【正文】 無論你企業(yè)發(fā)展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力，迎合客戶心理的有效銷售策略。 　　美國鋁業(yè)行政總裁Klaus Kleinfeld指出，不少分銷商近期定單大增，開始擔憂一旦經濟復蘇，而本身的庫存水平接近零，無法滿足客戶要求。 　　對于后市，高盛倫敦商品研究部門主管Jeffrey Currie表示，在農產品及能源價格上升帶動下，%升幅，%增長預測，；短期則以銅、鋅及大豆最具投資價值，主要受惠于中國需求大增。如今，經濟復蘇跡象顯現，避險資金又開始涌出，其首選之地自然是經濟增長性較強的新興市場國家和商品市場，在這種情況下，股市和樓市也將重現暴漲。而2007年流入內地的主要是來自全球華人和港臺地區(qū)的儲蓄資金。 　　專家：大規(guī)模流入尚未出現 　　盡管有各種若隱若現的跡象，但多位業(yè)內專家表示，目前并未出現全面的大規(guī)模的資金流入。從“外匯儲備增加量貿易順差外商直接投資”這一數據看，除了去年12月份外，其余月份均為負，反映資金流出的跡象。 　　外儲變化顯示線索 　　國內外匯儲備的變化也顯示，自今年3月起，資金流向似乎出現了微妙的變化。中原地產外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對本報記者表示，近期確實有一部分境外買家入市，“根據我們掌握的情況，增幅在5%左右，量不是很大，深圳要多一些。例如，5月中旬，顯示出一些境外商業(yè)地產開發(fā)商已開始在中國低迷的市場中發(fā)現了價值。 　　一位國有銀行人士表示,監(jiān)管層已向銀行傳達訊息,要力保全年放貸均衡增長。 　　。其中，工農中建四大國有銀行新增貸款2500億元,占比50%左右。內地樓市和股市的持續(xù)升溫是否也與熱錢流入有關呢？ 　　本報記者調查后發(fā)現，目前，已經有境外資金出手的跡象，而3月份資金流向已出現了變化。不但無法辦理房產證，甚至還將失去所購住房。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。如出現借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發(fā)商作為實際用款人承擔還款責任。不過，專家普遍認為，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風險在可控范圍內?！?　　2009年1月份，；%。等開發(fā)商破產或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。那么實際控制人將資金轉移也就方便許多，因為最后追究法律責任的是法人代表。如果開發(fā)商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人?！边@對于一個貸款購房的人并非小數目?！叭缫惶?萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%?！辟Y深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現在同一天?！斑@就是為什么有些樓盤會在一天之內出現大量的退房。與此同時，開發(fā)商還要負擔假按揭的月供。因為貸款由“領導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。 　　不過，上述資深業(yè)內人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。“我們對客戶的貸前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視。經手辦理房貸業(yè)務的普通員工，職責通常是收集開發(fā)商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發(fā)商準備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設立一個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監(jiān)管，一旦發(fā)現資金出現異常情況，銀行可以立刻凍結賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險?！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。事實上，絕大多數開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。”上述業(yè)內人士說?！?　　銀行 　　一石三鳥 設立專用賬戶 　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質資產的“肥肉”。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細資料。如果所剩套數售罄，那么開發(fā)商就會將“自賣自買”的已售房屋進行退房，然后再次出售。真正的購房者擔心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領號排隊的人一定遠遠超過所剩套數。那么官方交易網站上就會顯示單價1萬元每平米。 　　“如果是一套100平方米的房子，實際價格為每平方米8000元。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。 　　購房者 　　蒙在鼓里追高房價 　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。 　　據上述人士介紹，當開發(fā)商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時日。 　　當按揭貸款資金沿著電腦網絡流入那個指定賬戶之后，一個開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。”而房地產商則會為了滿足銀行規(guī)避風險的要求選擇將這些房產進行抵押。因為背后的房地產開發(fā)商會代為清障?！凹侔唇摇比讼蜚y行還款必不可少。 　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋?！钡?，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。 　　當這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現在銀行辦公桌之時，放貸員經過程序化審核便可以放貸。當這些基本資料準備齊全，房地產開發(fā)商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。”該資深人士說，甚至房地產開發(fā)商可以幫助開具收入證明。開發(fā)商通過任何可以利用的關系聯(lián)系到足夠數量的“購房者”，并得到他們的基本資料?！币晃粯I(yè)內人士說，一家房地產企業(yè)也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。 　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。不過開發(fā)商早已發(fā)現這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。 　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅固。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。 　　記者還從業(yè)內資深人士處了解到，通常一個房地產項目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應付款和預售款占30%左右。 　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產業(yè)的信貸支持依然較為謹慎。 　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預售狀況，使房地產行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。 　　廣東金唐律師事務所合伙人、中國社會科學院法學研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現資金，將暫時沒有賣出的房子以內部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。 　　開發(fā)商 　　自建自買飲鴆止渴 仿造資料騙取貸款 　　據國際金融報報道，對于“假按揭”端倪，諸多房地產開發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華網　羅宇凡)地產金融“假按揭”利益鏈條深度追蹤 銀行向開發(fā)商亮綠燈　　不久前，北京乃至全國的房地產界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。開征物業(yè)稅在全國范圍內肯定會經歷一個先空轉再試點，然后再實轉的過程，目前仍處于空轉階段。目前專業(yè)的產權認定、財產評估機構在我國就十分缺乏。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。 　　北京中原房地產經濟有限公司總經理李文杰介紹說，我國香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標準基本上相當于當地一個月或者半個月的房租，對于買方人而言，如果將房產出租，那么物業(yè)稅的負擔并不算大。 　　對此，易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。消息一經發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認為，雖然從長遠來看物業(yè)稅是有效的房地產市場調控手段，但其直接效應卻是增加了房產持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。 　　雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經驗，但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產業(yè)會造成負面的影響。在新西蘭和澳大利亞，%到1%征收。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產稅。 　　和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。各州稅率有所不同，幅度在房產價值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。 　　開征物業(yè)稅利大于弊 　　年初，中國購房團高調赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經跌落至歷史低點，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。對于投機者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預期的打擊，通過提高房地產的保有成本，加大了“囤積”房地產的風險，可以達到抑制房地產投機的目的。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。 　　國家信息中心在其發(fā)布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。 　　目前，我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。 　　研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強調顯示出國家對于開征物業(yè)稅調控房地產市場的決心。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華房產)從理論走向實踐 開征物業(yè)稅對房市意味著什么？ 　　25日，中國政府網公布《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。比如摩根大通等投行顧不過來，吐了一些產品出來，正是企業(yè)抄底收購很好的機會。目前中國缺少投資于整體持有房地產物業(yè)，長期經營出租的企業(yè)和機構，不能只是個人出租的低級形態(tài)。 　　以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里，例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心，這與企業(yè)資金量充足和經驗有關。由于金融危機經濟形勢不好，酒店等商業(yè)地產租金大幅下降、出租率低，它與民生問題不一樣，卻與經濟形勢好壞密切相關。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè)，在金融危機大背景下，商業(yè)地產由于金融危機也遭遇陣痛，有人在逆市擴張，也有人在放慢腳步。因為綠色建筑不是農民工能解決的事情，但又是必須用到的，兩者并軌應該能解決住宅產業(yè)化推進緩慢的問題。 　　王石認為，雖然暫時住宅產業(yè)化規(guī)模小、利潤薄，其他企業(yè)跟進做大以后，形成一條住宅產業(yè)化的生產線后，市場就會越做越大。 　?。櫭飞c王石曾在東方衛(wèi)視對話）當時，萬科董事長王石說當前推行住宅產業(yè)化的成本要比普通建房高出40%，對此企業(yè)該怎么辦？要么提高產品價格，要么壓縮企業(yè)利潤。 　　那住宅產業(yè)化為什么在中國推行困難呢？原因在于中國農民工的價值低，中國是世界的制造廠，所謂“Made in China”。 　　為什么在美國、日本住宅產業(yè)化程度高？主要在于發(fā)達國家的勞動力成本高。（1998年起，聶梅生曾擔任建設部住宅產業(yè)化辦公室主任） 　　現在對于這個問題，我的看法有些變化：1998年，國務院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關于促進住宅產業(yè)化的意見，也就是72號文件。但是，目前僅有萬科等少數企業(yè)在推行住宅產業(yè)化，住宅產業(yè)化單靠一個企業(yè)是不成的，同時在未形成規(guī)模化以前，成本增加是必然。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑，如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬的運行費，節(jié)約出來的這幾百萬可都是企業(yè)看得見的利潤。因此，誰執(zhí)經濟牛鼻子，誰就先一步掌握世界的經濟命脈。 　　我們看待這個問題，關鍵是看下一輪國際社會在爭什么？在什么地方有較高的期望值？克林頓執(zhí)政時期，美國政府以IT先行為核心競爭力；布什執(zhí)政時期，美國政府以占據石油為核心競爭力；新一屆的奧巴馬政府，則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力，包括太陽能、電動車、環(huán)境資源等。如此一來，我們的城鎮(zhèn)化就不再像北京那樣攤大餅，小城鎮(zhèn)房價也不會高。這次中央推進農村宅基地流轉，讓農民先有自己的資產并釋放需求，就是經濟的動力和積極信號。 　　因此，中國經濟發(fā)展，勢必產生一部分新生勞動力，未來房地產的希望將在9億農民要不要從農村轉移到城市化中來，要不要幫助農民富起來，農民要不要進城形成新的市民。 　　例如：在著名的硅谷南邊，還有一個比當年的硅谷還繁榮的airspace valley（航空谷），有一種特殊現象是買房的人都是8090后的年輕消費群體。 　　新華房產：您能否介紹一下未來新的房地產開發(fā)模式？ 　　聶梅生：未來的房地產開發(fā)不僅是滿足簡單的居住功能，還要有經濟社會功能。REITS少不了中國，美國等國家邀請中國的開發(fā)商去“抄底”，其實需要的是中國投資。 　　不僅僅是中國房地產市場，全世界的金融帝國都出現了問題，這是金融危機給大家最大的震撼。今后房地產市場會出現地區(qū)、企業(yè)的差異性，地區(qū)的經濟背景不同，企業(yè)的實力不同其抗跌能力和前景就不同。 　　現在發(fā)展到資金為王的時候，也就是“money（資金）”，所謂“上帝帶不走一分錢”，房地產與經濟大勢密切相關。 　　后來發(fā)展成為產品制勝，也就是“products（產品）”，把產品做精，把質量放在第一位，例如萬科、陽光100、龍湖等都是國內著名的產品型企業(yè)。雖然現在還有不同意見，但是對兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。2006年