【正文】 12. 結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場(chǎng)空間，投入運(yùn)營(yíng)后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化三星級(jí)酒店，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過(guò)有效法律文件加以保證。. 融資資金用途一期融資取得的資金將用于XX酒店購(gòu)置設(shè)備和營(yíng)運(yùn)啟動(dòng)資金。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購(gòu)方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購(gòu)合同，在約定期限屆滿(mǎn)，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購(gòu)該部分股權(quán)的義務(wù)。. 融資方式本項(xiàng)目計(jì)劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立XX商務(wù)酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過(guò)分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營(yíng)期限屆滿(mǎn)，或通過(guò)清算，按照投資比例收回剩余財(cái)產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。11. 融資計(jì)劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項(xiàng)目總投資1200萬(wàn)元（不含計(jì)劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中XX地區(qū)洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬(wàn)元，尚需新增投資880萬(wàn)元，其中計(jì)劃一期新增投資180萬(wàn)元，二期新增投資700萬(wàn)元。. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，提出有針對(duì)性、有效的競(jìng)爭(zhēng)策略，以使酒店取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策酒店將提供由競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級(jí)管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)具有比較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對(duì)當(dāng)時(shí)酒店業(yè)造成了很大的影響。如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶(hù)的不穩(wěn)定，給公司效益帶來(lái)不利影響。. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代星級(jí)酒店具有知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計(jì)算期年數(shù)本項(xiàng)目的項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為56%，遠(yuǎn)高于設(shè)定折現(xiàn)率12%。其表達(dá)式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量項(xiàng)目投資回收期為三年零二個(gè)月。計(jì)算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。計(jì)算公式為:公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計(jì)算期年數(shù) i為設(shè)定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）%，%。. 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況見(jiàn)附表1－項(xiàng)目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。詳見(jiàn)損益估算表。 正常年份銷(xiāo)售收入及稅金附加情況表項(xiàng)目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計(jì)15018956. 成本費(fèi)用預(yù)測(cè)因酒店餐飲業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成龐雜，詳細(xì)分項(xiàng)計(jì)算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總成本費(fèi)用前六年為每年1074萬(wàn)元，后六年為1134萬(wàn)元。注：120萬(wàn)元KTV租賃收入需要待二期建設(shè)完成后方可實(shí)現(xiàn)。 年住宿收入估算表項(xiàng)目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計(jì)6722604. 餐飲收入預(yù)測(cè)根據(jù)本三星級(jí)酒店的餐飲的一般狀況和XX酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達(dá)623萬(wàn)元。 前樓年住宿收入估算表序號(hào)項(xiàng)目旺季平季淡季合計(jì)1前樓標(biāo)準(zhǔn)間收入(元)15390008775008640003280500單價(jià)(元)240200160住宿量(人夜)540016200出租率95%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)757575752前樓套間收入(元)388800205200176400770400單價(jià)(元)480380280住宿量(人夜)8105406301980出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計(jì)181804收入合計(jì)4050900后樓在剔除伊犁州內(nèi)部接待可能在旺季和平季對(duì)出租率的影響后，預(yù)計(jì)后樓年住宿收入可達(dá)到231萬(wàn)元。 后樓剩余出租率估算表項(xiàng)目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標(biāo)準(zhǔn)間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預(yù)測(cè)根據(jù)本星級(jí)酒店的一般情況，預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對(duì)套間的需求相對(duì)較少，估計(jì)套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。床標(biāo)準(zhǔn)間根據(jù)伊犁州辦事處以前年度數(shù)據(jù)，假定伊犁州機(jī)關(guān)公務(wù)出差人員住宿時(shí)間和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不變，則預(yù)計(jì)伊犁州內(nèi)部接待住宿收入每年為36萬(wàn)元?？紤]到酒店的行業(yè)特點(diǎn)，在酒店開(kāi)業(yè)5－8年間通常對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對(duì)客人的吸引力，在本項(xiàng)目中計(jì)劃在酒店開(kāi)業(yè)的第六年利用酒店?duì)I運(yùn)自身的資金積累，投入360萬(wàn)元對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。. 投資估算 根據(jù)XX酒店的定位，酒店將按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為1200萬(wàn)元，其中公司已經(jīng)投入320萬(wàn)元，已經(jīng)完成酒店的內(nèi)部裝修和前期籌備工作，首期尚需投入180萬(wàn)元用于酒店設(shè)備設(shè)施采購(gòu)和營(yíng)業(yè)啟動(dòng)資金，酒店即可開(kāi)業(yè)；二期（計(jì)劃第二年）投入700萬(wàn)元用于KTV建設(shè)和舊樓改造。⑵將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書(shū)、工作程序說(shuō)明書(shū)等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。具體高級(jí)管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。其他銷(xiāo)售、職能部門(mén)根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。酒店后樓服務(wù)人員計(jì)劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員62人。 計(jì)劃組織機(jī)構(gòu)圖餐飲部的機(jī)構(gòu)設(shè)置計(jì)劃如下圖所示。. 建立并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度為強(qiáng)化酒店管理，降低酒店運(yùn)營(yíng)成本，XX商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購(gòu)與付款、銷(xiāo)售與收款、工程項(xiàng)目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費(fèi)用、籌資、投資等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑶娛樂(lè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑵餐飲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。. 建立并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)⑴前廳、客房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑥酒店經(jīng)營(yíng)保障設(shè)施。⑤商品銷(xiāo)售服務(wù)設(shè)施。④娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。③餐飲接待設(shè)施。②客房接待設(shè)施。⑵酒店基本設(shè)施安排酒店的基本設(shè)施決定了一個(gè)酒店的接待能力和條件，XX商務(wù)酒店計(jì)劃安排如下基本設(shè)施：①前臺(tái)接待設(shè)施。⑤商場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目，如日用品、食品、工藝品、文化用品等。③餐飲服務(wù)項(xiàng)目，包括中餐、西餐、風(fēng)味餐、自助餐、宴會(huì)、酒會(huì)、咖啡廳、酒吧及客房送餐服務(wù)等。. 營(yíng)運(yùn)管理初步計(jì)劃 . 服務(wù)項(xiàng)目和基本設(shè)施安排⑴服務(wù)項(xiàng)目安排酒店將設(shè)置與酒店星級(jí)及規(guī)模相對(duì)應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目：①接待服務(wù)項(xiàng)目，如停車(chē)、行李運(yùn)送、問(wèn)詢(xún)、外幣兌換服務(wù)；電話、電傳、電報(bào)、圖文傳真服務(wù)；打字、復(fù)印、秘書(shū)、翻譯服務(wù)；租車(chē)、訂票、醫(yī)務(wù)及各種會(huì)議接待服務(wù)；貴重物品存放服務(wù)等。8. 營(yíng)運(yùn)和管理. 基本業(yè)務(wù)流程 酒店住宿的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺(tái)預(yù)訂、前廳接待、總臺(tái)接待、客房管理、客房服務(wù)、賬單核對(duì)、總臺(tái)收銀等。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，還要為客人提供良好的軟件服務(wù)（包括服務(wù)、餐飲菜品質(zhì)量、其他營(yíng)業(yè)部門(mén)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)等），同時(shí)也可以采用一些贈(zèng)送和讓利措施－如推行“住房消費(fèi)積分卡”，消費(fèi)達(dá)到一定的金額或住房數(shù)量，享受贈(zèng)送房，贈(zèng)送娛樂(lè)服務(wù)和優(yōu)惠折扣的獎(jiǎng)勵(lì)。. 餐飲業(yè)務(wù)增加菜品的品種和特色菜，提高菜品質(zhì)量，是酒店餐飲業(yè)務(wù)需要常抓不懈的工作，同時(shí)酒店還計(jì)劃通過(guò)如下銷(xiāo)售策略推動(dòng)餐飲的銷(xiāo)售：舉辦“美食節(jié)”、中西餐培訓(xùn)班，擴(kuò)大餐飲知名度；根據(jù)每年的節(jié)慶推出相應(yīng)的團(tuán)圓宴、謝師宴、長(zhǎng)壽宴、婚慶宴等；開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，如福壽宴、良緣宴，贈(zèng)送客房，折價(jià)券及鮮花贈(zèng)送等活動(dòng)；通過(guò)與旅行社和導(dǎo)游合作，增加旅行社指定用餐，增加團(tuán)隊(duì)自點(diǎn)餐和風(fēng)味餐消費(fèi)。在開(kāi)拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是江浙、廣東、北京、上海等地。與本各機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位及商務(wù)會(huì)議公司建立合作關(guān)系，同時(shí)策劃一些企業(yè)經(jīng)濟(jì)類(lèi)學(xué)術(shù)研討會(huì)、培訓(xùn)班會(huì)議和事業(yè)單位的會(huì)議。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開(kāi)房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門(mén)及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。. 初步銷(xiāo)售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。⑶人員促銷(xiāo)、交易會(huì)促銷(xiāo)、信函促銷(xiāo)，通過(guò)旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。%的用戶(hù)選擇了直接去賓館訂房。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢(xún)公司《2003年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶(hù)訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。⑶通過(guò)與疆內(nèi)外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。. 銷(xiāo)售渠道 . 直接渠道⑴通過(guò)酒店銷(xiāo)售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷(xiāo)售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。 2005年計(jì)劃房?jī)r(jià)表（單位：人民幣元）項(xiàng)目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028010022011－來(lái)年4月年均價(jià)格190355120295　上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門(mén)市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。. 定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（本三星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。⑷會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門(mén)、駐烏政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。⑵散客：疆內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。7. 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo). 目標(biāo)市場(chǎng) 參加各類(lèi)會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)烏旅游的人員。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。第一階段計(jì)劃在3－5個(gè)月內(nèi)完成。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過(guò)自有資金積累或合作投資，實(shí)施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。此外，通過(guò)加強(qiáng)管理和服務(wù)，XX酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。以國(guó)內(nèi)客戶(hù)為主要服務(wù)對(duì)象的一、二、三星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶(hù)的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來(lái)到本，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文