【正文】 2003年至2011年，全縣。 1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。、趨勢(shì)及存在問題城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施以及人民生活水平的提高，促使旬邑縣房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。早在2008年旬邑縣就成立了保障性住房項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織和指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)工作，依法進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)建設(shè)招標(biāo)、財(cái)務(wù)審核，為項(xiàng)目提供最有力的保障。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、地區(qū)監(jiān)理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)健全；擬建項(xiàng)目周圍生活服務(wù)設(shè)施齊全，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了較為完善的條件。項(xiàng)目的建設(shè)，為旬邑低收入下崗職工和居民居住條件改善奠定了良好的基礎(chǔ)，使貧困家庭、下崗職工的居住生活條件進(jìn)一步提高，為早日實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)提供有力保證。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)環(huán)境和施工力量。保障形式繼續(xù)以包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實(shí)物住房保障為主，通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時(shí)改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”。到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,是黨中央進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措。項(xiàng)目的建設(shè)，必然會(huì)進(jìn)一步完善城市功能，在加快縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。同時(shí)，能妥善解決普通居民特別是中低收入家庭的住房問題，也為新區(qū)的發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，全面推進(jìn)城市擴(kuò)容提質(zhì)，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市品位大幅提升， 必將會(huì)有更多的投資者和各類人才紛至沓來，與之配套的住宅需求必然會(huì)相應(yīng)增加。 廉租房項(xiàng)目建設(shè)是加快縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐、改善縣城市面貌、提高城市形象的客觀需求。惠民經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，將從根本上解決一部分中低收入家庭的居住問題，體現(xiàn)黨和政府對(duì)中低收入家庭的關(guān)懷，消除社會(huì)不安定因素，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧。城區(qū)城鎮(zhèn)低收入家庭（430 元/）的大部分家庭無房可住，不得不在民宅租住房屋度日，或人均住房建筑面積在 10 平方米以下，住房擁擠，條件較差，有一部分家庭不得不在外，增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，影響了家庭和睦、社會(huì)穩(wěn)定。 隨著城市化進(jìn)程的加快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、迅速發(fā)展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不斷增多。旬邑縣縣地處關(guān)中北部黃土高原溝壑區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城東豳風(fēng)庭韻保障性住房小區(qū)廉租、公租房項(xiàng)目的建設(shè)能有效地解決城市中低收入家庭的住房問題，是增加旬邑縣城市住房容量、改善居民居住條件的需要，有利于營(yíng)造和諧，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的加快，加之大學(xué)生回縣安置量的增加，居民住房矛盾越來越突出，特別是中低收入家庭的住房問題日益凸顯。城鎮(zhèn)低收入家庭（430 元/）%?！毖乜h是一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣，也是工業(yè)發(fā)展迅速的新型城市。但也要看到，廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分低收入家庭住房還比較困難等等，所以住房建設(shè)是關(guān)注民情，關(guān)注民生的重要體現(xiàn)。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?！北卷?xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決旬邑縣低收入家庭住房困難為原則，是保證社會(huì)和諧穩(wěn)定，建設(shè)民本旬邑的利民之舉。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，讓符合條件的中低收入家庭買得起、住得上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對(duì)于解決中低收入家庭住房問題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，建設(shè)和諧旬邑，創(chuàng)建全國(guó)文明城市具有重要意義。由于中低收入家庭難以買得起商品房，住房問題就不可能完全依靠市場(chǎng)去解決。住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事難事之一。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性、全面建設(shè)小康社會(huì)的需要。并在縣電視臺(tái)和政府信息網(wǎng)上公開了廉租住房制度政策、申請(qǐng)條件、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、辦理程序、服務(wù)電話等事項(xiàng)，規(guī)范程序，陽(yáng)光運(yùn)作。為了將廉租保障住房這一民心工程、德政工程抓實(shí)抓好，使低保無房戶真正享受到黨的惠民政策，縣上先后成立了以縣上主管領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，以監(jiān)察、人事、住建、民政、財(cái)政等部門為成員的縣廉租住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，辦公室設(shè)在縣房管所，抽調(diào)4名專職人員，全面負(fù)責(zé)廉租住房建設(shè)和租金補(bǔ)貼發(fā)放工作。2012年下達(dá)的300套公租房、150套廉租房任務(wù)正在新規(guī)劃的保障性住房小區(qū)組織實(shí)施中。國(guó)家正在實(shí)施廉租房政策，這是一個(gè)非常好的機(jī)遇，給旬邑縣低收入人群提供了居者有其屋的保障。推進(jìn)廉租住房建設(shè)，是國(guó)家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，是旬邑縣委、縣政府落實(shí)黨的十七大精神，以人為本、關(guān)注民生、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大舉措，是一項(xiàng)民生工程和民心工程，縣委、縣政府高度重視，專門責(zé)成相關(guān)部門必須按照市委、市政府的統(tǒng)一安排和部署，切實(shí)履行好政府職責(zé)，精心組織、強(qiáng)化措施、建立健全各項(xiàng)制度，確保這項(xiàng)工程落到實(shí)處，真正把好事辦好，實(shí)事實(shí)辦，讓老百姓得到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。 項(xiàng)目背景 廉租房是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。先后榮獲縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位獎(jiǎng)和中國(guó)優(yōu)質(zhì)蘋果基地重點(diǎn)縣、全國(guó)蘋果20強(qiáng)縣、全國(guó)婚育新風(fēng)進(jìn)萬家先進(jìn)縣、全國(guó)計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣、全國(guó)文化先進(jìn)縣、全國(guó)科普示范縣、全國(guó)綠色小康縣、全國(guó)綠化模范縣、國(guó)家衛(wèi)生縣城、省級(jí)園林城市、全省通村公路建設(shè)先進(jìn)縣、全省建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村“十大紅旗”單位、全省扶貧開發(fā)先進(jìn)縣、全省民政工作先進(jìn)縣、全省新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)先進(jìn)縣、全縣教育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先進(jìn)縣等榮譽(yù)稱號(hào)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蘋果面積發(fā)展到50萬畝，總產(chǎn)量52萬噸，煤炭企業(yè)10家，年產(chǎn)原煤700萬噸。到2011年，%；，增長(zhǎng)20%；，增長(zhǎng)40％；，增長(zhǎng)26％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資40億元, 增長(zhǎng)29％；農(nóng)民人均純收入5500元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17900元，％。旬邑是環(huán)境質(zhì)量較好的地區(qū)之一，空氣清新，天藍(lán)水碧，2007年大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到二級(jí)或好于二級(jí)天數(shù)305天?？h內(nèi)程控電話、移動(dòng)通信全覆蓋，實(shí)現(xiàn)了村村通電話、通廣播電視，開辦了旬邑公眾信息網(wǎng)站。境內(nèi)油氣資源顯示良好，勘探開發(fā)潛力較大。礦產(chǎn)資源均為與地層有關(guān)的礦產(chǎn)，主要有煤、石油、油頁(yè)巖、陶土、粘土、腐植酸、石灰石、礦泉水、硫鐵礦等。建成了職田、土橋、清塬3大塬區(qū)和縣城供水工程，基本滿足了城鄉(xiāng)居民生活用水需要。境內(nèi)有三水河、姜家河、支黨河、百子溝、四朗河5條河流，自東向西平行流經(jīng)縣境。無霜期179天，年平均降水量611毫米。冬季寒冷干燥，春季干旱多風(fēng)，低溫欠熱，夏季旱澇相間，秋季溫涼濕潤(rùn)，降溫較快。區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造在陜西省地層區(qū)劃中屬陜甘寧盆地分區(qū)，處于陜北臺(tái)凹南緣。縣域東北部為土石山區(qū)，屬子午嶺南緣余脈，；西南部為黃土高原溝壑區(qū)，原面分布似五指手掌，被支黨河、三水河、梁渠溝、姜家河、蒼兒溝五條水域分割成底廟、太村、湫坡頭、清原、土橋五大原塊。1926年建立了黨組織，1928年爆發(fā)了聲震渭北的“二八”起義，土地革命戰(zhàn)爭(zhēng)年代是陜甘邊革命根據(jù)地的重要部分，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期是陜甘寧邊區(qū)的南大門、關(guān)中分區(qū)和陜北公學(xué)所在地，劉志丹、謝子長(zhǎng)、鄧小平、彭德懷、習(xí)仲勛、李維漢、汪鋒、馬文瑞、賈拓夫等老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家在此生活和戰(zhàn)斗過。出土的300多萬年前的劍齒象化石和板齒犀?；?，為世界之最，距今兩千多年前的秦第二大國(guó)防工程－－秦直道穿境而過，道路兵站遺址至今猶存。古稱豳，秦封邑，漢置縣。縣城距西安市175公里，咸陽(yáng)市140公里。東與延安市的黃陵縣和銅川市的耀縣、宜君縣接壤，西與本市的彬縣毗鄰，南含石門關(guān)和本市的淳化縣同脈，北和甘肅省正寧縣相接。57ˊ―35186。08ˊ―108186。同時(shí)協(xié)調(diào)各方面的利益做到和諧拆建。⑶加強(qiáng)工程項(xiàng)目管理，嚴(yán)格保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，做好項(xiàng)目成本控制。 建 議⑴ 按照保障性住房及廉租房建設(shè)的有關(guān)政策，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。2013年計(jì)劃建設(shè)150套廉租房和300套公租房。⑶ 本項(xiàng)目建設(shè)主要包括廉租房及其公共設(shè)施、道路、綠化等，目前國(guó)內(nèi)對(duì)此的設(shè)計(jì)和施工技術(shù)都十分成熟，結(jié)合選址點(diǎn)較好的地質(zhì)地形條件，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 結(jié)論與建議 結(jié)論 ⑴ 本項(xiàng)目符合國(guó)家住房政策，選址符合城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目具備良好的建設(shè)環(huán)境。廉租房有特定的供給對(duì)象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請(qǐng)，并經(jīng)過政府相關(guān)部門核實(shí)批準(zhǔn)后，方能租賃。 可行性報(bào)告研究范圍根據(jù)旬邑縣保障性住房小區(qū)（豳風(fēng)庭韻住宅區(qū)）廉租房項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是城市低收入家庭住房困難戶住宅分析及安居方案，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目擬定建設(shè)工期1年，即從2013年1月至2014年6月，確保在2014年7月工程建成全部投入使用。 項(xiàng)目總投資及資金來源旬邑縣2013年廉租房住宅樓工程建筑面積7500 m2。并按此規(guī)模配套相應(yīng)的院落硬化、綠化、給排水、健身器材、娛樂設(shè)施、圍墻、大門等生活、活動(dòng)、管理設(shè)施。 項(xiàng)目性質(zhì)新建項(xiàng)目 報(bào)告編制單位陜西軒誠(chéng)項(xiàng)目管理公司法定代表人： 注冊(cè)咨詢工程師（投資）公司住所：咸陽(yáng)市人民路1118號(hào)證書編號(hào)：工資丙13220080001上級(jí)主管單位：陜西省發(fā)展和改革委員會(huì) 項(xiàng)目建設(shè)地址旬邑縣城東區(qū)旬東大道北側(cè)保障性住房小區(qū)（豳風(fēng)庭韻）院內(nèi)。 項(xiàng)目名稱旬邑縣2013年廉租房建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)旬邑縣委、縣政府的安排，為了有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，2013年擬向國(guó)家申請(qǐng)廉租房項(xiàng)目資金375 萬元，省配套資金300萬元，建設(shè)150套廉租房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。 附 件附表：（1）表XXX新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)匯總表；（2）表XXX新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表；（3）表XXX新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措表；（4）表XXX新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目資金籌措與使用計(jì)劃表；（5）表XXX新建公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目壽命周期現(xiàn)金流量計(jì)算表附件：（1）公共租賃住房總平面布置圖及戶型平面圖；（2）XXX人民政府XXX公共租賃住房用地的批復(fù)；（3）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表；（7）建設(shè)項(xiàng)目配套資金承諾函；（8）項(xiàng)目單位證件。４、做好建設(shè)期間征地戶的妥善安置，做好社會(huì)保障工作。２、抓緊按有關(guān)程序辦妥相關(guān)手續(xù)，加大籌資力度，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。懇請(qǐng)有關(guān)部門盡快批準(zhǔn)，爭(zhēng)取早日建成發(fā)揮效益。XXX公共租賃住房建設(shè)工程項(xiàng)目，經(jīng)以上可行性研究分析表明：該項(xiàng)目符合XXX總體規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)的條件適宜，建成后的良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)，將解決500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難，并能拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖú男袠I(yè)，解決多個(gè)勞動(dòng)就業(yè)崗位，為建設(shè)小康和諧社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。３、項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效應(yīng)，縣委政府高度重視。第十四章 結(jié)論和建議一、結(jié)論１、本項(xiàng)目符合國(guó)家住房政策，項(xiàng)目的建設(shè)將在很大程度上改善XXX500戶城鎮(zhèn)低收入家庭的的居住條件，保障性住房嚴(yán)重不足的局面可望得到有效解決，是亟待實(shí)施工的項(xiàng)目。針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，主要是項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的“四制”（項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制）進(jìn)行管理，確保工程質(zhì)量，進(jìn)一步提高投資效益。針對(duì)群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)，可以采取在紀(jì)檢監(jiān)察部門全程監(jiān)督下，充分尊重絕大多數(shù)低收入群眾意愿，多輪、多方式征求群眾意見，對(duì)安置的范圍、建設(shè)方案、安置模式等涉及群眾利益的事項(xiàng)進(jìn)行公示，實(shí)行陽(yáng)光操作，消除群眾疑慮，利用廣播、電視等媒體加大項(xiàng)目、政策宣傳力度，化解公共租賃住房安置“三公”風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)主要是資金安全、建設(shè)進(jìn)度延期、建設(shè)質(zhì)量不高等。群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)主要是群眾擔(dān)心安置方案的公開、公平和公正性保障不力。第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、群眾安置意愿風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)等。三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目不僅符合當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ淖》啃枨?，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會(huì)的建設(shè)，不會(huì)產(chǎn)生、激化社會(huì)矛盾。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起積極推動(dòng)作用，縣委、政府及廣大群眾都對(duì)本項(xiàng)目有肯定、積極支持的態(tài)度。二、社會(huì)互助性分析從直接受益者來看，本項(xiàng)目的建設(shè)，可提高低收入家庭的生活水平和質(zhì)量。第十二章　社會(huì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)影響評(píng)價(jià)該項(xiàng)目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項(xiàng)目的建設(shè)資金主要是通過財(cái)政撥款解決．本項(xiàng)目是XXX縣委、政府實(shí)施的“民心工程”，本項(xiàng)目建成后，500戶城鎮(zhèn)低收入家庭能夠得到妥善安排和有力保障，住房嚴(yán)重不足的突出問題可望得到有效解決。但考慮公共租賃住房建設(shè)為政府“民生”工程，屬于公益設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，各年租金收入在支付維護(hù)費(fèi)用和管理人員工資后有微利，可以實(shí)現(xiàn)管理收支平衡，不需要政府追加后續(xù)投資?？紤]投資因素，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益差。表公共租賃住房租金收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目　　　月份運(yùn)營(yíng)年限（50年）合計(jì)年租金1租金收入住宅2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3租金收入凈額二、盈利能力分析從靜態(tài)盈利能力看， %，低于基準(zhǔn)收益率8%。該項(xiàng)目建成后將需要工作人員6名，／年運(yùn)營(yíng)期收支確定（1）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算公共租賃住房年租金收入估算：項(xiàng)目建設(shè)廉租/公共租賃房房面積20000平方米，均按縣政府有關(guān)政策核定的價(jià)格出租給符合條件的低收入戶，,根據(jù)有關(guān)政策,按不高于80%市場(chǎng)租金計(jì)算,詳見3附表：“表XXX新建公共租賃住