【正文】 ? 綠化工：2名，主要負(fù)責(zé)所轄區(qū)域綠化園林日常保養(yǎng)工作。? 技工：8名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維保及業(yè)主報(bào)修工作等，服從工程主管工作安排及調(diào)動(dòng)，和其他部門做好協(xié)調(diào)工作。? 物業(yè)助理：9名，做好業(yè)主服務(wù)及接待，處理客戶投訴與回訪，樓宇巡查，客戶關(guān)系維護(hù)等工作。? 秩序維護(hù)員：24名，主要負(fù)責(zé)公共秩序的維護(hù)、業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)安全、業(yè)主服務(wù)、突發(fā)事件的處理等。? 環(huán)境部主管：1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目環(huán)境日常保潔及綠養(yǎng)護(hù)等工作? 安管班長(zhǎng)：2名，協(xié)助秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)進(jìn)行隊(duì)員的日常管理、培訓(xùn)、訓(xùn)練，帶領(lǐng)班組做好服務(wù)工作。? 客服部主管：1名，做好項(xiàng)目客服部日常管理及培訓(xùn)工作，不斷提升隊(duì)伍的服務(wù)水平，并協(xié)助客服中心經(jīng)理工作。維修組5人運(yùn)行組2人收銀員1人客服助理3人物業(yè)助理4人二棟大堂崗2人2人監(jiān)控崗2人路口崗4人四樓平臺(tái)崗4人機(jī)動(dòng)巡邏崗8人輪休4人樓宇保潔8人輪休2人中班機(jī)動(dòng)2人公共場(chǎng)所6人綠化2人輪休1人輪休1人六、迪納酒店公寓項(xiàng)目組織架構(gòu)的設(shè)立迪納酒店公寓客服中心組織架構(gòu)圖 編制68人安管部（26人）工程部（9人）主管：1人客服部（10人）主管：1人環(huán)境事務(wù)部（22人）主管：1人迪納酒店公寓客戶服務(wù)中心經(jīng)理：1人星河傳說管理處領(lǐng)班：2人 保潔領(lǐng)班：1人人員配置方案說明根據(jù)迪納酒店公寓項(xiàng)目實(shí)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理檔次以及公寓實(shí)際情況擬定人員配置方案，共配置68人。我們將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。? 防治病蟲害貫徹“預(yù)防為主，綜合防治”的基本原則，根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，采取有效的措施，以病蟲發(fā)生和危害的條件，有機(jī)地采取各種必要的防治措施。? 除草、松土除草是將樹冠下非人植的草類清除，面積大小根據(jù)需要而定，以減少草與樹木爭(zhēng)奪土壤的水分養(yǎng)分，有利于樹木生長(zhǎng)，同時(shí)除草可減少病蟲害的發(fā)生，清除了病蟲的潛伏處。樹木修剪要根據(jù)樹木的習(xí)性及長(zhǎng)勢(shì)而定，此外還應(yīng)考慮所栽植地環(huán)境組景的需要?；ㄑ啃纬桑瑒t施磷鉀肥，以磷肥為主。行道樹、遮蔭樹，以觀姿葉、觀姿為主，施氮肥促進(jìn)生長(zhǎng)旺盛，枝葉繁茂，葉色濃綠。? 澆水由于各種植物對(duì)水的需求量不同，不同的季節(jié)對(duì)水的需要量也不一樣，所以根據(jù)氣候條件決定水量和品種或根據(jù)生長(zhǎng)期決定澆水量。? 綠化區(qū)所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清運(yùn)。? 綠地整潔，植物無蟲害、無斑禿、無折損等現(xiàn)象。（十二）綠化管理綠化管理作為物業(yè)管理的重頭戲，是項(xiàng)目?jī)?nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的形象，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。? 對(duì)建材的保護(hù)。5）安全清潔? 嚴(yán)格的管理制度，向員工貫徹安全清潔的管理思想。5）使用綠色環(huán)保型藥劑，選用對(duì)人、建材、環(huán)境無污染無害的清潔劑。? 配置各種宣傳標(biāo)語，例如：請(qǐng)勿吸煙等。3）溫馨清潔? 統(tǒng)一著裝，注重禮儀禮節(jié)，禮貌問候業(yè)主。? 螺旋式巡視方式，科學(xué)安排巡視保潔路線，努力做清潔管理“第一人”。加強(qiáng)對(duì)保潔員的管理，便于住戶監(jiān)督，特采取如下措施：1） 科技清潔? 先進(jìn)的管理方法；? 先進(jìn)的清潔工具；? 先進(jìn)的清潔技術(shù)；2） “低干擾甚至零干擾”清潔? 科學(xué)合理地調(diào)度安排，推行“反常規(guī)管理”工作思路，進(jìn)行隱形服務(wù)。管理標(biāo)準(zhǔn)? 垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；? 標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；? 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；? 房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；? 樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；? 房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。（十一）環(huán)境衛(wèi)生管理 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。說明：? 時(shí)間控制器的時(shí)間調(diào)整由工程部負(fù)責(zé)，責(zé)任部門為工程部；? 手動(dòng)開關(guān)控制時(shí)間由秩序維護(hù)部當(dāng)班秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)，責(zé)任部門為秩序維護(hù)部；? 如遇到天氣變化，開關(guān)時(shí)間可根據(jù)實(shí)際情況作出適當(dāng)調(diào)整。3)公共水景景觀和噴泉，開關(guān)時(shí)間為：? 節(jié)假日：9：00—12：00、15：00—20：30? 非節(jié)假日：8：30—11：15：00—19：304) 背景音樂的播放時(shí)間：? 非消防狀態(tài)時(shí)：09：00—12：00,18:00—20:00? 消防狀態(tài)時(shí)：保證隨時(shí)開放5)項(xiàng)目監(jiān)控系統(tǒng)和車輛出入系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行。每周檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理渠道完整無損，無阻塞，池、井蓋板完好齊全5 圍墻 有無凹陷損壞，有無脫落、隱患 每周檢查，及時(shí)處理 確保圍墻、安全可靠6 公共標(biāo)志、導(dǎo)向設(shè)施 安放是否牢固，標(biāo)志是否清楚齊全。制定公共設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法，定期對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位實(shí)行點(diǎn)檢制，做到預(yù)防為主，并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。2) 建立設(shè)備管理臺(tái)賬。（十）公共設(shè)施維護(hù)管理公共設(shè)施管理方案1) 掌握情況。? 建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；? 在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。4）弱電設(shè)備管理每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及住（用）戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫(kù)、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；每天3次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。2）給排水設(shè)備管理? 管理目標(biāo)： 細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。“五定”是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；? 三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。（九）公共設(shè)備維護(hù)管理房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)1）主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；2）定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；3）空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。（八）監(jiān)控中心錄像管理對(duì)公寓出入口、主要地段等進(jìn)行24 小時(shí)不間斷錄像，一般錄像資料保存時(shí)間不少于1 個(gè)月。7) 透明玻璃門貼上醒目的防撞（識(shí)別）標(biāo)識(shí)。5) 非操作人員不允許操作的設(shè)備設(shè)置“嚴(yán)禁觸摸” 的警示標(biāo)識(shí)。3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設(shè)置“小心摔傷”警示標(biāo)識(shí)。公共設(shè)施意外傷害防范管理1) 低矮（ 米以下）易碰撞的部位設(shè)置“小心碰頭”警示標(biāo)識(shí)。3) 物業(yè)內(nèi)設(shè)置樓座號(hào)、道路路名、物業(yè)客服中心位置、道路方向、各個(gè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目位置、停車場(chǎng)及進(jìn)出口等指示標(biāo)識(shí)。設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)所安全防范管理1) 樓宇內(nèi)的電表房、各種管井等在正常情況下實(shí)行上鎖管理。對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行勸止。設(shè)置雷雨天禁止停留的警示牌。4) 園區(qū)中的景觀水池保持水深不超過60cm，并設(shè)置提醒標(biāo)識(shí)。2) 綠化、衛(wèi)生消殺選用環(huán)保的低殘留藥品。6) 對(duì)住戶聘請(qǐng)來裝空調(diào)、加雪種等高空作業(yè)納入管理，要求住戶督促做好安全工作。4) 對(duì)正在進(jìn)行的有帶電體裸露、低位的公共作業(yè)區(qū)域，設(shè)置警示標(biāo)識(shí)外，做隔離防護(hù)，施工人員離場(chǎng)前斷開電源。3) 米以上作業(yè)的施工單位要具備相應(yīng)的資質(zhì)，作業(yè)前要對(duì)其進(jìn)行安全交底。（七）公共意外傷害管理公共作業(yè)安全防范管理1) 所有公共作業(yè)均設(shè)置“正在施工”等警示標(biāo)識(shí)。（六）自然災(zāi)害應(yīng)急盡可能及時(shí)地收集自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、雷電、暴雨、酷熱等）天氣信息，并以公告欄、通知單等形式公示預(yù)告。對(duì)不聽勸阻行，報(bào)政府主管部門處理。? 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到每天有重點(diǎn)的巡查，避免違章裝修的出現(xiàn)；? 確定專人負(fù)責(zé)裝修管理工作，加強(qiáng)裝修巡查管理力度。? 在裝修審批手續(xù)辦理過程中杜絕違章裝修行為的出現(xiàn)。? 與業(yè)主及裝修施工單位簽訂相關(guān)《裝修管理協(xié)議》，明確責(zé)、權(quán)、利。? 聯(lián)系知名裝修單位，從源頭上對(duì)裝修行為進(jìn)行控制。9）屋頂天臺(tái)裝飾裝修管理：? 請(qǐng)勿破壞天臺(tái)上所有共用、公共設(shè)備設(shè)施（包括但不限于）：透氣管、內(nèi)置天溝、雨水管、隔墻、排煙器等設(shè)施；? 請(qǐng)勿改變天臺(tái)物業(yè)建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含墻面、外門窗、欄桿、屋面花架等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；? 請(qǐng)勿在天臺(tái)護(hù)攔、女兒墻頂部懸掛、擺放任何物品，以免空中墜物擊傷行人；? 天臺(tái)上不得搭建、安裝任何遮光簾（篷）、花房、花架、旗桿、廣告、曬衣架、招牌、燈箱、圍欄、鐵閘、間格，如實(shí)需要，須報(bào)物業(yè)公司審批通過后方可安裝。7）水電設(shè)施二次裝修管理：嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。5）外二次裝修管理：嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。3）環(huán)境衛(wèi)生管理：規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。管理要點(diǎn)1）客服中心將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。裝修管理原則：1）管理內(nèi)容? 告知業(yè)主在裝修前需辦理裝修有關(guān)手續(xù)，如實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》,詳細(xì)說明裝修范圍、工期、裝修設(shè)計(jì)及裝修施工單位等；? 辦理裝修審批手續(xù),領(lǐng)取《裝修許可證》,并簽訂相關(guān)的裝修協(xié)議；? 裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí),書面告知業(yè)主及裝修施工單位《裝修管理規(guī)定》：? 按照業(yè)主裝修申請(qǐng)表填寫,裝修范圍、裝修設(shè)計(jì)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行? 不定期巡查，確認(rèn)是否按《裝修管理規(guī)定》進(jìn)行文明施工；? 裝修完畢后,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)和裝修區(qū)域的周圍環(huán)境、公共設(shè)施進(jìn)行綜合檢查；? 負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。2) 維護(hù)車場(chǎng)秩序，對(duì)停放的車輛進(jìn)行巡視檢查，正確疏導(dǎo)出入車輛，指揮進(jìn)庫(kù)的車輛按規(guī)定泊車。8) 按照《交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)線樣本》規(guī)范設(shè)置停車場(chǎng)內(nèi)的各種標(biāo)線。6) 設(shè)置禁止在停車場(chǎng)內(nèi)加（過）油及維修車輛的標(biāo)識(shí)牌。4) 設(shè)置禁止吸煙標(biāo)識(shí)。2) 在停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置《停車場(chǎng)平面示意圖》、《停車場(chǎng)管理制度》。? 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。? 每天不少于一次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。? 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。2) 內(nèi)部消防演練制定消防應(yīng)急措施