【正文】 評述。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于東臨大唐煤化工園區(qū)，南接多倫淖爾鎮(zhèn)南村，西連多倫縣新城區(qū)，北靠多倫水上公園。東北面的水上公園，步行5分鐘就可到達。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。項目區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力，也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。該項目建設(shè)用地按如下程序進行：(1)申請選址。(2)制訂方案。(3)申請批準。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。三．建設(shè)條件1. 供水在多倫縣有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。3. 供熱擬從多倫縣新敷設(shè)的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。四．建設(shè)規(guī)模多倫文化園項目一期規(guī)劃總用地109533平方米，其中住宅101894平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有酒店、商業(yè)服務(wù)、辦公寫字樓、生態(tài)園、社區(qū)服務(wù)中心、居民健身等設(shè)施?？偩幼魯?shù)926戶，規(guī)劃總居住人口2644人，綠化覆蓋率30%。五．環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。二．節(jié)水措施小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。不使用耗水9升和9升以上的座便器。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的小巷，周邊學(xué)校分布極廣，綠地面積率大。 二．施工期環(huán)境影響分析(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。停車場設(shè)有兩個進出口。擬建項目的水污染源主要是生活污水。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。公眾參與的對象為多倫縣人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。一．勞動安全衛(wèi)生1．危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。二．消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。八、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。一．組織機構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 。負責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。財務(wù)部：負責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。采購部：負責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。2. 物資準備3. 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。B 辦理開工報告。D 組織設(shè)計交底。1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。營銷部：負責(zé)商品房的銷售和管理。售后服務(wù)部：負責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。對此組織機構(gòu)進行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進修和業(yè)余進修，其中脫產(chǎn)進修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。6. 培訓(xùn)積分制度。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。7. 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。施工進度表時 間任務(wù)2011年4月至12月2012年1月至12月2013年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目一期總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（），總戶數(shù)996戶。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣。雨，污水排放：多倫大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就近排入供熱：擬從多倫縣新敷設(shè)的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率30%。由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下：項目單位數(shù)量占地總面積平方米109533總建筑面積平方米居住建筑面積平方米101894公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶927平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%30多倫文化園一期（二期）主要經(jīng)濟指標二．根據(jù)概算定額指標，確定單位工程造價根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：多倫文化園一期（二期）總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可預(yù)見費7建設(shè)期利息8總投資多倫文化園一期（二期）開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設(shè)工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預(yù)見費6建設(shè)期利息7項目投資總額十一、融資方案多倫文化園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。2．：貸款是實施工程項目的重要資