【正文】 為了完善商貿(mào)類產(chǎn)品市場的具體功能，建議項(xiàng)目及早開工建設(shè)，為某市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。某國際箱包禮品城的誕生，將徹底改變某市商貿(mào)類產(chǎn)品市場的格局，成為全寧夏集箱包禮品于一體的現(xiàn)代化交易市場，并為西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)發(fā)揮重要支撐作用。某市的商業(yè)猶如汪洋大海一般，在平緩如鏡的表面下，卻是急流暗涌，危機(jī)四伏。該項(xiàng)目在投資、營運(yùn)收入和經(jīng)營收入發(fā)生變化時(shí)，經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)變化比較平穩(wěn)，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上是可行的。同時(shí)，本項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，擬定的建設(shè)規(guī)?？茖W(xué)合理，具有可行性。第十三章 項(xiàng)目評價(jià)結(jié)論與建議一、結(jié)論首先，本報(bào)告涉及的內(nèi)容及數(shù)據(jù)真實(shí)、合理，具備可操作性，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)；本項(xiàng)目符合國家、寧夏和某市產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，符合某市和寧夏經(jīng)濟(jì)與物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，不僅有利于提高某市及寧夏的物流與流通業(yè)的服務(wù)水平，而且有利于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，提升城市整體經(jīng)濟(jì)水平，因此建設(shè)本項(xiàng)目是十分必要的。項(xiàng)目審批部門將批準(zhǔn)本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，并由相關(guān)行政部門監(jiān)督執(zhí)行。在招標(biāo)過程中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并執(zhí)行寧夏有關(guān)工程招投標(biāo)辦法的規(guī)定。第十二章 項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容及方式一、招標(biāo)內(nèi)容本項(xiàng)目總投資約為4億元人民幣。第十一章 投資風(fēng)險(xiǎn)分析一、政策風(fēng)險(xiǎn)由于該項(xiàng)目受到市政府的大力支持，在各項(xiàng)優(yōu)惠政策方面都有很好的條件，因此政策風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)備按12年計(jì)提折舊計(jì)算，年折舊費(fèi)用為1099萬元人民幣。二、經(jīng)濟(jì)效益初步分析（一）項(xiàng)目收入預(yù)測該項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)經(jīng)營周期，箱包禮品城年租金收入為6912萬元人民幣，箱包禮品城按每月80元人民幣/㎡計(jì)算（）（含倉儲）(二)成本預(yù)測分析管理人員按100人計(jì)，年人均工資2萬元人民幣，合計(jì)年人工費(fèi)用為200萬元人民幣計(jì)算。（2），占總投資的45%。(3)箱包禮品城輔助設(shè)施固定資產(chǎn)投資表。u 項(xiàng)目建設(shè)投資情況，主要有箱包禮品城基礎(chǔ)設(shè)施投資、箱包禮品城倉庫固定資產(chǎn)投資、箱包禮品城輔助設(shè)施固定資產(chǎn)投資三部分組成：(1)箱包禮品城基礎(chǔ)設(shè)施投資。積極組織某國際箱包禮品城招商推介活動，想方設(shè)法吸引國內(nèi)外投資商、物流企業(yè)、銷售商來某國際箱包禮品城投資、合作、“購買”服務(wù)。積極開展某國際箱包禮品城形象宣傳，在某主要路口、某至蘭州、某至包頭、某至榆林高速公路各主要路段樹立宣傳牌，讓進(jìn)出某和經(jīng)過商城的車輛、行人隨時(shí)能看到有關(guān)某國際箱包禮品城的宣傳。在某國際箱包禮品城可行性報(bào)告完成后，在媒體上宣傳某國際箱包禮品城的規(guī)劃，進(jìn)行市場形象的推介。再次，組織好市場開張典禮并將其作為新一輪招商活動的開始。（3）媒體上大規(guī)模宣傳箱包禮品城的開發(fā)規(guī)劃，進(jìn)行市場形象推介，開工前組織一次發(fā)展研討會和招商活動，開展長期的小規(guī)模招商活動。（1）制定成功的招商策劃書，加快招商進(jìn)程，縮短招商時(shí)間。：商家租用的面積達(dá)到一定程度可優(yōu)惠倉庫使用費(fèi)等。：對一些國內(nèi)外知名品牌或大客戶給予一定的房租優(yōu)惠。招商時(shí)可使用一些政策優(yōu)惠，加大招商力度，如：1. 稅收優(yōu)惠政策：獲取工商、稅收等部門的政策扶持，在商家進(jìn)駐后可給予一定時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策。因此，我們可以很順利地找到相應(yīng)的招商目標(biāo)：本地：各類箱包禮品區(qū)域代理商，品牌經(jīng)銷商，本地知名公司。品牌化管理戰(zhàn)略，是市場發(fā)展的生命力所在。千店一面，雖然看起來熱鬧喧囂，卻也雜亂無章，混亂無序。 進(jìn)駐箱包禮品城的品牌經(jīng)營者，往往在其它市場也設(shè)有門店。招商策略招商不是定優(yōu)惠措施、發(fā)招商廣告的行為，本質(zhì)是一系列概念傳遞和理解的過程，目標(biāo)客戶群愿意過來是因?yàn)樗麄儗@個(gè)項(xiàng)目和我們一樣充滿信心，是他們心理的認(rèn)同，只要有一點(diǎn)的懷疑就將阻礙他們出資交易。公司引進(jìn)人才完成招商策劃書。三、箱包物流城招商策略招商內(nèi)容引進(jìn)物流企業(yè)或相關(guān)企業(yè)入場運(yùn)營，為企業(yè)提供良好的投資環(huán)境，企業(yè)運(yùn)營硬件和軟件以及經(jīng)營的軟環(huán)境，包括投資政策、稅收政策、投資成本、箱包禮品城物流設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施、箱包禮品城服務(wù)水平、治安、衛(wèi)生、消防、金融、工商、物業(yè)管理、信息平臺。其管理組織結(jié)構(gòu)如圖：董事會監(jiān)事會首席執(zhí)行官（CEO）總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理物業(yè)管理部招商部工程部行政部企劃部安全環(huán)境保護(hù)部財(cái)務(wù)部公司首席執(zhí)行官（CEO）翁利勝，負(fù)責(zé)某公司的整體運(yùn)營。公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)；針紡織品、建筑材料、金屬材料、五金交電、數(shù)碼產(chǎn)品、櫥柜、衛(wèi)浴、陶瓷用品、汽車配件、日用百貨的銷售；投資管理咨詢；市場營銷策劃；展覽展示活動及會議的策劃、承辦；物流信息服務(wù)（不含許可經(jīng)營項(xiàng)目）；設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布國內(nèi)各類廣告業(yè)務(wù)。二、市場車流預(yù)測本項(xiàng)目建設(shè)占地約100畝，為最具有現(xiàn)代化規(guī)模的市場，項(xiàng)目建成后，將日均新增產(chǎn)生車輛流1260輛左右。該項(xiàng)目所在地交通發(fā)達(dá)，人氣指數(shù)占某地區(qū)首位，該商貿(mào)城的開辦，更合理完善了麗景街商業(yè)圈，方便了市民，加快了城市發(fā)展進(jìn)程。固體廢棄物箱包禮品城內(nèi)設(shè)固定垃圾箱集中收集垃圾，由環(huán)衛(wèi)所送至城市垃圾廠處理。（2）水泵、風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組均設(shè)置減振臺座，連接管道配置柔性軟接頭隔振。噪聲環(huán)境控制措施控制機(jī)械噪聲，首先從降低設(shè)備本身的污染源著手，因此商城內(nèi)各種設(shè)備均選擇低噪音設(shè)備。水環(huán)境保護(hù)措施（1）生活污水商城產(chǎn)生的生活污水由污水暗管系統(tǒng)收集，其中廚房污水經(jīng)過隔油池處理后排入污水管，生活污水經(jīng)污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道。二、箱包禮品城環(huán)境保護(hù)措施大氣環(huán)境保護(hù)措施大氣環(huán)境預(yù)測結(jié)果表明，燃油型裝卸機(jī)械為本商城的主要污染源，因此本市場在裝卸機(jī)械選型時(shí)，注意選型時(shí)選用耗油量低，噪音小的產(chǎn)品。公司在設(shè)備購置方面將加大機(jī)械的防噪聲措施。噪聲噪聲污染主要來自兩個(gè)方面，一是交通運(yùn)輸車輛噪聲，另一方面為一些設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲。隨著某市加大對汽車尾氣排放的控制力度，空氣污染也會降低到最小程度。第八章 環(huán)境影響及保護(hù)措施一、主要污染源及污染物廢氣本項(xiàng)目主要大氣污染源是交通運(yùn)輸工具和裝卸機(jī)械排出的廢氣。箱包禮品城內(nèi)的供暖箱包禮品城內(nèi)辦公、倉儲供暖、均由城市統(tǒng)一集中供暖。通訊傳輸線路可通達(dá)每個(gè)經(jīng)營點(diǎn)，數(shù)據(jù)通訊、各類信息傳遞及時(shí)。箱包禮品城內(nèi)的綠化箱包禮品城內(nèi)的綠地按規(guī)劃要求，項(xiàng)目在實(shí)施時(shí)一定要按商貿(mào)城規(guī)劃控制詳規(guī)建設(shè)。根據(jù)箱包禮品城規(guī)劃目前某市自來水公司完全可以滿足市場的用水量，不需要再設(shè)置蓄水池及其他蓄水設(shè)備。箱包禮品城給排水與消防箱包禮品城供水源為市政供水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)設(shè)置。三、商城配套公共基礎(chǔ)設(shè)施商貿(mào)城內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括道路、交通設(shè)施、供排水、通訊、供電照明、供暖、煤氣、消防、綠地等。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建成后，將形成面積約3萬㎡的銷售倉儲區(qū)。倉儲廠房主要以鋼結(jié)構(gòu)廠房為主；綜合辦公區(qū)主要以框架結(jié)構(gòu)的建筑為主。第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案與規(guī)劃布局一、規(guī)劃布局項(xiàng)目占地面積約100畝，地址位于興慶區(qū)規(guī)劃八號路以東、規(guī)劃北塔東路以北（四至界限：東至?xí)稠樛ㄎ锪鲌@，南至規(guī)劃北塔東路林帶，西至規(guī)劃八號路，北至規(guī)劃六號路），商貿(mào)城初步規(guī)劃4個(gè)大門。市場運(yùn)作管理模式市場運(yùn)作管理模式參照商貿(mào)城管理模式，由公司負(fù)責(zé)總體開發(fā)建設(shè)、運(yùn)作和管理，實(shí)行“股份有限公司規(guī)劃、統(tǒng)籌開發(fā)、營造環(huán)境、市場導(dǎo)向、入股企業(yè)分項(xiàng)經(jīng)營、專業(yè)服務(wù)”的經(jīng)營方式。（3）信息服務(wù)功能：電子商務(wù)、信息處理、電信郵政、商城網(wǎng)站等。服務(wù)功能市場服務(wù)功能齊全，以市場倉儲與交易功能為核心，包括：（1）物流與倉儲