【正文】 建議有關(guān)部門對該項(xiàng)目大力支持，爭取早日立項(xiàng)，促成**產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目盡快啟動。二、建議做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)前期工作，盡快落實(shí)建設(shè)資金，滿足建設(shè)工程的需要，爭取項(xiàng)目按期完成，發(fā)揮社會及經(jīng)濟(jì)效益。**產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)具有如下社會效益：——增加就業(yè)；——加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；——加快城市化進(jìn)程；——有利于完善高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的城市功能結(jié)構(gòu)；——本產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)定位清晰、配套齊全、位置優(yōu)越，將完全改善高新區(qū)的投資硬環(huán)境；——有利于城市的環(huán)境改善和保護(hù)，對城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。建立強(qiáng)有力的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險發(fā)生前，防患于未然。2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移：項(xiàng)目法人可責(zé)成施工單位對施工人員投保意外傷害險，以抵御意外事故及其他不可抗力帶來的經(jīng)營風(fēng)險。第十一章 開發(fā)風(fēng)險評估及防范措施制訂本項(xiàng)目計算期內(nèi)存在的風(fēng)險因素主要包括：原材料采購及價格波動風(fēng)險、施工安全風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險（包括地震、冰雹、暴雨等等）等方面的風(fēng)險。有利于城市的環(huán)境改善和保護(hù)，對城市的可持續(xù)發(fā)展有重大意義。**產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，形成大都市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，都有重要戰(zhàn)略意義。隨著大量技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的落戶，將加快高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展的目..標(biāo)。增加就業(yè)。在適當(dāng)控制成本、保證工程質(zhì)量的前提下，項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。⑶工程質(zhì)量風(fēng)險Comment [微微微微8]: 是否真實(shí)Comment [微微微微9]: 項(xiàng)目無拆遷，前部分中就不應(yīng)該有征地拆遷費(fèi)用，應(yīng)該只要征地費(fèi)用或者其他，請再仔細(xì)核對..項(xiàng)目材料及施工技術(shù)等方面要求符合專業(yè)的要求，如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，將直接的導(dǎo)致項(xiàng)目無法運(yùn)營，因此，應(yīng)該在建設(shè)實(shí)施過程中，嚴(yán)格把握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量符合相關(guān)要求。⑵成本控制風(fēng)險一是建筑材料價格的上漲可能造成的建安成本的增加，二是運(yùn)營中必要管理費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的增加。五、項(xiàng)目投資風(fēng)險分析同類項(xiàng)目的投資風(fēng)險主要有三個方面：⑴市場價格風(fēng)險對于一般的投資項(xiàng)目，價格決定收入，市場價格的變動直接影響項(xiàng)目的總投資收益情況。從分析來看，本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在財務(wù)上達(dá)到了同行業(yè)的基本水平，具有可行性。本項(xiàng)目的效益未考慮企業(yè)經(jīng)營收入，僅把項(xiàng)目..本身作為一個研發(fā)辦公場所自租自用和對外租用考慮項(xiàng)目收益，在租金收入上全部按自租自用（不計稅金）和出租（按國家規(guī)定計稅）等額市場租金行情考慮運(yùn)營收入。天租金計算） 產(chǎn)業(yè)園租金：44000㎡48元/月12月=每年應(yīng)繳稅金=2萬㎡48元/月12月%=辦公運(yùn)營期間發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費(fèi)用等各個方面的費(fèi)用）計入成本，每年約200萬。城建稅和教育費(fèi)附加分別為營業(yè)稅的7%和3%，故扣除的營業(yè)相關(guān)稅金%。項(xiàng)目運(yùn)營的稅前利潤為全部租金收入減去運(yùn)營成本，扣除相關(guān)稅金。三、項(xiàng)目運(yùn)營利潤分析項(xiàng)目建設(shè)單位****科技（山東）有限公司，****科技（山東）有限公司運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園對該產(chǎn)業(yè)園除自用24000平方米外，其余擬按出租模Comment [微微微微5]: 沒有考慮出租率，資金上漲方面的分析Comment [微微微微6]: 數(shù)據(jù)來源Comment [微微微微7]: 缺少內(nèi)部收益率，總投資收益率等計算指標(biāo)..式經(jīng)營，出租部分其稅費(fèi)按照納稅人企業(yè)進(jìn)行計算。按照年限平均法計算，建筑物每年的折舊金額為305萬元，設(shè)備每年折舊額為38萬元。二、成本費(fèi)用估算建設(shè)單位承擔(dān)的成本費(fèi)用包括建筑物的損耗和折舊、辦公運(yùn)營期間發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的耗材費(fèi)用等各個方面的費(fèi)用） 。表72 目前國內(nèi)國際主要融資方式及其特點(diǎn)序號 融資方式 特 點(diǎn)一 國內(nèi)融資1 企業(yè)內(nèi)部積累融資 成本低，速度快，融資規(guī)模小2 商業(yè)信用貸款 成本低，融資時間短，資信要求高3 長期銀行貸款 成本較低，手續(xù)較簡單，還息壓力大，存在財務(wù)風(fēng)險，受保護(hù)性條款限制4 短期貸款 主要滿足流動資金需要，較易獲取5 股權(quán)融資（IPO、配股、增發(fā)） 融資規(guī)模大，無固定股利負(fù)擔(dān)，資本成本高，且易稀釋控制權(quán)，同時對企業(yè)的要求高6 債券融資 對象廣，市場大，成本高，風(fēng)險大，限制條件多二 國際融資1 國外銀行貸款 利率高，但用途不限2 利用我國在國外開設(shè)的銀行 類似于與國外銀行貸款3 國際金融機(jī)構(gòu)貸款 條件優(yōu)惠，有些是軟貸款4 外國政府貸款 大多低息或無息，期限較長沒，為軟貸款5 出口信貸 分為買方信貸和賣方信貸6 補(bǔ)償貿(mào)易 與出口信貸類似7 中外合資 合資入股，按比例分成8 在國外發(fā)行債券、股票 政策限制較多9 外來直接投資 可以享受一些優(yōu)惠政策..第八章 財務(wù)效益分析一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù)本項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價主要依據(jù)2022年國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第三版）本項(xiàng)目建設(shè)期20個月，產(chǎn)業(yè)園從2022年8月開始投入運(yùn)營，項(xiàng)目計算期為20年。按資金成本高低和貸款期限的長短，選擇金融機(jī)構(gòu)的順序是：首選國家開發(fā)銀行，其次是商業(yè)銀行。同時要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（“土地需求量” ）為入（“征用開發(fā)土地量” ）的原則，合理安排借貸資金。d、針對招商情況不佳，無力進(jìn)行再投資的風(fēng)險，應(yīng)在開發(fā)過程中積極開展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)的公司一起參與開發(fā)。b、針對資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險，應(yīng)積極尋找可靠的、有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴。..另外我國現(xiàn)處于新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的初期，利率上升而帶來的風(fēng)險也是存在的。融資風(fēng)險⑴資金供應(yīng)風(fēng)險a、原定籌資額全部或部分落空；b、資本金不能到位，影響融資；c、政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司融資；d、政府承諾的稅收返還無法兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司經(jīng)營和進(jìn)一步融資。四、融資風(fēng)險及回避融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險的影響。表71 產(chǎn)業(yè)園一期工程開發(fā)總投入估算表序號 項(xiàng)目、工程或費(fèi)用名稱 金額（萬元）一 征地拆遷 1320二 工程費(fèi)用 142401 土建裝飾工程 114402 安裝工程 18003 基礎(chǔ)設(shè)施配套 1000三 設(shè)備投資 800四 其他費(fèi)用 1000五 流動資金 500合計 17860..三、融資方案資金需求根據(jù)投資估算，**。投資估算參考了同類結(jié)構(gòu)建筑的造價指標(biāo)。..第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算說明本項(xiàng)目投資估算按國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，本可研認(rèn)為，本項(xiàng)目業(yè)主缺少建設(shè)工程招標(biāo)的人力和精力，加之本項(xiàng)目部分資金由銀行貸款，因此，工程部分應(yīng)采用委托邀請招標(biāo)的組織形式。二、招投標(biāo)原則為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高投資效益，秉著公開、公正、公平競爭的原則，該工程在全國范圍內(nèi)招標(biāo)，擇優(yōu)選定設(shè)計、施工、監(jiān)理單位。項(xiàng)目驗(yàn)收項(xiàng)目竣工后，由相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督管理部門驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，辦理移交手續(xù)。所有關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計、施工、安裝等方面的技術(shù)文件都應(yīng)存入技術(shù)檔案以備查用。本工程項(xiàng)目的設(shè)計、施工和安裝必須執(zhí)行國家的專業(yè)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。三、招標(biāo)（采購）組織計劃完成大致時限（按項(xiàng)目進(jìn)展情況，以預(yù)定工期設(shè)置）2022年 2022年 2022年招標(biāo)項(xiàng)目11月