【正文】 計(jì)劃銷售面積10%20044/1 至20045/31交付使用收尾期（物業(yè)公司進(jìn)入，業(yè)主入住）交房慶賀交鑰匙，恭賀業(yè)主入住精典四季花園視銷售情況展開其后的銷售活動(dòng)，爭(zhēng)取將剩余面積全部賣出，價(jià)格策略靈活，對(duì)滯銷房的適當(dāng)讓利，如送電器等。封頂慶賀活動(dòng)200311/1 至20043/31設(shè)備安裝持續(xù)期宣傳十大賣點(diǎn)重點(diǎn)是增值等。本期計(jì)劃售出住宅面積20%。視銷售情況調(diào)整價(jià)格，每月調(diào)價(jià)不超過(guò)兩次，最高可至均價(jià)+3%。封頂廣告，反復(fù)宣傳“十大賣點(diǎn)”，“五大工程，重點(diǎn)是全健康生活方式、升值無(wú)限，并借文化活動(dòng)對(duì)目標(biāo)客戶促銷。視銷售情況調(diào)整價(jià)格、調(diào)整銷售策略，定期與開發(fā)商對(duì)接。2005/19 至20036/30主體工程熱銷期（第一階段）熱銷期廣告全面啟動(dòng)，重點(diǎn)宣傳十大賣點(diǎn)五大工程營(yíng)造全健康雙模式生活氛圍銷售工作全面展開，樓盤單位全面推出。開盤期華商報(bào)刊登開盤廣告。 20034/13 至20035/11基礎(chǔ)施工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開始前期宣傳，竭力營(yíng)造震撼效果，報(bào)紙廣告，戶外廣告、工地圍墻看板制作，車體廣告等的安裝發(fā)布開始接待客戶，觀察市場(chǎng)反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整初銷售階段的銷售策略。確立銷售與開發(fā)商在銷售階段具體的信息流動(dòng)形式、對(duì)接方式以便及時(shí)溝通，使銷售工作的效益和效率最大化。（五）項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃銷售執(zhí)行計(jì)劃針對(duì)本項(xiàng)目的銷售任務(wù)，即2004年5月低前銷售95%，精心組織，精密計(jì)劃，以期達(dá)到銷售目標(biāo)。（2）產(chǎn)生“文化大使”二位，參加文化之旅七日游。216。（2） 產(chǎn)生“文化大使”二位，參加文化之旅五日游。評(píng)委會(huì)：全體已購(gòu)房業(yè)主216。 我們實(shí)行“超級(jí)連環(huán)大選聘”的方式，從虛實(shí)兩方面考慮了銷費(fèi)者的購(gòu)房心理，必能吸引到大量的有購(gòu)買意向客戶。4) 健康——利用社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，開展各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)比賽，定期舉辦娛樂(lè)活動(dòng)或贊助某些體育運(yùn)動(dòng)比賽等，在豐富社區(qū)文化底蘊(yùn)的前提下，提升本物業(yè)的品牌形象； 訴求：展現(xiàn)社區(qū)文化，提倡陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)、健康居家環(huán)境；5) 景觀——開展認(rèn)養(yǎng)樹木等公益活動(dòng)； 訴求：社區(qū)自然風(fēng)光、園林等景觀優(yōu)勢(shì)的展現(xiàn)。在銷售中針對(duì)教師或高學(xué)歷人士實(shí)行優(yōu)惠策略。實(shí)行雙模式教學(xué)。（四）促銷策略 促銷活動(dòng)構(gòu)想：首先源自本項(xiàng)目所針對(duì)的主要問(wèn)題——社區(qū)環(huán)境與景觀。216。 第五階段：持續(xù)期主 題：精典四季花園——冬之曲定位基準(zhǔn)：項(xiàng)目用于銷售的多層、小高層各類戶型特別是其中大戶型。 第四階段：第二熱銷期主 題：精典四季花園——秋之韻定位基準(zhǔn)：項(xiàng)目用于銷售的多層、小高層各類戶型目 的：擴(kuò)大銷售成果，確定項(xiàng)目精品形象。目 的 ： 公開發(fā)售，著重強(qiáng)化銷售攻勢(shì)，強(qiáng)力銷售。216。216。此時(shí)，可以結(jié)合廣告宣傳和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，對(duì)外進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在市內(nèi)人流較旺的地區(qū)設(shè)置大型戶外廣告牌，加大本項(xiàng)目的影響力。E. 售樓資料為配合銷售，前期必須準(zhǔn)備如下資料：售樓書、稅費(fèi)明細(xì)、售價(jià)表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、按揭清單、認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)書等。同時(shí)，展示本項(xiàng)目使用的先進(jìn)的住宅科技產(chǎn)品、綠色建材、智能化產(chǎn)品。以便在開盤以及封頂?shù)葢c典時(shí)舉行多種多樣的大型活動(dòng)。必須做好以下準(zhǔn)備工作：A. 現(xiàn)場(chǎng)售樓部設(shè)于該項(xiàng)目人流最集中、視線最好的位置，盡量能夠利用售樓部來(lái)展示項(xiàng)目鮮明的主題，場(chǎng)內(nèi)設(shè)計(jì)一定要明快和光線充足。 產(chǎn)品線（十大買點(diǎn)） （二）項(xiàng)目營(yíng)銷賣點(diǎn)策劃（十大賣點(diǎn)、五大工程） 十大賣點(diǎn) 優(yōu)越地理位置 占地110畝的大園區(qū) 景觀優(yōu)越 板式小高層陽(yáng)光戶型、公攤低 戶戶綠色、戶戶環(huán)保的綠色精裝修顧問(wèn)服務(wù) 科普、英語(yǔ)雙模式教育的幼兒園 無(wú)障礙人性化設(shè)計(jì) 泛會(huì)所概念 價(jià)格賣點(diǎn)設(shè)計(jì)如：小幅折讓，送免息貸款裝修，送車位使用年限，送物業(yè)費(fèi)、空調(diào)等升值潛力無(wú)限 五大工程 景觀工程 綠色生態(tài)工程 智能化工程 質(zhì)量見證工程 社區(qū)生態(tài)文化工程（三）項(xiàng)目各階段營(yíng)銷主題策略 216。 營(yíng)銷主題：全健康雙模式生活營(yíng)銷主線216。九、項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行方案（一）總體原則 “精、準(zhǔn)、快”銷售的原則；“精——精彩的包裝，準(zhǔn)——準(zhǔn)確的定位，快——快速的銷售”；營(yíng)銷理念與樓盤自身硬件并重的原則； 社區(qū)居住環(huán)境與居家氛圍雙向協(xié)調(diào)的原則； 隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化予以調(diào)整的原則； 以廣告輔以相應(yīng)促銷活動(dòng)形成齊頭并進(jìn)的原則。媒體及宣傳要點(diǎn)：再次更新戶外路牌，打出最具吸引力的賣點(diǎn)廣告，宣傳開發(fā)商品牌。新時(shí)尚健康生活”座談會(huì)，提高開發(fā)商的親和力和美譽(yù)度，促進(jìn)銷售。 公關(guān)活動(dòng)：組織綠色精裝室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽；申請(qǐng)本項(xiàng)目綠色產(chǎn)品標(biāo)志和消費(fèi)者信得過(guò)產(chǎn)品的稱號(hào)與掛牌；樓盤封頂時(shí)舉行封頂慶典；舉辦高品位的“新文化藝術(shù)節(jié)”，組織召集和邀請(qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)客戶參加；邀請(qǐng)目標(biāo)客戶召開“新西安注：需要更新戶外看板及路牌。根據(jù)賣場(chǎng)反饋信息確定本輪的宣傳重點(diǎn)，促進(jìn)銷售。注：開盤需要調(diào)整更新戶外路牌。2) 公關(guān)活動(dòng)：剪彩儀式，通過(guò)準(zhǔn)客戶、客戶以及記者采訪，眾口傳遞的形式推介“精典四季花園”達(dá)到宣傳造勢(shì)，推動(dòng)全健康都市時(shí)尚生活進(jìn)程，引導(dǎo)準(zhǔn)客戶下決心購(gòu)買。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告1） 目的：宣傳樓盤賣點(diǎn)，吸引注意力，引導(dǎo)準(zhǔn)客戶來(lái)售樓處洽談2） 媒體及宣傳方式：?jiǎn)?dòng)“新都市時(shí)尚居住文化”推廣月，在《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》上刊載軟廣告，以項(xiàng)目所處區(qū)域、位置、100米寬城市綠化帶為主訴點(diǎn)，逐一介紹現(xiàn)代生態(tài)居住文化。 媒體及宣傳方式A. 現(xiàn)場(chǎng)及戶外廣告：戶外形象宣傳、路牌廣告35塊，現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告；功能展示看板（共12 塊）；車體廣告（兩路各 5輛）。 目的：發(fā)布信息，樹立樓盤形象，將樓盤即將上市的信息盡可能多的傳達(dá)準(zhǔn)客戶。 物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)除精典四季花園項(xiàng)目VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)的包裝設(shè)計(jì)、辦公功能、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)及物業(yè)管理公共設(shè)施方位指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。另一部分內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好文明施工，使客戶對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有良好的印象，以及景觀工程施工。（2） 具體內(nèi)容一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝。 項(xiàng)目模型：模型能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓房的朝向和景觀，清楚明了所選購(gòu)單位的位置，給人真實(shí)的感受，令買家倍增信心。 大屏幕彩電：用于播放項(xiàng)目的三維動(dòng)畫片，使買家對(duì)項(xiàng)目所在地有更深入的了解和認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也增加營(yíng)銷中心熱鬧氣氛，加快銷售人員的講解速度。展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶型透視圖，主要交通及建筑物效果圖、地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商簡(jiǎn)介，購(gòu)樓須知及付款方法等。 展板及場(chǎng)地布置：展板編排為銷售的重要部分，它可以系統(tǒng)的介紹本項(xiàng)目基本情況及銷售情況，其最重要的內(nèi)容之一是了解項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并設(shè)計(jì)統(tǒng)一的藝術(shù)形式加以布置。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。2) 售樓部?jī)?nèi)設(shè)置主要內(nèi)容216。 售樓部包裝設(shè)計(jì)售樓部是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何直接影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估，因此售樓部的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。四季花園本項(xiàng)目地處電子正街與電子二路交匯處，外觀設(shè)計(jì)典雅而又現(xiàn)代，內(nèi)部配套時(shí)尚，為創(chuàng)造21世紀(jì)住宅典范的城市標(biāo)志性居住小區(qū)故本項(xiàng)目命名從以幾點(diǎn)出發(fā)：1) 精典公司的品牌理念 創(chuàng)造精品 構(gòu)筑典范2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念景觀、綠景、無(wú)障礙、人車分流、智能化管理、高效空間、時(shí)