【正文】 附 件祝“東門廣場(chǎng)”取得完滿成功！35 / 35。我司代理的自由之光名苑外銷比例達(dá)到40%，世紀(jì)村、水木華庭的外銷比例約為15%，為項(xiàng)目的順利銷售（包括銷售時(shí)間、價(jià)格、速度）提供了有力保證。未來(lái)銷售市場(chǎng)中，香港客戶將成為不可忽視的客戶群，因此，本項(xiàng)目適當(dāng)引入外銷，將為項(xiàng)目的成功銷售提供更為廣闊的市場(chǎng)空間。尊地策劃、代理的成功佳績(jī)均以市場(chǎng)為主導(dǎo)。策劃過(guò)程的后勤支援部門由公司市場(chǎng)研究部（協(xié)助市場(chǎng)調(diào)研分析，客戶群分析，專題研討會(huì)等），銷售部和香港公司策劃組（協(xié)助發(fā)展商在港推廣樓盤及相關(guān)公關(guān)活動(dòng)）。216。216。 引入外銷市場(chǎng)對(duì)銷售時(shí)間、價(jià)格、速度的提升本項(xiàng)目位于東門，是港人熟悉和習(xí)慣生活的區(qū)域，香港客戶必將是我們的目標(biāo)客戶群體之一。 網(wǎng)絡(luò)推廣尊地利用網(wǎng)絡(luò)提供代理樓盤的信息及市場(chǎng)動(dòng)向，內(nèi)容多元化，不斷更新，為目標(biāo)客戶提供尋找樓盤資料的平臺(tái)，并為發(fā)展商開(kāi)拓客源渠道；在未來(lái)本項(xiàng)目的銷售推廣過(guò)程中，尊地將充分利用網(wǎng)頁(yè)為樓盤進(jìn)行宣傳，為本項(xiàng)目開(kāi)拓更大的客戶資源。 中國(guó)（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)由于公司在業(yè)內(nèi)的良好表現(xiàn)，被評(píng)為中國(guó)（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)，在業(yè)界享有較高的知名度和美譽(yù)度。全心全意為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，追求客戶滿意度，締造利益共同體。216。 持續(xù)的創(chuàng)新能力公司視創(chuàng)新為企業(yè)的生命，在理論和實(shí)踐碰撞的過(guò)程中不斷產(chǎn)生靈感，在樓盤策劃理念和手法上推陳出新。通過(guò)資源整合，公司能有效地把公司的客戶資源與項(xiàng)目對(duì)接起來(lái)，推動(dòng)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。216。實(shí)踐證明，公司的市場(chǎng)研究是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)并卓有成效的。公司市場(chǎng)研究部在借鑒全球最負(fù)盛名的市場(chǎng)調(diào)研公司——美國(guó)蓋勒普咨詢公司的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上形成了具有尊地特色的地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法和體系。216。216。 尊地代理，專業(yè)專注遵循尊地操盤的宗旨，每次承接一個(gè)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的全體同事將會(huì)全情投入其中，針對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)期的調(diào)研分析，并以審慎樂(lè)觀的態(tài)度，客觀分析每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，專業(yè)專注地制訂具體的銷售策略。八、銷售周期公開(kāi)發(fā)售6個(gè)月完成可銷售面積的95%以上。（二）商家聯(lián)誼抽獎(jiǎng)聯(lián)系東門及周邊片區(qū)20家著名商家，比如茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)等，凡消費(fèi)者在聯(lián)誼商家購(gòu)買金額100元以上者，均可憑購(gòu)物小票在東門廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率100%。四、客戶定位深圳客戶l 羅湖情結(jié)較重的當(dāng)?shù)鼐用?；l 東門商圈的生意人，特別是潮汕人；l 東門片區(qū)首次置業(yè)或過(guò)渡用房者；l 中港家庭人士；l 深圳投資客戶；香港客戶l 在深圳經(jīng)商的香港人士；l 旅游、度假、娛樂(lè)人士；l 購(gòu)買后贈(zèng)予朋友的客戶；l 香港投資客戶。賣點(diǎn)七：超輕松置業(yè)，超輕松投資建議東門廣場(chǎng)采用“超級(jí)輕松置業(yè)計(jì)劃”，以及向客戶提供精裝修，讓東門廣場(chǎng)超越市場(chǎng)上的“價(jià)格戰(zhàn)”，而在深圳住宅市場(chǎng)掀起一場(chǎng)“降低置業(yè)門檻、減輕入住成本”的浪潮，從而使本項(xiàng)目具有“輕松置業(yè)”的優(yōu)勢(shì)。尤其深圳是移民城市，對(duì)住宅的租賃需求極大，在目前股市低迷的情況之下，希望投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定長(zhǎng)期的租金回報(bào)收入。賣點(diǎn)五：燙金府邸，黃金收益東門廣場(chǎng)位于羅湖東門片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點(diǎn)。賣點(diǎn)四：鉆石空間，自由揮灑東門廣場(chǎng)擁有多種戶型。而深圳書城、圖書館、深圳戲院等近在咫尺，青少年活動(dòng)中心、人民公園、洪湖公園、荔枝公園等娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)有盡有。賣點(diǎn)三：名校薈萃，托起明日之星望子成龍，是每個(gè)家長(zhǎng)對(duì)子女期望。周邊是超市、商場(chǎng)、名校等配套，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全，生活熱鬧而繽紛。因?yàn)樽鳛闃潜P本身具有的優(yōu)點(diǎn)，一般大同小異，在樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，這些賣點(diǎn)已經(jīng)顯得蒼白無(wú)力，買家的目光已逐漸轉(zhuǎn)移到樓盤的內(nèi)在質(zhì)素，而所謂的內(nèi)在質(zhì)素更多的是以“軟件”來(lái)體現(xiàn)的。[國(guó)投商用置業(yè)公司系Walmart(沃爾瑪)戰(zhàn)略合作伙伴，與Walmart(沃爾瑪)在中國(guó)區(qū)域同步拓展。]l 于唐山成功策劃銷售12萬(wàn)平米的新天地購(gòu)物公園（New Tiandi Shopping Mall）；[新天地購(gòu)物公園系中國(guó)首個(gè)娛樂(lè)型購(gòu)物中心。Q(百安居)。建議公開(kāi)發(fā)售時(shí)間：招商主要工作完成后即可公開(kāi)發(fā)售。（具體步驟見(jiàn)P15P16招商方案）階段時(shí)間階段目標(biāo)階段事項(xiàng)招商期前期簽約—2003年11月確定主力店合作意向l 知名超市預(yù)先簽訂意向合作協(xié)議；l 知名百貨預(yù)先簽訂意向合作協(xié)議；招商期后期2003年11月—營(yíng)業(yè)品牌店特色店招商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期簽約—2003年12月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)面積達(dá)到95100%l 提前大規(guī)模炒作地鐵商場(chǎng)概念；l 提前大規(guī)模炒作知名的主力店進(jìn)駐；l 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)排號(hào)；l 根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意愿功能，重新調(diào)整功能分布； 公開(kāi)發(fā)售期2003年12月——2004年2月（3個(gè)月）完成銷售面積的50%累計(jì)為50%l 盛大開(kāi)盤：現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)搶購(gòu)，形成羊群效應(yīng)；l 天價(jià)鋪王成功拍賣或推出（標(biāo)桿式定價(jià)）； 公開(kāi)強(qiáng)銷期2004年3月——2004年4月（2個(gè)月）完成銷售面積的30%累計(jì)為80%l 階段推廣措施調(diào)整；l 挖掘老客戶資源； 尾盤處理期2004年5月——2004年5月（1個(gè)月）完成銷售面積的15%累計(jì)為95%l 尾盤促銷活動(dòng)。兩大切入點(diǎn)使東門廣場(chǎng)成為東門商業(yè)新地標(biāo)。投資客返租租金返租租金方案按售價(jià)的7%計(jì)算。月核心商家租約主力店租約在1020年之間。月三層為215元/平方米 費(fèi)加羅 衣時(shí)態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛(ài)步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源百貨類：瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。方案二：純主力店（一家核心商家）4層先出租給一家主力店，然后帶租約銷售（返租）；備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場(chǎng)，通常廣為人知，對(duì)人氣的聚集有非常大的商業(yè)價(jià)值，比如中信城市廣場(chǎng)的吉之島，香港時(shí)代廣場(chǎng)的瑪莎與蓮卡佛。主力店兩個(gè)主要作用：知名主力店提升整個(gè)商場(chǎng)的形象，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的價(jià)值；知名主力店具有較強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，可以吸引和帶動(dòng)大量品牌店和特色店?？繓|門中路、東門中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價(jià)值并實(shí)現(xiàn)最高的銷售價(jià)格；避免人流的過(guò)早流失，以達(dá)至人流動(dòng)線的合理性，人為延長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)的逗留時(shí)間；適當(dāng)增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售；特點(diǎn)：整個(gè)商鋪的劃分以中庭作為人流動(dòng)線起點(diǎn)和中心，同時(shí)兼顧東門中路、東門中路與曬布路交匯處的臨街鋪，點(diǎn)面結(jié)合。備注：灰色區(qū)域?yàn)槿诵型ǖ溃t色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案一：商場(chǎng)入口適當(dāng)調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)，將原南側(cè)入口改為街鋪入口，所有街鋪內(nèi)外通達(dá)，人流更趨合理?？紤]到本項(xiàng)目的鋪位相當(dāng)部分為臨街商鋪，增加了動(dòng)線的使用率，我們建議將內(nèi)部通道適當(dāng)變窄，所以我們均取下限，即軸心通道為4米，以增加商鋪的經(jīng)營(yíng)面積，提高商鋪的實(shí)用率。l 商業(yè)動(dòng)線形成：通過(guò)商業(yè)動(dòng)線的形成，將東門廣場(chǎng)的4個(gè)出入口連接起來(lái)（其中一個(gè)出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價(jià)值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運(yùn)行的人脈與財(cái)脈，較大幅度提高內(nèi)鋪的商業(yè)價(jià)值，也增強(qiáng)了臨街商鋪的通透性，從而增加其價(jià)值。l 以東門主街為主：在街鋪的劃分上要以東門主街為主，雖然東門廣場(chǎng)四面臨街，但商業(yè)價(jià)值沿東門中路，曬布路、內(nèi)街依次遞減，所以應(yīng)盡量以東門中路臨街商鋪為主，依次是曬布路，最后才是內(nèi)街商鋪。n 商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)投資者等餐飲娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)購(gòu)買56層整層或半層，機(jī)構(gòu)投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購(gòu)買臨街商鋪以及其他各層鋪位。香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺(tái)，認(rèn)同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。我們將根據(jù)兩類客戶的不同市場(chǎng)特性策劃不同的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，準(zhǔn)確命中目標(biāo)客戶。月）功能定位負(fù)一層出租經(jīng)營(yíng)4777．47120知名超市一層劃分后直接出售820004859．76398438000550臨街商鋪二層帶租約出售或部分劃分出售510004708．26240108000330知名百貨主力店（或+品牌店）三層帶租約出售或部分劃分出售350004823．67168805000215知名百貨主力店（或+品牌店）四層帶租約出售或部分劃分出售195004953．5496583500140知名百貨主力店（或+品牌店）五層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)160004953．5479248000110餐飲娛樂(lè)六層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)4953．5479248000110餐飲娛樂(lè)商業(yè)部分銷售額8．1億元（13層銷售總額）備注：以上單層面積尚未扣除住宅應(yīng)分?jǐn)偯娣e，實(shí)際商鋪面積比以上面積稍小。裙樓商業(yè)1層出租經(jīng)營(yíng)；6層出售或出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)目前的實(shí)際情況，我司建議出租經(jīng)營(yíng)。 東門廣場(chǎng)銷售策劃方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司經(jīng)營(yíng)理念追求客戶滿意度 締造利益共同體品牌