主題，能給人留下印象即可。由于水漾年華定位中高檔樓盤(pán)，客戶消費(fèi)群以湖塘為主，可水漾年華離市中心較遠(yuǎn)，因此很有必要搞戶外和車(chē)身廣告，以提高項(xiàng)目的知名度。主要在預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期進(jìn)行有效宣傳。電臺(tái)廣告：針對(duì)有車(chē)族多數(shù)在開(kāi)車(chē)上下班時(shí)間有收聽(tīng)廣播電臺(tái)的習(xí)慣，建議在常州廣播電臺(tái)上針對(duì)本案的“14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)”等賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行宣傳，也可通過(guò)專(zhuān)題片的形式清相關(guān)人士做專(zhuān)題訪問(wèn)?；蛘哌x用綜合頻道1電視劇前的新聞時(shí)段以新聞的形式播出，這樣一可以增加項(xiàng)目可信度，二可以選擇觀眾層次與廣度。①形象片，突出項(xiàng)目高檔品質(zhì)定位，用動(dòng)感畫(huà)面表現(xiàn)未來(lái)商業(yè)繁榮場(chǎng)景，形象片是項(xiàng)目取得良好形象，維護(hù)項(xiàng)目長(zhǎng)期品牌，達(dá)到提升品牌的長(zhǎng)期宣傳；②新聞片，以寫(xiě)實(shí)手法為主，以新聞的形式報(bào)道本案開(kāi)發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動(dòng)內(nèi)容，向觀眾展示項(xiàng)目特征與個(gè)性的片段，既有新聞性，又有真實(shí)性，因而有較高的可信度。選擇報(bào)紙時(shí)應(yīng)注重湖塘人所關(guān)注的幾大報(bào)紙。只是要注意根據(jù)銷(xiāo)售情況的不同，針對(duì)階段營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，實(shí)時(shí)調(diào)整。 媒體選擇報(bào)紙廣告：借助報(bào)紙的巨大發(fā)行量，傳播樓盤(pán)信息。 媒體總策略：不同的媒體有不同的客戶群、有不同的檔次、有不同的宣傳力度，因此針對(duì)本案相應(yīng)的客戶群、項(xiàng)目檔次及針對(duì)不同銷(xiāo)售時(shí)期的宣傳力度，選擇相應(yīng)的媒體，并注重這些媒體的組合使用和創(chuàng)新使用，以便達(dá)到空前的效果。本公司建議初步的開(kāi)盤(pán)價(jià)定為2100元/㎡左右。因此，對(duì)于本案，要做品牌，做出市場(chǎng)美譽(yù)度，一方面要防止“炒房族”的爛炒房現(xiàn)象，促使房?jī)r(jià)不合理上漲；另一方面要合理控制銷(xiāo)售進(jìn)度，以達(dá)到利潤(rùn)最大化、項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)美譽(yù)度最大化。目前常州“炒房族”隊(duì)伍日益壯大，新加入了上海與浙江的一些投資商，這些炒房族成為今年常州房?jī)r(jià)迅猛攀升的原因之一。252。⑴鑒于正常情況下的銷(xiāo)售中建議采取如下方式：①一次性付款方式（九七折）簽署房產(chǎn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款90%接入住通知書(shū)后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%②分期付款方式（九九折） 簽署房產(chǎn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)》交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款30%（含定金）房屋封頂后七天內(nèi)付清樓款30%房屋室內(nèi)裝修完工后七天內(nèi)付清樓款30%接入住通知書(shū)后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%③銀行個(gè)人購(gòu)房貸款付款方式 簽署房產(chǎn)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)交付定金七天內(nèi)簽署商品房預(yù)售契約并付至樓款30%（含定金） 銀行提供個(gè)人購(gòu)房貸款70%⑵鑒于市場(chǎng)對(duì)本案熱情度很高，為防止形成哄搶行為，建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個(gè)人購(gòu)房貸款付款方式，無(wú)任何折扣。 付款方式及優(yōu)惠措施：購(gòu)買(mǎi)房屋，對(duì)一般家庭來(lái)說(shuō)，一下子要拿出二三十萬(wàn)，確實(shí)要耗盡一生積蓄，而且還得依靠銀行借貸；即使是高薪階層，在短時(shí)間內(nèi)籌集數(shù)十萬(wàn)資金，也不是人人都能做得到，相當(dāng)部分也要向銀行借貸。 均價(jià)： 樓盤(pán)定價(jià)方法有很多種，有“成本+利潤(rùn)”定價(jià)法，有根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)法，有根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域均價(jià)結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)定價(jià)法，我們建議采用根據(jù)項(xiàng)目綜合質(zhì)素與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)比較后然后取加權(quán)平均值的方法來(lái)制定均價(jià)，此定價(jià)方法科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。②可根據(jù)售樓中心接待客戶的信息反饋來(lái)確定價(jià)格，此方式較為接近客戶心理價(jià)位。252。216。⑤樣板房：給客戶一個(gè)實(shí)地參照，給客戶一個(gè)好心情，進(jìn)而產(chǎn)生欲望。②模型包括：總體模型和分戶模型③展板：購(gòu)房需要履行的手續(xù)、戶型展板等，同時(shí)烘托售樓現(xiàn)場(chǎng)氣氛。室內(nèi)部分售樓處室內(nèi)形象的構(gòu)成包括：整個(gè)接待和展示大廳的設(shè)計(jì)風(fēng)格。③工地圍墻廣告牌：闡述14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)的特征。因此發(fā)展商在賣(mài)樓前，其一必須要求施工單位完全按操作規(guī)程進(jìn)行嚴(yán)格的文明施工，塑造一個(gè)整潔的、有序工程形象；其二、開(kāi)始賣(mài)樓，發(fā)展商必須確保工程施工正常進(jìn)行，以免給買(mǎi)家造成開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力的印象?？衫迷谶M(jìn)入工地道路的兩旁設(shè)展示牌，工地的圍墻上印上廣告宣傳語(yǔ)或燈箱廣告，吸引注意力，營(yíng)造氣氛。包裝策略216。 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)：比如在首付款的問(wèn)題上，有些開(kāi)發(fā)商可先為業(yè)主墊付一到二個(gè)月的部分首付資金，以緩解業(yè)主購(gòu)房壓力；制定購(gòu)買(mǎi)多套或團(tuán)購(gòu)的優(yōu)惠辦法；對(duì)購(gòu)房?？突蚪榻B購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行優(yōu)惠等等均屬創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)。十二、初步營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（假設(shè)案名為水漾年華）營(yíng)銷(xiāo)方式216。 營(yíng)銷(xiāo)推廣方式是漫天撒網(wǎng)、大而無(wú)當(dāng)?shù)臑E炸，還是一擊中的、“精而準(zhǔn)”的宣傳？不同的階段，有