【正文】 ............. 18 城東板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 18 河西板塊小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ............................................................................ 21 城南小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 24 城北小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 26 江寧小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 29 城中小戶型公寓發(fā)展特點(diǎn) ................................................................................... 32 四、南京小戶型市場(chǎng)分析 ............................................................................................... 35 南京市酒店式公寓分析 .......................................................................................... 35 南京酒店式公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ..................................................................... 35 南京酒店式公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................ 37 南京市單身公寓分析 ............................................................................................. 39 南京單身公寓供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 ........................................................................ 39 南京單身公寓需求特點(diǎn)分析 ............................................................................... 41 五、南京小戶型產(chǎn)品未來發(fā)展方向分析 .......................................................................... 43 現(xiàn)在小戶型住宅發(fā)展趨勢(shì) ...................................................................................... 43 面積功能全，適應(yīng)購(gòu)房者設(shè)計(jì)要求的戶型為永恒的戶型 .................................... 43 結(jié)構(gòu)合理，使用率高 ......................................................................................... 43 目標(biāo)客戶承接面廣，以知識(shí)型的年輕工薪階層為主體 ......................................... 44 總價(jià)低，付款方式靈活 ...................................................................................... 44 向繁華區(qū)域周邊發(fā)展 .......................................................................................... 44 一次性裝修，檔次中等偏上 ............................................................................... 45 小戶型市場(chǎng)總結(jié) .................................................................................................... 45 六、小戶型未來市 場(chǎng)的發(fā)展前景分析 ............................................................................. 46 七、個(gè)案分析 ................................................................................................................. 47 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、南京小戶型市場(chǎng)的（誕生）歷史沿革 小戶型公寓又稱白領(lǐng)公寓，前期的出現(xiàn)僅僅作為一種過渡型住宅產(chǎn)品，是住宅具體明晰化的一種衍生物，早其層高大約在 3 米左右，一般平均在 25 平方米 — 50 平方米左右 /套，總價(jià)在 18 萬(wàn)元 — 35 萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。如位于南京商務(wù)、商業(yè)中心 —— 新街口的“天空之都”、廣州路的“君臨國(guó)際”、珠江路“未來城”等 等，這些物業(yè)都占據(jù)南京市一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外，小戶型還普遍存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜等問題。而且小戶型業(yè)主又大多是年輕人，充滿青春活力，其每天的上下出入比中老年人更為頻繁，這就更會(huì)加重電梯的運(yùn)載頻率和運(yùn)載量。 但隨著小戶型產(chǎn)品的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了部分沒有裝修的產(chǎn)品，究其主要原因開發(fā)商主要處于“價(jià)格”的考慮，較高的裝修標(biāo)準(zhǔn)極大的拉升了成交單價(jià)，會(huì)嚇退很大批購(gòu)買小戶型的，購(gòu)買小戶型臵業(yè)者價(jià)格、地段是他們決定他們是否發(fā)生購(gòu)買行為的主要因素，所以目前南京小戶型也出現(xiàn)“御道家園”、“韻動(dòng)匯”、“君臨國(guó)際”等項(xiàng)目以“毛坯標(biāo)準(zhǔn)”交付使用。轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)目前南京小戶型市場(chǎng)情況，我們認(rèn)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，特別是目前國(guó)家宏觀調(diào)控加劇，銀行貸款利率上調(diào)后，如何設(shè)計(jì)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品才是成功的關(guān)鍵。不過，其已經(jīng)顯示出強(qiáng)大的 發(fā)展勢(shì)頭。對(duì)于需要在城中購(gòu)房的年輕白領(lǐng)而言，是很好的過渡產(chǎn)品。 ? 從使用年限考慮，絕大多數(shù)城區(qū)在建酒店式公寓使用的是商業(yè)用地，直接導(dǎo)致其使用年限受到限制，僅為 40 年，這是部分購(gòu)房者在實(shí)際購(gòu)買中會(huì)考慮到的問題，但是從實(shí)際的銷售情況來看，不會(huì)成為太大的阻礙。而且隨著單身公寓發(fā)展逐漸向更為人性化方向發(fā)展，目前單身公寓已經(jīng)突破的“單身”，更多已經(jīng)適合“家庭化”需求。 ? 由于自身定位不是酒店式公寓，所以單身公寓對(duì)相關(guān)配套要求不及酒店式公寓高，其對(duì)地段也沒有過分苛刻的要求，主要還是由于整體項(xiàng)目的地址決定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前南京 小戶型市場(chǎng)供求關(guān)系分析 今年年初房?jī)r(jià)居高不下，特別是河西南部的奧體板塊一些樓盤高價(jià)風(fēng)波的全力推動(dòng)下，南京各大板塊的房?jī)r(jià)都有著不同幅度的上升，萬(wàn)里長(zhǎng)城一片紅。可是，單套 140 平方米以上的商品房上市量，卻遠(yuǎn)大于單套 60 平方米以下的住宅。 從城東小戶型地理位臵分布來看，我們很難找到基本的規(guī)律，既有城市中心位臵的“御道家園”也有城東郊區(qū)的“都市公社”，究其主要原因，由于城東土地開發(fā)涉及到“紫金山風(fēng)景區(qū)”的保護(hù)及“中山陵、明故宮”等相關(guān)古文物的保護(hù)，所以城 東土地一直處于“限制開發(fā)”的狀態(tài)。目前城東在售的兩個(gè)小戶型樓盤則是兩種類型的代表，一個(gè)是每層 15 戶，主力面積為 50 平方米，另外一個(gè)是每層 39 戶，主力面積 35 平方米。 ? 銷售狀況分析 由于城東近兩年土地推出量較小，但同時(shí)城東優(yōu)越的自然環(huán)境、便捷的交通優(yōu)勢(shì)在城東在購(gòu)房者心中存在著巨大的誘惑力，特別是在紫金山沿線一帶，銷售更是頻頻告捷， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但有一點(diǎn)我們可以肯定，目前城東房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于健康范疇之內(nèi)，購(gòu)房者自住型的仍占有大多數(shù)，至于小戶型來講，整體上將依舊保持著火爆的局面，但對(duì) 于投資型小戶型將會(huì)有所影響，但關(guān)鍵還是取決于周邊是否有著巨大的消費(fèi)性市場(chǎng)，能否發(fā)現(xiàn)或者發(fā)掘市場(chǎng)這才是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。但秦淮河板塊由于其自身發(fā)展的原因，在南京市民認(rèn)可度還不高，同時(shí)商業(yè)、交通等各種生活配套設(shè)施尚未完善，目前此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)小戶型并不十分意外。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 價(jià)格系數(shù)分析 在河西房地產(chǎn)發(fā)展格 局中，各板塊有著各自不同的特點(diǎn)。 奧體板塊中，房?jī)r(jià)由于上市體量不斷增大，客戶需求的相對(duì)飽和使得目前奧體板塊整體樓市遭遇著強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。在大環(huán)境持續(xù)走跌的情況下，小戶型如何在奧體板塊巨大供應(yīng)量面前脫穎而出，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及周邊配套設(shè)施成為其關(guān)鍵。但與南京其它板塊相比來看，其發(fā)展仍然顯得有點(diǎn)落后。此產(chǎn)品主要為首次臵業(yè)者量身定做的，如果排除去此地理位臵帶來的劣勢(shì)，我們認(rèn)為其產(chǎn)品設(shè)計(jì)代表著居住型小戶型的一個(gè)發(fā)展。而寧南及地鐵板塊上述兩個(gè)板塊由于目前生活配套設(shè)施尚未完善，缺少必要的居住氛圍，小戶型發(fā)展從目前來看，有著巨大的市場(chǎng)壓力。與湖南路商業(yè)街相連，鄰近玄武湖風(fēng)景區(qū)，處于鼓樓、山西路商業(yè)輻射區(qū)內(nèi)。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 城市先鋒產(chǎn)品設(shè)計(jì)選擇了折中化的原則，既沒有采用完全投 資型的平層式設(shè)計(jì)也沒有完全采用舒適居住挑高型的小戶型，開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最大化中尋求了一種平衡，從目前挑高戶型銷售客戶群體來看， 投資占了六成，選擇居住和自用辦公的各占兩成，而更多的人選擇了預(yù)定在平層辦公或者投資來減少資金壓力。這種矛盾在城中表現(xiàn)的非常突出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 而至于邁皋橋區(qū)域與城南寧南板塊有著驚人的相似，賣皋橋小戶型的發(fā)展將更多的取決于周邊生活配套設(shè)施的完善，但同時(shí)我們也不能忽略其本地工廠職工巨大的消費(fèi)需求，這一點(diǎn)比起城南優(yōu)勢(shì)更為明顯， 所以我們認(rèn)為城北整體小戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅貏e是舒適居住型小戶型。但本地域眾多的工廠，巨大的員工市場(chǎng)需求使得開發(fā)區(qū)小戶型有著巨大的市場(chǎng)，前段時(shí)間熱銷的“江南青年城”也正源于此。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 “盈家春天”小戶型小兩房設(shè)計(jì)則更多的迎合了首次臵業(yè)并資金實(shí)力有限的購(gòu)房者，如果前幾年時(shí)間此設(shè)計(jì)對(duì)于岔路口區(qū)域來說，顯得非常牽強(qiáng)，但目前隨著東山鎮(zhèn)規(guī)劃的出爐，交通便捷，此戶型設(shè)計(jì)已經(jīng)引起了購(gòu)房者廣泛的興趣，目前樓盤最后一棟街邊小戶型預(yù)計(jì)在十一月初開盤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “江南青年城”銷售火爆則代表著搶占工廠職工市場(chǎng)需求所帶來得機(jī)遇，離城區(qū)較遠(yuǎn)而居住于職工宿舍眾多不便使得工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求潛力巨大。我們注意到，其產(chǎn)品在營(yíng)銷推廣中遭遇巨大的阻力，首先和購(gòu)房者市場(chǎng)需求有著很大的關(guān)系，其次在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，據(jù)我們了解，這個(gè)房子就是以前學(xué)校宿舍改建而成，這種對(duì)待市場(chǎng)的態(tài)度其實(shí)將極大的損害了開發(fā)商在心目中的形像，其產(chǎn)品本身也打了個(gè)非常大的折扣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 前景預(yù)期分析 在中央門商圈經(jīng)濟(jì)全面帶動(dòng)下，目前中央門區(qū)域經(jīng)營(yíng)形成了一定的商務(wù)辦公氛圍，特別是此區(qū)域號(hào)稱“江蘇第一高樓”南京國(guó)際廣場(chǎng)高端商務(wù)辦公樓順利新建，每平方米的售價(jià)高達(dá) 2020 美金，同時(shí) 16 個(gè) 實(shí)力雄厚的股東加盟將會(huì)全面提升此案的品質(zhì)，也將奠定城北區(qū)域辦公商務(wù)市場(chǎng)在南京整個(gè)市場(chǎng)的地位。 可以看出鼓北板塊市場(chǎng)巨大的潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此區(qū)域?qū)τ诔潜闭麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最