【正文】 特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （3）要做精品。 （1）實行速度管理，加強項目運作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。因此社會效益極為可觀。從社會效益來說：多倫文化園建成后，可提供住宅1853套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。三．結(jié)論與建議從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測， , , , 在這種情況下用決策樹分析計算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=小面積開發(fā)期望值：NPV（2）= 萬元由于NPV（1）大于NPV（2）。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為5年。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。2）項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強的可行性 * 項目一期（二期）總建筑面積: * 項目一期（二期）總投資: * 項目一期（二期）財務(wù)凈現(xiàn)值: * 項目一期（二期）財務(wù)內(nèi)部收益率:% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。良好的項目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。三．投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無十四、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對多倫文化園投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。三．社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。但考慮到該地區(qū)地處學(xué)校附近，周圍的交通條件較好?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量多倫縣居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到30%，由于本小區(qū)地處學(xué)校附近將會吸引大批教師前來居住。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項目一期（二期），（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表5）二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。，可以緩和資金矛盾。d．銀行借款的成本率。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽和經(jīng)濟(jì)效益。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由多倫縣電話局解決。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由多倫縣統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。供氣：已由多倫縣引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。供電：擬采用雙路供電，一路從多倫縣開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由大唐煤化工園區(qū)配電室引入。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在多倫縣有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：共計2600萬人民幣。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排。本項目工程計劃自2011年7月開工，至2013年6月竣工，總工期2年。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。不同類別的職員積分要求有所不同。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。自我啟發(fā)是指職員自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。二．勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三．員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。E 做好工程決算及項目移交。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。工程部：1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè)室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1．火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。1)有毒有害物品的危害。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。四．公眾參與多倫文化園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)