【正文】 而出。 現有小戶型公寓，大多都是一梯幾十戶的集中式的電梯設臵。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。常年累月居住于此，顯然相當不便，一旦遇有急事或急診病人，更是只能干著急。 全裝修成品房 全裝修是 小戶型公寓的標準型特征之一，從首個小型公寓“劍橋國際公寓”到“麗晶國際”等第二代小戶型公寓，其產品不斷進化的一個重要表現也體現在裝修品質的不斷提高、配套設施的不斷完善上。但精裝修仍然在市場上占有相當大的比例。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 雖然說目前小戶型具有諸多的優(yōu)點，但畢竟是“螺螄殼里做道場”，小戶型的低總價仍然掩蓋不了其單價高、公攤多、得房率低、功能不齊全等缺憾。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 三、南京小戶型市場發(fā)展現狀 目前南京小戶型公寓的市場交易氛圍 南京市小房型樓盤或者說小戶型公寓樓盤的出現最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓盤或者舊樓從新包裝的重新包裝上市，如湖南路“ sohoo”、“時尚空間” 、“恒基國際公寓”、“都是以前的定位設計無法適應市場的要求，根據目前市場現狀，從新定位小戶型包裝上市；另外一個因素就是有一定量的市場需求，由于產品面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投資價值，很受一部分人的歡迎。由于房地產屬于不動產，區(qū)域性相當明顯。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目前南京小戶型公寓發(fā)展現狀 、目前南京酒店式公寓發(fā)展的現狀 酒店式服務公寓是指物業(yè)的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務。從南京目前所開發(fā)的小戶型項目中，就存在大量的此類產品，以亞東名座、君臨國際和金陵王府為代表，其火爆的銷售形式再次證明了這一點。 ? 隨著南京城市化步伐的加快，老城區(qū)的土地資源越來越稀缺，我們在上表可以發(fā)現，城中的酒店式公寓規(guī)模大多局限在 4000 平方米 — 5000 平方米之間。 ? 一般情況下，普遍認為城中酒店式公寓 的競爭力在于它結合了區(qū)位及總價的一個綜合優(yōu)勢，而如果價格的設定超出了區(qū)位的應有價值就會造成性價比的降低，迫使客戶轉而選擇替代性產品。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 在目前南京商務辦公氛圍并不濃重，總價過高使得很大部分的購房者將遭遇強大的資金壓力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 單身公寓一般屬于在建樓盤中的一部分，開發(fā)商在實際開發(fā)中為了實 現項目產品的多樣性或是具體的市場需要可能涉及部分該類產品。 ? 就體量而言，單身公寓無論是 在各自項目中還是總體融匯到市場中，都占有不高的份額。南京的單身公寓在地段分布上未呈現具體規(guī)律，從城市中心區(qū)域到河西直至江寧都其存在。君園項目全部由單身公寓構成，由于地段的稀缺性和房地產市場整體的看好，該項目很是受購房者青睞，目前開發(fā)商善在醞釀中。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們從有關部門得到的數據來看，江南八區(qū) 70％以上的住宅高于 40 萬元／套。南京小戶型市場在南京房地產發(fā)展大勢越發(fā)的趨于溫和的情況下，異軍突起。這說明，在南京商品房總體供大于求的形勢下，小戶型住宅卻顯得無法滿足市民整體的購房需求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 雖然城東土地出讓體量較小，但我們發(fā)現此兩個小戶型樓盤在產品定位時嚴格的遵尋周邊市場的需求，市場策劃定位，“都市公社”依靠其旁邊的“南京理工大學”和“南京農業(yè)大學”強有力的學生消費市場，推出了投資型小戶型。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目前城東小戶型開發(fā)更取決于開發(fā)商產品設計的需要，由于城東樓盤一直處于供不應求的局面，所以開發(fā)商在最大利潤的驅使下，很少涉足小戶型，目前開發(fā)的小戶型更主要的是適應其裙樓商業(yè)經營的需要，同時緊靠路邊巨大的噪音污染，如果建造其普通住宅無疑在很大程度上將降低住宅的品質。但從銷售情況來看，市場對其價格有著非常高的認可度，再次印證了南京業(yè)內對城 東房產開發(fā)的觀點：“城東，有地就是爺。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在目前國家加大對房地產投資控 制力度以及購房者普遍對房地產投資持幣觀望的大環(huán)境下，城東小戶型樓盤銷售屬于奇跡。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數 /棟數 每層戶數 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 城市假日 江東北路218 號 50 18/3 39 7300（毛坯） 銷售完畢（開盤銷售一個月，只剩下朝北戶型） 14 層為大型餐飲廣場。 河西龍江板塊從初開盤的龍江永嘉年華到城市假日，小戶型樓盤銷售情況非?；鸨?。 而奧體韻動匯、宋都奧體名座小戶型則是市場無奈下的產物，東度大廈、宋都大廈作為十大標志性建筑，按照構想中是出現寫字樓，但由于綜合南京寫字樓發(fā)展現狀，開發(fā)商為了 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 更好的規(guī)避風險，選擇了小戶型產品設計，從整體戰(zhàn)略來看，韻動匯小戶型設計有效的避開了本區(qū)域產品的同質性，有利于發(fā)揮樓盤的優(yōu)質性，是非常正確的一步戰(zhàn)略布局。 城市假日其 1～ 4 樓定位于大型餐飲廣場從理論上來理解，其嚴重的影響了上面居民的日常生活，雖然從銷售情況來看，此種影響表現的并不是十分明顯，但我主要是因為龍江樓市整體依然供不應求，特別是在中心位臵表現的非常明顯。莫愁湖板塊由于土地、水景資源的稀缺性，平均價格達到 6720 元 /平方米，其中，占有莫愁湖獨特風景資源的金色家園樓盤均價達到 8500 元 /平方米，周邊其它價格也在 7000 元 /平方米以上，目前莫愁湖周邊土地已經消耗殆盡，呈現出無地可賣的局面，預計未開盤的莫愁湖板塊樓盤有望進一步升高，而小戶型樓盤更是如此，“君園”部分區(qū)域還未開盤就已經被市場所搶購，市場火爆程度可見一斑。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但小戶型樓市銷售比起其它類型的住宅來講，優(yōu)勢顯得十分明顯。 ? 銷售狀況分析 就目前形式來看，人文環(huán)境、配套設施較為齊全的龍江、莫愁湖板塊受到了消費者強有力的關注，小戶型銷售形式也較為火爆。韻動匯目前的銷售情況及未來的走勢值得我們去關注。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。但從此區(qū)域房地產發(fā)展而言，我們認為城南樓盤性價比是最高的，特別是地鐵小行站及安德門站的設立將極大的縮小與主城區(qū)的距離，同時奧體南部與城南發(fā)展已經融為一體，在奧體樓市的帶動下，其生活配套設施也在逐步得到完善。但從其地理位 臵來看，周邊生活配套嚴重不足，交通更無從談起，尚未形成規(guī)?；木幼…h(huán)境。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 價格系數分析 從目前“藍籌谷”前期公布的價格來看， 5500（精裝修）元 /平方米如果結合周邊樓盤售價﹝閱城國際 4800 元 /平 方米，翠島花城 4800 元 /平方米（一般戶型）﹞及南京小戶型售價來看，此價格系數適中，仍屬于合理范圍內，但我們相信此定價已經充分的考慮到了周邊的生活配套設施的缺乏性等先天性劣勢。但風物長宜放眼量，其南京地鐵的出現將有望改變這種格局，特別在地鐵出口附近，居住舒適型的小戶型將有著非常大的發(fā)展?jié)摿?，從“風情國度”樓道口小戶型銷售來看，已經驗證了我們在上面的分析。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。周邊云集了南財、南郵、工業(yè)大學等 7 家名牌高校，還有十幾家科研院所，出版集團，人文氣氛相當濃厚。 而從城北另外一個發(fā)展中心 —— 邁皋橋區(qū)域來看，這里無論是從交通配套角度，還是從生活設施，商業(yè)配套設施來說，相對周邊的其它區(qū)域而言，是有過之而無不及的，特別是賣皋橋地鐵站的設計已經極大的拉近了與主城區(qū)的距離。 我們從 整個大廈格局分布設計來看，預計 660 多戶，平均下來 110 多戶共用一部電 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 梯，這將給業(yè)主造成很大的不便，對于商用辦公的業(yè)主來說，這將成為他們辦公環(huán)境中不利的因素。 ? 價格系數分析 我們首先從目前鼓北板塊房地產市場發(fā)展情況來看，自 在今年的 7 月份 以來 ，黑龍江路一下冒出了 6 個高檔樓盤，并且新盤均價竟然把熱點河西甩開 1000 元 /平米。 而目前的小戶型在此板塊來說還屬于稀缺物，本區(qū)域第一個小戶型樓盤城市先鋒7000/9000 元 /平方米的價格在市場上所引起的火爆營銷說明此地域小戶型巨大的市場潛力。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而在目前中央門商圈缺少大型企業(yè)支撐的情況下，中央門商圈商務市場將更多的以小戶型為物業(yè)類型的情況出現，最大程度上利用總價低的優(yōu)點，適應的創(chuàng)業(yè)型人群辦公需求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 江寧小戶型公寓發(fā)展特點 樓盤名稱 地理位置 主力戶型面積（平方米） 層數 /棟數 每層戶數 價格（元 /平方米） 層高（米） 銷售情況（套） 備注 盈家春天 江寧岔路口 60/50 8/1 40 3600 3 小區(qū)總規(guī)劃 1200戶，最后一期 250 戶（尚未開盤） 1～ 2 層為商業(yè)用房 蘋果都市 江寧天元東路 40 多平米， 2/14 24 3200 3 現推出的為青蘋果8～ 14 層，其 3～ 7層已經銷售完，紅蘋果 3～ 6 層在售 1～ 2 層為商鋪 80 多平米躍層 ? 地理位臵分析 江寧房地產的發(fā)展板塊區(qū)域現象非常明顯，小戶型發(fā)展更是如此，前段時間東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，極大的刺激了岔路口樓市的發(fā)展，特別是岔路口地鐵南站的建立，京滬高速南京站及地鐵一號線南延均在岔路口設立站點，加上目前已經規(guī)劃實施的寧蕪鐵路南京站點及南京汽車南站搬遷至岔路口，人流、物流的產生必將極大的推動本地域財富資本的匯集度。而目前江寧工業(yè)園區(qū)已經傳出眾多的國際研發(fā)機構將于此設點，這將有力的促進此地域小戶型樓市的發(fā)展。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但小戶型樓盤不是一把萬能鑰匙，更不是開發(fā)商糧庫倉，蘋果都市產品設計雖然在設計上滿足了居住及投資雙重臵業(yè)需求，但從目前產品銷售來看，此小戶型定位是非常不成功的，首先蘋果都市周邊缺乏有效的租賃需求者，銷售人員一直宣稱的“巨大的大 學生需求市場”，但我們認為由于周邊大學城集中的是更多的剛考上大學的新生，所以出來租房的可能性并不大。 ? 價格系數分析 從江寧目前小戶型市場價格來看，還處于較低的價位，首先 這是由于江寧整個房地產市場大勢所決定的，生活配套設計嚴重不足這已經成為影響江寧房地產發(fā)展最為關鍵的因素，而小戶型市場的成長最上述要素有著非常關鍵的支撐要求，所以目前江寧小戶型市場主要是投資者購買居多，從一方面來看，說明在目前國家缺少必要的投資手段的前提下，更多的投資眼光放到了房產，也說明部分投資者對江寧樓市特別是小戶型投資還是具有相當大的信心，不過同時我們也應該注意到在某些區(qū)域缺少必要租賃需求的市場面臨著相當大的風險。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而大學城區(qū)域隨著銀行加息及國家暫停大學城的建設等等不利因素的傳來，給大學城區(qū)域 小戶型建設帶來極大的利空點，此區(qū)域小戶型銷售將陷入低谷，在“蘋果都市”銷售中，我們也可以隱約的見到了這股寒意。最大。但江寧其它板塊小戶型發(fā)展前景將依舊不是太明朗，這是由江寧各板塊自身發(fā)展特點所決定的，所以建議開發(fā)商在考慮此戶型時一定要考慮小戶型市 場特點，市場需求的特點。但隨著國家銀行利率的上調，使得購房投資者的心理壓力陡增，龐大的二手房拋出量將在一定程度上會壓制目前新盤銷售的速度。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 而東山鎮(zhèn)的萬新翠園小戶型產品的定位中，則完全脫離了市場。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此區(qū)域大戶型樓盤銷售十分喜人，但對于小戶型 當地接受度并不高。 開發(fā)區(qū)區(qū)域距離主城區(qū)有著 相當遠的距離，周邊的配套設施也非常不完善。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個?？梢灶A計此區(qū)域小戶型商務辦公市場潛力巨大。最大程度的