【正文】 50 / 51。⑵如融資方采用債務(wù)融資方式，XX酒店將提供擔(dān)保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔(dān)保。. 公司治理與投資者保護(hù) 本項(xiàng)目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計(jì)投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關(guān)聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。⑷采用債務(wù)融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，由融資方與XX商務(wù)酒店管理有限公司簽訂借款合同，XX酒店提供擔(dān)保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對XX酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立XX酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至XX酒店管理有限公司，由融資方與XX酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，XX酒店提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，XX酒店按照約定還本付息后解除擔(dān)保。在新增投資中，一期計(jì)劃吸收外部投資約180萬元，二期投資由XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司和外部投資者經(jīng)協(xié)商后具體決定資金來源。. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對策酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機(jī)制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)酒店的凝聚力。. 對策 . 客源影響對策針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，主要實(shí)施三項(xiàng)對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大酒店的知名度和美譽(yù)度，樹立XX商務(wù)酒店的品牌；二是通過加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因?yàn)榫频陻?shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。10. 風(fēng)險(xiǎn)與對策分析. 風(fēng)險(xiǎn) . 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。⑶內(nèi)部報(bào)酬率項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。⑵投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益償還項(xiàng)目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，并從項(xiàng)目建設(shè)開始年算起?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機(jī)會成本和投資的風(fēng)險(xiǎn)性等因素，本著穩(wěn)健的原則將i取12%（下同），此時，F(xiàn)NPV=（萬元），遠(yuǎn)大于零。. 財(cái)務(wù)評價 ⑴財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指按設(shè)定的折現(xiàn)率i計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。注：假設(shè)第二年KTV租賃收入按照半年計(jì)收。. 利潤預(yù)測預(yù)計(jì)在XX酒店運(yùn)營的12年中，前六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤315萬元，后六年每年可實(shí)現(xiàn)稅前利潤255萬元。. 總收入預(yù)測預(yù)計(jì)二期完成后，年實(shí)現(xiàn)總收入1502萬元，年繳納銷售稅金及附加112萬元。 每日餐飲收入估算表序號項(xiàng)目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費(fèi)上座率每日收入1包廂總收入10080午餐3065080%7200晚餐3064040%28802散臺總收入4356午餐2264060%3168晚餐2263030%11883餐飲收入(不含酒水)144364酒水收入5餐飲收入(含酒水). 物業(yè)租賃收入預(yù)測為將酒店業(yè)務(wù)集中于客房、餐飲主業(yè)，計(jì)劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務(wù)中心、旅行社、美容美發(fā)等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂輔助設(shè)備通過出租方式承包經(jīng)營，預(yù)計(jì)年租賃費(fèi)分別為86萬元、30萬元和120萬元，年總租賃收入可達(dá)206萬元。 后樓年住宿收入估算表序號項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1后樓標(biāo)準(zhǔn)間收入(元)4112642948403024001008504單價(元)160120100住宿量(人夜)24573024出租率68%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)424242422后樓套間收入(元)6804003456002772001303200單價(元)420320220住宿量(人夜)1620108012603960出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)202020203住宿量(人夜)合計(jì)4收入合計(jì)2311704⑶年住宿收入預(yù)測根據(jù)以上對前樓、后樓及伊犁州內(nèi)部接待的收入估算，預(yù)計(jì)XX酒店年住宿收入應(yīng)為672萬元，／夜。則前樓年住宿收入可達(dá)到405萬元。床標(biāo)準(zhǔn)間套間由于伊犁州出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的伊犁州公務(wù)出差人員住宿天數(shù)相同。 內(nèi)部接待年住宿收入估算表項(xiàng)目處以下縣處級副地級地廳級以上合計(jì)收入(元)2000001000005000010000360000標(biāo)準(zhǔn)(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類別標(biāo)準(zhǔn)間. 收入、成本費(fèi)用及利潤預(yù)測 . 住宿收入預(yù)測⑴伊犁州內(nèi)部接待住宿收入預(yù)測根據(jù)內(nèi)部接待協(xié)議，在取得酒店經(jīng)營權(quán)的12年中仍然將按照協(xié)議價格接待伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員?？紤]到酒店業(yè)的特點(diǎn)，具有少量啟動資金后，應(yīng)無需另外準(zhǔn)備流動資金。9. 投資與財(cái)務(wù)評價. 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 目前項(xiàng)目的主樓、外部裝修已經(jīng)完成，內(nèi)部裝修已經(jīng)部分完成，客房、餐飲部分設(shè)施已經(jīng)配備，計(jì)劃項(xiàng)目在2005年3－5月完成裝修，開始試營業(yè)。. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。. 管理團(tuán)隊(duì) 酒店的管理團(tuán)隊(duì)部分來自于XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備15人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備30人。. 人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：，旺季約需要120名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購及儲存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房小酒吧服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。根據(jù)酒店經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。具有與酒店規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。具有與酒店規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等。客房內(nèi)將配有與酒店星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，可通過寬帶上國際互聯(lián)網(wǎng)；每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、酒店指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。設(shè)置具有與XX酒店規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。④娛樂服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。酒店餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。. 銷售激勵制度 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎勵制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎勵制度，針對出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎勵制度。. 提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。具體計(jì)劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為酒店客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來烏散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎勵或優(yōu)惠。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，酒店要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。⑵會務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。在與XX地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。其中，作為一個傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，％居第一位，％。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。⑵通過與疆內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。餐飲娛樂服務(wù)價格將參考本市三星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。前樓房價參照本市三星級酒店的平均中位價格確定，后樓房價參照本市二星級酒店平均價格確定。. 產(chǎn)品與服