【正文】 如此，鄭州模式實現(xiàn)了村民、開發(fā)商、政府的多贏格局。鄭州模式中城中村改造的安置開發(fā)比為 1∶ 2，開發(fā)商拿到城中村改造權(quán)后不能隨意開發(fā)，使城中村改造更加規(guī)范和有序。 就目前而言，這種充分發(fā)揮市場力量的模式無疑是成功的。 鄭州模式內(nèi)涵的核心，無疑是政府主導(dǎo)下的“市場主推”式改造，倡導(dǎo)科學(xué)改造與和諧改造。 在利益分配上，政府采取了充分讓利的原則，除了上繳少部分規(guī)費外，鄭州市本級財政幾乎一分不留，將土地出讓金和相應(yīng)的費用全部用于村民拆遷安置，保障村民利益并兼顧開發(fā)商收益。 在鄭州模式中，充分遵循和發(fā)揮了市場之手的力量。市領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一負責(zé)城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、政策制定、方案審批和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，各相關(guān)職能部門負責(zé)城中村改造相關(guān)工作的復(fù)核、審批、考核、督導(dǎo)等。 鄭州模式的架構(gòu)體系為，由主管市長牽頭成立市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)各部門人員組成辦公室，各區(qū)也建立了相應(yīng)機構(gòu)，并形成了以市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為中心，各區(qū)、街道辦事處、行政村 (組 )等城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為支點的上下互動體系。鄭州市的城中村立法值得其他城市借鑒學(xué)習(xí)。 2020 年，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程 (試行 )》，對城中村改造所涉及的啟動改造階段、土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段、項目建設(shè)階段及村民回遷階段所涉及的工作內(nèi)容、負責(zé)機構(gòu)、審批時限等進行了規(guī)定，使城中村改造工作更加細致化、條理化。 2020 年，鄭州市政府公布了《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》。另外，該規(guī)定第二十九條規(guī)定：城中村改造堅持 統(tǒng)一建設(shè)、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準的最小用地規(guī)模。各區(qū)人民政府在市人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實施。為此，特以鄭州市的城中村改造作為專題進行介紹。 （二）鄭州市城中村改造 2020 年 3 月 15 日至 16 日，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部指導(dǎo)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“中國城中村改造（鄭州）高峰論壇暨全國城中村改造經(jīng)驗交流大會”在鄭 州市舉行。 即通過改 造后，原則上每戶村民只擁有 480 平方米的自住房（建議可發(fā)紅皮房地產(chǎn)證），其余部分全歸股份公司所有，實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)分統(tǒng)租統(tǒng)售，保證股份公司、村民利益的公開、公平。按照《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》中以貨幣補償為主的改造精神，考慮舊改的可實施性，建議以產(chǎn)權(quán)置換方式補償住宅的，原則上每戶補償住宅建筑面積 480 平方米，具體按以下兩種情況處理： （ 1）原村民興建私房建筑面積超過 480 平方米，每戶補償 480 平方米；超出 480 平方米部分，按 1999 年 3 月 5 日私房建筑平均造價 (約800 元／平方米 )進行補償。按照改造規(guī)劃定位，大沖村片區(qū)將建設(shè)為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施基地，建設(shè)與深圳市整體城市形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化高尚居住社區(qū)。其改造目標是打造成為深圳舊村改造的標桿和典范，力爭“三年見成效、五年大變樣、八年換新貌”，成為深圳高新區(qū)、西部華僑城的城市亮點。簡單地說，就是大約是用兩平米的建筑成 本，得一平米的高檔商品房。也就是說發(fā)展商還剩 萬平米房子可以賣。加上村民從股份公司領(lǐng)取的每人每年三萬元股息，這個村子，等于每戶每年出一個百萬富翁。 根據(jù)拆遷補償安置方案，農(nóng)民們原先的房子（含違建部分）按 1 比 拆賠，發(fā)展商要給 萬平米的房子給村民，也就是說基本上是每戶 2020 平米，按照均價 8000 元計算，每戶農(nóng)民的房產(chǎn)價值在 1600萬元以上，根據(jù)政府的測算，今后村民的房產(chǎn)加起來每月能收到 270萬元租金，也就是每戶每月 6 萬元租金。 為保證村民 利益，政府都給予了各種支持和優(yōu)惠政策：政府承擔(dān)了拆樓費用，包括瀑破和人工拆樓，清運等；并承擔(dān)市政道路建設(shè)和市政管網(wǎng)建設(shè)等市政工程建設(shè)工作；另外政府還需按每平米每月補 20 元的標準向村民支付過渡期安置費用，以及搬遷回遷補助費等。 （ 1） . 漁農(nóng)村改造 作為“中國第一爆”的漁農(nóng)村改造，于 2020 年 5 月拉開了深圳城中村改造的大幕。為了確?！俺墒煲粋€，改造一個，改造一個，成功一個”，深圳建立了城中村改造準入制度，對進入行政許可程序的改造項目和參加城中村（舊 村）改造開發(fā)的機構(gòu)設(shè)定準入條件，城中村（舊村）改造項目的絕大部分工作是在行政許可程序之前，進入行政許可程序之后，各相關(guān)部門一方面要依照《行政許可法》辦理，另一方面要提供“直通車”或“綠色通道”服務(wù)，從而防止投機行為發(fā)生。 典型案例 深圳采取了綜合整治和全面改造兩種改造模式。 針對龍崗、寶安兩個特區(qū)外的區(qū)域，深圳市人民政府專門制定了適用于該兩區(qū)的城中村改造規(guī)定。 2020 年 10 月 8 日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項的通知》，對城中村改造項目實施過程中的項目實施拆除重建后的房產(chǎn)性質(zhì)、城 中村改造項目套型比例的確定辦法、城中村改造項目的分期實施程序等問題做出明確規(guī)定。該文件規(guī)定了城中村改造條件方式和目標，改造計劃及實施，拆遷和補償，可享受的優(yōu)惠政策，以及監(jiān)督管理與爭議處理等內(nèi)容。 未列入 138 條在冊城中村范圍內(nèi)的城中村整治改造項目，經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準，可適用本意見。抓緊實現(xiàn)改造改制后居民納入全市社會保障體系，切實做到“同城同待遇”。 加快納入城市管理和保障體系。 加強違法違規(guī)整治工作。 （五）其他保障措施 整治改造規(guī)費優(yōu)惠政策。安置房交易轉(zhuǎn)讓時，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照基準地價的 30%繳交國有土地使用權(quán)出讓金。 安置房確權(quán)和交易。 可以實行自住性和經(jīng)營性安置房分開建設(shè)、經(jīng)營性安置房集中經(jīng)營，團購、團租安置房用作舊城更新改造安置房或保障性住房等模式。 2．安置住房建設(shè) 在城中村全面改造中，改造主體應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)復(fù)建補償安置房，確保被拆遷人及早入住。 （ 2）貨幣補償標準 貨幣補償標準應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素，由區(qū)政府或其會同村集體經(jīng)濟組織確定，其中住宅房屋基準建筑面積以內(nèi)的貨幣補償標準不得低于我市集體土地住 宅房屋拆遷補償最低單價。 沒有確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目，住宅房屋被拆遷人選擇復(fù)建補償?shù)?，被拆遷房屋屬合法建筑的部分，按“拆一補一”給予安置，合法建筑外的部分，按建設(shè)成本給予貨幣補償。 （ 1）復(fù)建補償標準 確定拆遷補償安置基準建筑面積的改造項目，住宅房屋被拆遷人選擇復(fù)建補償?shù)?，被拆遷房屋的建筑面積在基準建筑面積以內(nèi)的按“拆一補一”給予安置，不足基準建筑面積部分，被拆遷人可以按安置住房成本價購買，超出基準建筑面積部分不再實行安置，按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償。 對于住宅