湖北省襄樊市房地產(chǎn)市場報告(參考版)
2025-05-20 12:30本頁面
【正文】 2）若以企業(yè)長期發(fā)展的戰(zhàn)略角度出發(fā)，將此次襄樊“濱江”地塊的投資開發(fā)，視作企業(yè)拓展中部市場，以襄樊為主要發(fā)展基地，目前則是較好的機會。并且，現(xiàn)代企業(yè)利潤的最大，并非生產(chǎn)產(chǎn)品所帶來的，而是由企業(yè)文化、企業(yè)商譽、企業(yè)或產(chǎn)品品牌等附加價值所產(chǎn)生的利潤增值，構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)的增值和市場的擴張。在投資之前，必須充分考慮到因市場因素的變化而將可能出現(xiàn)的風(fēng)險，以及對風(fēng)險的抗擊能力。170400≒60元／㎡小高層的建安成本：1000元／㎡預(yù)期銷售均價：1800元／㎡營銷、管理費用：180015％≒270元／㎡總成本：60＋1000＋40＋270＝1370元／㎡預(yù)期利潤空間：1800－1370＝430元.㎡170400= 結(jié)論與建議襄樊的房地業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機四伏。85200≒120元／㎡小高層的建安成本：650元／㎡預(yù)期銷售均價：1650元／㎡營銷、管理費用：165015％=250元／㎡總成本：120＋650＋40＋250＝1060元／㎡預(yù)期利潤空間：1650－1060＝590元.㎡85200=【3】高層住宅（16～30層），以30層計算。【2】 小高層住宅（9～15層），這里按最高15層計算。（4）項目開發(fā)周期所產(chǎn)生的市場競爭變化及資金投入的周期性風(fēng)險，亦是本項目的考量關(guān)鍵。（3）市場容量及動態(tài)發(fā)展的風(fēng)險。2）投資風(fēng)險分析（1）容積率和建筑高度突破的難度，按上述定位的需要，建筑高度100米左右，8層建筑高度的要求相差甚遠，能否得到政府的支持，提高地塊的容積率和建筑限高，則是本項目投資風(fēng)險最大之所在。項目模擬開發(fā)及風(fēng)險評估本地塊的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)定是以地塊規(guī)劃條件和區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃目標相結(jié)合為基礎(chǔ)，在市場調(diào)研分析的平臺上，提出開發(fā)建議。在政府實現(xiàn)“人人享有適當住房”實現(xiàn)“居者有其屋”的國家安居工程時，所采取的各種政策及措施，都將大力推動住宅與房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。同時，根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)的周期理論分析、判斷，以襄樊市剛處于市場體系形成發(fā)展初期階段，未來的3—5年內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時間。但市區(qū)人口是個變數(shù)，到2010年，市區(qū)人口將凈增30萬人，為滿足新增人口的住房需求，按每人建筑面積24平方米，居住面積12平方米計算，需新建住宅720萬平方米，平均每年增加72萬平方米。按提高居住水平來預(yù)測，到2010年，居民人均居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米。2）仍低于全國人均居住面積的襄樊房地產(chǎn)業(yè)，市場還有較大的發(fā)展空間㎡，㎡的居住水平。隨著中部地區(qū)“中心城市”地位的逐漸確立，以及“許昌——樊城”、“漢口——十堰”和“襄樊——荊州”三條高速公路襄樊段建設(shè)完工及投入使用，將對襄樊產(chǎn)生較大的影響，極大提升襄樊“中心城市”的聚集力。在房地產(chǎn)業(yè)中，我們知道，房地產(chǎn)的開發(fā)定位是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導(dǎo)的。因此造成了在襄城居住成本較高的現(xiàn)象。3）襄城房產(chǎn)開發(fā)發(fā)展，過江大橋收費為主要制約因素于襄樊市而言，襄城作為襄樊市的政治、文化、教育及旅游中心的地位是牢不可移的事實，但由于襄城城區(qū)面積小，人口總量低以及政府對襄陽古城保護等影響發(fā)展制約因素的存在，使得襄城的房地產(chǎn)市場的需求總量偏小，特別是高端產(chǎn)品的市場需求更是嚴重不足。2）面臨區(qū)域消費潛力巨大，但有效需求不足及低端產(chǎn)品為主體的市場尷尬襄樊市目前城市住房基本是20世紀70、80年代的建筑，外觀陳舊、面積狹窄，配套設(shè)施缺乏，包括目前所開發(fā)的商品房住宅，亦以多層磚混（美其名曰：非地震區(qū)無須框架，實為消費能力及意識之差別）建筑為主。（4）項目地塊控制指標的變更調(diào)整亦將存在難點：容積率〈=，要達到本案預(yù)期的容積率存在較大的困難；高度〈=8層，與本案要求達到15層以上亦存在較大差距。（2）在一定的地價成本限制情況下，本地塊的目標客戶只能面向社會中高階層，開發(fā)高端產(chǎn)品，而市場能否支撐本案的產(chǎn)品及項目體量，亦是本案投資開發(fā)考量的重要因素之一。 （4）目前
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