【正文】 。 為保證銷售、根據(jù)市場情況測算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過 65萬平米。 ? 分期：一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 6070萬平米，三期中包含 4萬平米五星級酒店、 、含 4萬平米總部小公寓（ 3050平米）。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。共 14家公司占地 ，每個(gè)公司占地達(dá)到 6000平米以上。每個(gè)國際企業(yè)總部建筑面積 7000平米以上。 良好的交通和地理位臵保證項(xiàng)目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務(wù)氛圍，后期增長乏力，需要較大投入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在條件成熟時(shí)，吸引跨國公司的地區(qū)總部，同時(shí)以科技型的企業(yè)為主導(dǎo)。 ? 定位及營銷理念失誤，入駐的標(biāo)桿企業(yè)起點(diǎn)較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。 發(fā)展現(xiàn)狀： ? 不具備 CBD濃厚的商務(wù)氛圍，不具備中關(guān)村濃厚的科技教育研發(fā)氛圍。 26 豐臺區(qū)總部基地 ABP KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。（產(chǎn)業(yè)基地一期多為電子、生物醫(yī)藥、通訊等高科技電子公司） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率 綠化率 50％ 配 套 總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)臵面積約為 200500平米的餐廳（ 2層）、面積約為 200500m2的商務(wù)會所， 4萬平米五星級酒店、 配套、含 4萬平米總部小公寓（ 3050平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區(qū)，地上地下大型停車場，車位 100個(gè) /萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)間 12006000平米 /棟，主流 30005000平米 /棟（一期保留 1棟 1600平米小樓分層銷售） 銷售價(jià)格 起價(jià) 6600元 /平米，現(xiàn)在對外報(bào)價(jià)均價(jià) 7900元 /平米，實(shí)際銷售均價(jià) 7150元 /平米 銷售狀況 一期銷售 95%銷售狀況較好，二期 50%，銷售進(jìn)度放慢 主要賣點(diǎn) 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)，智能化、低密度、生態(tài)型，集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地 ，被列為 2022年北京市 60大重點(diǎn)外商投資項(xiàng)目之一，北京市 2022年 69大重點(diǎn)工程之一，具有一定政府扶持背景。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū) 購地自建 ，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自 1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。 白領(lǐng)服飾臵業(yè)原因 —— 香水效應(yīng) ： 亦莊是北京唯一具有由大批世界 500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化平臺，站到這個(gè)平臺上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國際化。 依文服飾： 需求 2022平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位臵 —— 郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位臵 —— 荒（周邊可能是工廠）； 定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可； 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道意向客戶分析 —— 國內(nèi)企業(yè)較多，需求 10002022平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。此客戶已于 2022年 7月 25日取消購買計(jì)劃，改為租賃。 新奧集團(tuán)： 需求面積為 2022平米。 飲料公司： 需求面積為辦公面積 500— 800平米，廠房 1500— 2022平米，主要想購買廠房。 購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤； 退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。 21 體育器材公司： 工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求 1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。 A樓，面積小，做倉庫； B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。 三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊一個(gè)月）估計(jì)正常情況下 20天就能成交 從前期 —— 7月，三個(gè)月。 成交周期 從客戶關(guān)注 —— 簽約，近一年；從追訪 —— 簽約，共計(jì)四個(gè)月。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。 5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導(dǎo)出來。 20 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道成交客戶分析 典型公司 白領(lǐng)服飾 世紀(jì)城房地產(chǎn) 寶恒服裝設(shè)計(jì) 3棟 6000平米 2022平米 1000平米 背景資料 服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工 60—— 70人，氛圍良好。 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原有的客戶基礎(chǔ)和區(qū)域定位使BDA不能承接 CBD良好的商務(wù)氛圍，因此原定位難有市場作為。 ? 雖然距離 CBD較近，幾乎沒有傳承 CBD商務(wù)及商業(yè)氛圍，成為商務(wù)不活躍區(qū)，慣性影響難以再有作為。 發(fā)展現(xiàn)狀： ? 受經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)前期大型制造型、生產(chǎn)型標(biāo)桿企業(yè)入駐影響，定位方向與目標(biāo)客戶心理認(rèn)知發(fā)生錯(cuò)位。 19 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道 KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風(fēng)景較為優(yōu)美；非定位目標(biāo)型標(biāo)桿企業(yè)帶動。 18 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) BDA國際企業(yè)大道 位臵 亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目概況 占地面積 12萬平米 建筑面積 11萬平方米（地上９萬平米），一期 3萬平米左右 總套數(shù) 43棟 容積率 綠化率 41％ 配 套 3700平米會所（康體、娛樂、就餐）， 車位 65個(gè) /萬平米 獨(dú)棟面積區(qū)間 10003000平米 /棟， 4層高 銷售價(jià)格 55006000元 /平米 銷售狀況 一期 3萬平米 15棟半年消化完，其中約 70％的業(yè)主為高新技術(shù)企業(yè) ，二期、三期銷售放緩 主要賣點(diǎn) 定位于“國際企業(yè)內(nèi)腦型總部基地”。因此，中關(guān)村科技園在郊區(qū)設(shè)立了幾個(gè)新的科技園，形成一區(qū)七園，但是配套設(shè)施和商務(wù)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如核心區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有 80%在中關(guān)村注冊的中小企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村 IT企業(yè)有 39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于 100萬平方米。 發(fā)展現(xiàn)狀： ? 中關(guān)村核心區(qū)，目前大規(guī)模、高