20xx年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(參考版)
2025-05-16 08:36本頁面
【正文】 隨著調(diào)控的持續(xù)深入，開發(fā)商趨于理性，購房者趨于成熟，整體市場(chǎng)將趨于健康，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)逐漸穩(wěn)定。 上半年房?jī)r(jià)下行預(yù)期明顯，下半年市場(chǎng)趨于穩(wěn)定在售多數(shù)樓盤，特別是高檔樓盤存量增加，加上新開工項(xiàng)目陸續(xù)入市，將進(jìn)一步推動(dòng)庫存量的上升；另外，保障房建設(shè)力度的持續(xù)加大，將分流大量剛性需求。總體來說，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期，預(yù)計(jì)當(dāng)前政策仍將延續(xù)，這將使2012年特別是上半年的市場(chǎng)壓力進(jìn)一步加大。泰府廣場(chǎng)100200一層：11萬 租金25元/平米/天 二層：三層：6萬泰府廣場(chǎng)二期9月10日開始銷售110平米,12月由銷售轉(zhuǎn)為自持三、2012年市場(chǎng)預(yù)測(cè)216。銷售策略，二層帶租約銷售，5年返租。6月銷售9套左右，600方。4月份銷售2套左右，剩余48套左右。3月成交約150套；4月成交46套；5月成交約1200方；6月份成交1套，56平方,下半年成交775平米。5月、6月尚未成交，目前處于尾盤階段?；笔a廣場(chǎng) 1520 。泉樂坊 5 100200 一層：二/三層： 12月：銷售1套；34月：未銷售，5月銷售1套，115平方米。重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè)項(xiàng)目 建筑面積（萬m2） 主力戶型（m2） 價(jià)格 （萬元/m2） 銷售狀況 銀座晶都國(guó)際 100200 一層：二層：三層： 12月份：銷售37套，9600平米左右 ；3月份尚未銷售，截止3月底銷售率近90%，剩余近2000方左右；46月份尚未銷售，處于清盤階段。銷售情況住宅市場(chǎng)受限， 2010年商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮已掀起，2011年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)主要在于去化存量，3月份表現(xiàn)較明顯。市場(chǎng)概述濟(jì)南在售商業(yè)主要集中中部和西部，中部以特色商業(yè)步行街為主，西部以綜合型購物商業(yè)為主；多數(shù)商業(yè)樓盤處于尾盤銷售階段，致使整體商業(yè)銷售速度較緩慢，但租賃市場(chǎng)較旺盛，其中槐蔭廣場(chǎng)出租率達(dá)95%左右，此外多個(gè)樓盤采用帶租約銷售模式。重點(diǎn)樓盤監(jiān)測(cè)項(xiàng)目名稱成交面積（㎡）成交均價(jià)成交金額（萬元）備注萬達(dá)廣場(chǎng)75060 93460整層銷售為主天業(yè)國(guó)際6400 85974月9日加推64套，當(dāng)天銷售41套中鐵匯展國(guó)際24680 23400大面積銷售為主魯商國(guó)奧城6000 10335整層銷售，9月份售罄（以大客戶團(tuán)購為主）銀座中心濟(jì)南44200 530806月30日認(rèn)籌，7月3日開盤總計(jì) 156340 188872?。ㄎ澹┥虡I(yè)注：選取樣本為具有40產(chǎn)權(quán)的在售純商業(yè)項(xiàng)目。 銷售金額2011年萬達(dá)廣場(chǎng)領(lǐng)跑濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)，獨(dú)占銷售份額近49%，8月份清盤，此外銀座中心濟(jì)南7月份開盤，也取得驕人成績(jī)， 目前在售樓盤較少，主要以整層銷售和大客戶銷售為主，去化能力一般。銷售情況178。㎡。目前濟(jì)南在售寫字樓較少，選取的樣本主要有以下幾個(gè)：萬達(dá)廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、天業(yè)國(guó)際、中鐵匯展國(guó)際、銀座中心濟(jì)南。價(jià)格趨勢(shì)㎡，4月份迎來價(jià)格高峰，㎡高價(jià)位拉動(dòng)，112月份樓市淡季，華強(qiáng)公寓是市場(chǎng)銷售主力，拉高了整體市場(chǎng)均價(jià)。 銷售額公寓市場(chǎng)3月漸趨回暖，4月華強(qiáng)廣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)開盤，一舉占據(jù)65%以上的市場(chǎng)份額，領(lǐng)跑公寓市場(chǎng)，新一輪公寓投資、置業(yè)風(fēng)潮隨之升溫。 銷售套數(shù)178。供應(yīng)量，其中2010年存量為4萬方，；全年供應(yīng)量比較大的月份體現(xiàn)在7月份，主要因?yàn)?月份萬豪君悅府開盤，4月份華強(qiáng)公寓開盤，尤其華強(qiáng)廣場(chǎng)推出685套，7月份丁豪廣場(chǎng)開盤，下半年公寓市場(chǎng)供應(yīng)量放緩。市場(chǎng)概述普通住宅受政策限購令影響，對(duì)公寓銷售帶來利好，繼去年銀座中心名寓、名士MINI公館售罄后，2011年公寓市場(chǎng)更是呈現(xiàn)繁榮景象，從3月份開始，每月均有開盤加推樓盤領(lǐng)跑市場(chǎng)，如3月份萬豪君悅府開盤，4月份華強(qiáng)廣場(chǎng)開盤、6月份華強(qiáng)廣場(chǎng)加推，誠(chéng)基soho開盤，消化速度較快，7月份國(guó)奧城精裝loft公寓開盤，丁豪廣場(chǎng)開盤，9月份盧浮公館玫瑰坊公寓開盤，10月份 CEO公館開盤。因此，即便在當(dāng)前的形勢(shì)下，依然有市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2012年濟(jì)南別墅市場(chǎng)的成交量，還會(huì)比較穩(wěn)定，保持在今年的水平。從開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來看，別墅產(chǎn)品更多的是作為項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿和形象代言，借此來提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。由于別墅的稀缺性和抗跌性等產(chǎn)品屬性以及較高的開發(fā)成本，決定了別墅價(jià)格不會(huì)進(jìn)入下行通道。具體計(jì)劃春節(jié)后確定。獨(dú)棟：㎡大溪地尚未確定㎡聯(lián)排：㎡尚未確定目前二期工地未有動(dòng)工跡象。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加大。進(jìn)入十月份后，別墅項(xiàng)目集中解籌、認(rèn)購，漫山香墅、東方美郡的銷售帶動(dòng)了成交價(jià)格的上升，㎡左右。隨著調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響不斷加強(qiáng)，
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