【正文】 最大。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點所決定的，所以建議開發(fā)商在考慮此戶型時一定要考慮小戶型市 場特點，市場需求的特點。而大學城區(qū)域隨著銀行加息及國家暫停大學城的建設(shè)等等不利因素的傳來，給大學城區(qū)域 小戶型建設(shè)帶來極大的利空點，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。但隨著國家銀行利率的上調(diào)，使得購房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會壓制目前新盤銷售的速度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 價格系數(shù)分析 從江寧目前小戶型市場價格來看，還處于較低的價位，首先 這是由于江寧整個房地產(chǎn)市場大勢所決定的，生活配套設(shè)計嚴重不足這已經(jīng)成為影響江寧房地產(chǎn)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素，而小戶型市場的成長最上述要素有著非常關(guān)鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場主要是投資者購買居多，從一方面來看，說明在目前國家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產(chǎn)，也說明部分投資者對江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當大的信心，不過同時我們也應(yīng)該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場面臨著相當大的風險。 而東山鎮(zhèn)的萬新翠園小戶型產(chǎn)品的定位中，則完全脫離了市場。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫倉，蘋果都市產(chǎn)品設(shè)計雖然在設(shè)計上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產(chǎn)品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學生需求市場”，但我們認為由于周邊大學城集中的是更多的剛考上大學的新生，所以出來租房的可能性并不大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對于小戶型 當?shù)亟邮芏炔⒉桓?。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經(jīng)傳出眾多的國際研發(fā)機構(gòu)將于此設(shè)點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發(fā)展。 開發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著 相當遠的距離，周邊的配套設(shè)施也非常不完善。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現(xiàn)推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經(jīng)銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產(chǎn)的發(fā)展板塊區(qū)域現(xiàn)象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號線南延均在岔路口設(shè)立站點，加上目前已經(jīng)規(guī)劃實施的寧蕪鐵路南京站點及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產(chǎn)生必將極大的推動本地域財富資本的匯集度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？梢灶A(yù)計此區(qū)域小戶型商務(wù)辦公市場潛力巨大。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務(wù)市場將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現(xiàn)，最大程度上利用總價低的優(yōu)點，適應(yīng)的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在城市先鋒樓盤銷售中中央門商圈所支撐下的巨大的創(chuàng)業(yè)需求得到了有效的釋放。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價格在市場上所引起的火爆營銷說明此地域小戶型巨大的市場潛力。同時我們在鼓北二手房交易也可以看到這一點， 鼓樓以北的片區(qū)在一年的時間里，二手房價格快速上漲了近 1000 元 /平米。 ? 價格系數(shù)分析 我們首先從目前鼓北板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，自 在今年的 7 月份 以來 ，黑龍江路一下冒出了 6 個高檔樓盤，并且新盤均價竟然把熱點河西甩開 1000 元 /平米。這也是目前商住兩用 的物業(yè)普遍都存在著的問題，但迫于銷售壓力，針對南京目前蕭條的辦公樓銷售市場，更多的開發(fā)商還是選擇了商住兩用的類型設(shè)計。 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們從 整個大廈格局分布設(shè)計來看，預(yù)計 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。兩年前這里商品房的均價僅是 3100 元 /平方米，自從地鐵開建后，沒有均價低于 4500 元 /平方米的樓盤。 而從城北另外一個發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設(shè)施，商業(yè)配套設(shè)施來說，相對周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設(shè)計已經(jīng)極大的拉近了與主城區(qū)的距離。中央門 商業(yè)圈、長途汽車站、火車站均給該板塊帶來了更為完善的配套。周邊云集了南財、南郵、工業(yè)大學等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團，人文氣氛相當濃厚。白領(lǐng)公寓 邁皋橋地鐵出口 正在規(guī)劃中 ? 地理位臵分析 城市先鋒所在的區(qū)域鼓北板塊是目前開盤熱點區(qū)域， 一直擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但風物長宜放眼量，其南京地鐵的出現(xiàn)將有望改變這種格局，特別在地鐵出口附近，居住舒適型的小戶型將有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，從“風情國度”樓道口小戶型銷售來看，已經(jīng)驗證了我們在上面的分析。 ? 前景預(yù)期分析 我們認為從目前城南生活配套分布現(xiàn)狀來看，目前城南小戶型在門東板塊及中山南路板塊有著非常大的市場空間，但由于目前此上述板塊城市改造已經(jīng)在前幾年內(nèi)完成，而近期從城市拆遷辦了解到，目前此區(qū)域也沒有大規(guī)模的拆遷計劃，所以我們預(yù)計門東板塊及中山南路板塊如果出現(xiàn)小戶型樓盤，在價 格定位合理的情況下，樓盤銷售將會十分火爆。 ? 價格系數(shù)分析 從目前“藍籌谷”前期公布的價格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結(jié)合周邊樓盤售價﹝閱城國際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價來看，此價格系數(shù)適中，仍屬于合理范圍內(nèi)，但我們相信此定價已經(jīng)充分的考慮到了周邊的生活配套設(shè)施的缺乏性等先天性劣勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 從藍籌谷產(chǎn)品設(shè)計來看，充分的注意到居住舒適度的考慮，每層居住四戶人家，并且多層配備電梯，精裝修的標準使得樓盤整體設(shè)計品質(zhì)有了非常大的提高。但從其地理位 臵來看，周邊生活配套嚴重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)?；木幼…h(huán)境。樓盤銷售火爆在一定程度上說明在目前南京市場上價格仍然是吸引絕大多數(shù)消費者的最關(guān)鍵因素。但從此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展而言，我們認為城南樓盤性價比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設(shè)立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時奧體南部與城南發(fā)展已經(jīng)融為一體，在奧體樓市的帶動下，其生活配套設(shè)施也在逐步得到完善。 城南小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 藍籌谷 共青團廣場旁 50～ 60 6/6 4 5500（精裝修） 3 尚未開盤 1， 2 棟為辦公寫字樓 ? 地理位臵分析 南京城市居民形容城南有句古話：“好女不嫁城南郎”，雖然目前隨著城市 化進程步伐的加快，目前經(jīng)濟、商業(yè)的發(fā)展有了長足的進步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。韻動匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們?nèi)リP(guān)注。而奧體板塊小戶型進入銷售市場以來，特別是金馬酈城單身公寓也受到了消費者一定的追捧。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設(shè)施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關(guān)注，小戶型銷售形式也較為火爆。但其多層物業(yè)設(shè)計，優(yōu)美的環(huán)境配套使得產(chǎn)品在目前南京小戶型市場中，非常難得。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯?！俺鞘屑偃铡碧舾邞粜弯N售均價 7300 元 /平方米放眼南京整體房地產(chǎn)市場來看，此售價仍屬于十分適中的，目前龍江已經(jīng)出現(xiàn)了普通居住樓盤均價達到 6500 元 /平方米，而樓盤的地理位臵與龍江中心區(qū)域 —— 城市假日仍有著很長的距離。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經(jīng)消耗殆盡，呈現(xiàn)出無地可賣的局面，預(yù)計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經(jīng)被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。而目前河西奧體“韻動匯”在商業(yè)與小戶型公寓的處理上則代表著一個非常好的方向，有力的避免了上述矛盾。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現(xiàn)的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應(yīng)求，特別是在中心位臵表現(xiàn)的非常明顯。 ? 產(chǎn)品設(shè)計分析 從南京目前小戶型產(chǎn)品設(shè)計來看，還是擺脫不了其整體“投資型”的產(chǎn)品定位，雖然在戶型設(shè)計上有部分產(chǎn)品已經(jīng)向著舒適型、居住型小戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，但還存在相當部分的產(chǎn)品在產(chǎn)品設(shè)計上其樓下部分樓層作為商業(yè)廣場，從一方面來說，商業(yè)核心地段決定了其商業(yè)廣場設(shè)計的可理解性，但地理位臵的優(yōu)越性與居住的舒適度產(chǎn)生了某些不可調(diào)和的矛盾，產(chǎn)品商業(yè)部分的設(shè)計對居住、工作、生活環(huán)境的舒適提出了相當高的要求。 更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產(chǎn)品設(shè)計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設(shè)計有效的避開了本區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質(zhì)性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產(chǎn)物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構(gòu)想中是出現(xiàn)寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀，開發(fā)商為了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。究其主要原因主要因為其得天獨厚的地理優(yōu)勢，特別是城市假日開發(fā)商新城市商業(yè)臵業(yè)現(xiàn)先做配套后開發(fā)先進的開發(fā)理念在樓盤銷售中已經(jīng)得到了很好的回報。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨６鴬W體板塊由于起點較高，南京市 360 多億元巨資 打造，從南京市發(fā)展規(guī)劃來看，奧體區(qū)域?qū)⑴c南京新街口一道，成為南京兩大商業(yè)網(wǎng)點，其發(fā)展前景非常廣闊。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數(shù) /棟數(shù) 每層戶數(shù) 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 前景預(yù)期分析 在目前國家遏制房地產(chǎn)投資的各項宏觀政策紛紛出臺，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)聞到了一絲的寒流，所以在目前情況來看，很難說下一步會發(fā)生什么事情，對于南京并不開放的房地產(chǎn)市場有多大影響還有待觀察之中。在目前國家加大對房地產(chǎn)投資控 制力度以及購房者普遍對房地產(chǎn)投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際