【正文】 二室二廳二衛(wèi)：90100平方米，配比：30％，比前一類檔次稍高之客戶 三室二廳二衛(wèi)：110130平方米，配比：40％，兩代以上家庭用房，或?qū)δ芤筝^高的客戶所需之房型 躍層：160平方米左右，配比10％，據(jù)我公司之調(diào)研，在該區(qū)域內(nèi)，160平方米小躍層是極受歡迎。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計房型控制如下 一室二廳一衛(wèi)：70平方米左右，配比：23％，此房型主要考慮老齡人士需求，加之該種房型供應(yīng)的稀缺性，應(yīng)該具備較有利的市場前景。 小區(qū)外部環(huán)境設(shè)計吸取中西園林特點，既有曲徑通幽的小橋流水，更有開闊的幾何構(gòu)圖的綠地或硬地空間。 五、空間與環(huán)境設(shè)計 各組團(tuán)的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強空間的多樣性，可識別性、塑造具有個性化的小區(qū)空間形象。東塊面積外形較為復(fù)雜，但面臨主要交通干道，又為首期開發(fā)的重點，因此，獨立設(shè)商業(yè)、社區(qū)中心和功能中心，東城面積最大又東臨蘇州河景觀區(qū)，是整個小區(qū)的主力，大量住宅沿河高低錯落布置，既豐富了城市輪廓線，又考慮使盡量多的住宅能獲得良好的景觀。 四、總體布局 首先富有時代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，主干路簡捷但不呆板，流暢地串起東、南、西、北四塊大小不等的地塊。 二、設(shè)計依據(jù) 1.《地區(qū)舊城改造情況簡介》 2.《地段區(qū)舊城改造范圍》 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB501893） 4.《上海市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》 5.《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)計設(shè)置規(guī)定》（DDJ085596） 6.《住宅設(shè)計規(guī)劃》（GB500961999） 7.《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（局部修訂）（DBJ085596） 8.《建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ08796） 9.《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范》（CJJ7597） 10.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595） 三、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計構(gòu)想 充分體現(xiàn)普陀區(qū)獨特的人文、地理特征，營造一個以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨特親水景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。 （3）購買力分析 根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積115平方米，每套住宅銷售均價約為5055萬元。 單價為40006000元/平方米內(nèi)銷住宅主要銷售對象：私營企業(yè)主7％，大型合資/獨資企業(yè)員工32％，金融業(yè)從業(yè)人員23％，大型企業(yè)地區(qū)銷售人員22％，文藝體育界人士5％，自由職業(yè)者3％，其他8％。因些，在區(qū)分目標(biāo)客戶范圍時，應(yīng)以總價實力為主考慮方向，而不僅局限于單價上。因此，本項目所鎖定的目標(biāo)客戶層同樣是適應(yīng)這一特征。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項目的目標(biāo)區(qū)域。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)爭取方向。 本報告本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項目銷售均價4900元/平方米。 工程銷售進(jìn)度： 一期：1999年7月開工，1999年10月30日開盤，2001年9月入住，2000年12月銷售率達(dá)到96％以上。對于這些樓盤的分析有助于打準(zhǔn)市場動向，對項目進(jìn)行綜合市場定位。當(dāng)然，根據(jù)個案的時間段不同，選擇何種媒體也頗有講究，上佳的做法是綜合運用報章軟硬廣告、電視媒體、戶外媒體等多種手段。上海萬里城則以工薪階層作為推廣主題，將樓盤包裝成優(yōu)質(zhì)平價房，但廣告主題不明確，策劃水平實屬一般。地方天圓則以輕軌立體交通網(wǎng)及滬西繁華都市切入品，著力渲染其武寧路商業(yè)一條街、家樂福超市、內(nèi)環(huán)高架、輕軌等市中心得天獨厚的地段優(yōu)勢。如介紹小區(qū)的人文環(huán)境，讓文化界、演藝界業(yè)主暢談小區(qū)文化建設(shè)；組織主地產(chǎn)界、政府部門、學(xué)術(shù)界名人參與系列研討會，從而提升了整個物業(yè)的品質(zhì)，使之躋區(qū)域精品的行列，也提升了整個普陀區(qū)境內(nèi)蘇州河流域地區(qū)物業(yè)的整體概念。 （6）形象包裝 區(qū)域內(nèi)包裝品質(zhì)較高的個案有中遠(yuǎn)兩灣城、地方天圓、秋月楓等。然而在經(jīng)過了上海數(shù)次市場陣痛的沖擊后，區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推出個案的均價分布在38005000元/平方米，而從市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一旦單價超過5300元/平方米以上時，便會遇到阻力。上海知音由美國泛亞易道擔(dān)綱環(huán)境設(shè)計，利用整治后的蘇州河水岸景觀和區(qū)內(nèi)立體型富層次感的綠化布置，形成小區(qū)獨特的賣點，現(xiàn)價48006500元/平方米的現(xiàn)價與開盤價相比，也是一路走高。一度曾價格下挫的普陀樓市，99年下半年以來出現(xiàn)了局部回暖現(xiàn)象，一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)曾取得過較好的銷售業(yè)績。 （5）價格分析 普陀樓市一方面受整個樓市不景氣的影響，一方面受自身條件的限制房價跌跌漲漲，競爭態(tài)勢不容樂觀。三房面積集中于120138平方米，二房在90100平方米之間。當(dāng)然，新開盤中也有反面例證存在，中嵐大樓二樓五戶的王點狀設(shè)計，相當(dāng)單元采光方面有影響，周邊鮮有綠化，所以1998年開盤至今仍有余房。既有一梯六戶的蝶型高層，也有新穎別致的板式高層，而且在建筑材料上充分考慮高層住宅的利弊，如運用大量的防噪音設(shè)備，全進(jìn)口的電梯設(shè)施；在朝向方面盡可能滿足每個單元皆有兩臥朝正南和廳臥朝正南的需求。 （3）房型 由于區(qū)域內(nèi)早年開發(fā)的高層產(chǎn)品多的特點，制約了普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線區(qū)域整體房型水平。尤其是陽臺、露臺等細(xì)部處理，將歐式建筑風(fēng)格完美地表現(xiàn)出來。 中遠(yuǎn)兩灣城以其6萬平方米中央環(huán)島公園、2萬平方米園林綠景及蘇州河水景等環(huán)境設(shè)計為賣點。精明的開發(fā)商，均意識到這一點，并紛紛把目光向其他類型的產(chǎn)品開發(fā)。區(qū)域的的高層住宅項目（如中遠(yuǎn)兩灣城），以其在設(shè)計規(guī)劃上的精項布局與綠化空間加上蘇州水景的綜合質(zhì)量，成為其占據(jù)市場的獨特之處。由于市場很受歡迎的多層產(chǎn)品在本區(qū)開發(fā)難度較大，大廣大客戶又不愿意離開長期居住的地區(qū)，相雙其他各區(qū)域，高層住宅的銷售并沒有受到其他非同類產(chǎn)品的很大沖擊。樓盤規(guī)模大，首先有利于小區(qū)總體設(shè)計，可以整體營造環(huán)境景觀；其次，分?jǐn)偟絾挝豢墒勖娣e的配套成本相對較低，從而降低房價，增強項目的競爭力和抗風(fēng)險能力。2000年推出的其他個案規(guī)模雖不如萬里城或兩灣城，但相對以往開發(fā)的項目，已有極大進(jìn)步。目前，該房地產(chǎn)市場帶來了持久的熱浪。上海市示范小區(qū)之一的上海萬里城的建設(shè)，開創(chuàng)了普陀區(qū)大規(guī)模個案開發(fā)的先河。 （1）規(guī)模 普陀區(qū)早年開發(fā)的樓盤，大多在內(nèi)環(huán)以外，標(biāo)準(zhǔn)較低，大規(guī)模高品質(zhì)的小區(qū)寥寥無幾。價位在35004500元之間的為10家，分布在普陀區(qū)6家，長寧區(qū)4家；價位在45008000元之間的有22家，分布在普陀（11家）、靜安（6家）、長寧（4家）、虹口（1家）。 目前蘇州河樓盤的價位呈現(xiàn)螺旋狀，集中在中高檔范圍，價位分布較為合理，從最低每平方米2980年至頂級16880元，當(dāng)中有足夠的選擇空間。就區(qū)域來看，以普陀、靜安、長寧最多，普陀區(qū)18家，％；長寧區(qū)9家，％；靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，分別是東泰大廈、河濱豪園，獨黃浦區(qū)目前尚未開發(fā)樓盤。就交通來看，內(nèi)環(huán)線以東為主，共31家，％以上。相對來說，二房面積控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其總價也較合適，符合工薪階層需要的，銷售情況比較好。建筑類型以多層為主，環(huán)線外僅有少量樓盤帶有小高層或高層。 以上兩個特色決定了本區(qū)樓盤開發(fā)規(guī)劃的特點。 購房客戶大多為原普陀區(qū)居民，也正是由于以上這個原因，本區(qū)樓盤廣告主要以區(qū)內(nèi)戶外廣告為主，大部分樓盤在區(qū)內(nèi)各處掛出橫幅廣告，辦爭做到在本區(qū)內(nèi)家喻戶曉。 普陀區(qū)近期開發(fā)主要樓盤： 區(qū)域 名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 普陀（環(huán)線內(nèi)） 中遠(yuǎn)兩灣城 中山北路1878號 37005400 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 秋月楓舍 鎮(zhèn)坪路 42005300 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 武寧苑 武寧路492號 38004800 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 東新苑 東新支路90號 34003900 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 地方天圓 東新路355號 46006000 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 上海知音 長壽路1012號 49006200 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 莘遠(yuǎn)大廈 長壽路748弄 42005000 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 上青家園 長壽路390號 41005550 小高層、高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 半島花園 西康路1453號 50006000 高層 普陀（環(huán)線內(nèi)） 澳門新苑 澳門路88弄 45005900 小高層 （4）客戶群分析 普陀區(qū)內(nèi)房價呈檔高西低走勢，其中沙田新苑、地方天圓、秋月風(fēng)舍、香山苑均價均達(dá)到5000元，書香門第、伯爵新城等均價4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一達(dá)到5000元，書香門第、伯爵新城等均價在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一帶，房價則基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房價略高于3000元，不難看出，這一價格走勢基本是由其他段的好壞決定的，距市中心越遠(yuǎn)，價格越低。自1997年起就陸續(xù)有個案推出，早期知名的個案包括綠洲城市花園、榮聯(lián)家園、半島花園等，近期有上海知音、上青佳園等。尤其是武寧路、東新路及中山北路圈，由于多為公共用地及上海早期工人新村，可供大規(guī)模住宅開發(fā)的用地較少，因而區(qū)內(nèi)至今只有幾個屈指可數(shù)的內(nèi)銷住宅樓盤，如地方天圓。 中山北路（內(nèi)環(huán)線高架）以南可以稱為“高價區(qū)”，其又可以以蘇州河進(jìn)一步細(xì)分為兩個區(qū)域。 （3）商品住宅發(fā)展?fàn)顩r 與上海商品發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始九十年代初。 境內(nèi)房屋建筑的歷史分布，總體上是自東各西發(fā)展。一種為解放前所建，主要集團(tuán)中蘇州河兩岸的棚戶區(qū)；第二種為解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹楊新村。近年來，區(qū)政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，被市政府列入重大工程的明珠路（恒豐路—中潭路），中潭路（昌化路—中山北路）道路建設(shè)工程已正式開工，工程計劃2000年底建成；再加之已有的200公頃綠化，普陀區(qū)日益理想。自解放以來，相繼建成武寧、曹楊、長風(fēng)、宜川、甘泉、真如、直佻、長征、桃浦等大型居民住宅區(qū)，為本區(qū)積累了相當(dāng)?shù)娜藲狻? 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 閘北（環(huán)線外） 振和公寓 柳營路328弄 40004500 高層 閘北（環(huán)線外） 藝康苑 共康路5號 31803400 多層 閘北（環(huán)線外） 興聯(lián)公寓 滬太路453弄 30003900 多層 閘北（環(huán)線外） 世紀(jì)花苑 30004000 多層 （1）區(qū)域概況 普陀區(qū)是上海的中心城區(qū)之一，位于上海市區(qū)西北部，為滬寧高速公路與滬寧鐵路進(jìn)入上海的必經(jīng)之處，素有上海西大堂之稱。從分布上看，位于三泉路，共康路等較為偏遠(yuǎn)靠近寶山區(qū)的樓盤，環(huán)境相對差一點，工作，生活較為不便；而位于聞喜的愛建新家園在地理位置上就稍占優(yōu)勢，不僅聞喜路，嶺南路一帶綠樹成萌，人文環(huán)境，居住環(huán)境好，而且靠近閘北中心，出行，購物，就業(yè)更方便。 但是近期出現(xiàn)了一個新的現(xiàn)象，隨著彭浦新村成熟小區(qū)的日趨完善，也帶動了周邊地區(qū)樓盤開發(fā)的活躍。位于中興路與芷江西路之間紫蘭苑與金棕櫚公寓，依托中興路的繁榮，芷江的安靜而銷量頗佳。 對內(nèi)閘北而言，由于臨近靜安與黃浦區(qū)，房價受這兩個區(qū)影響要相對高一些，但是在西面有新客站，東面有北站，人流量大，嘈雜混亂，所以，房價在每平方米40005000元左右，加上道路多且雜亂，會對居住環(huán)境造成不利的影響。閘北區(qū)被共和新路由南至北縱向分隔為東、西兩塊，又為內(nèi)環(huán)高架線由東向西穿過，分為南、北兩塊。 區(qū)域 樓盤名稱 位置 售價（元/平方米） 形式 長寧（新華路） 鑒賞新華 新華路421號 52006800 小高層、高層 長寧（新華路） 新華嘉利公寓 新華路699號 80008500 小高層、高層 長寧（新華路） 晶采名人大廈 新華路201弄 80009000 高層 綜合來看，本區(qū)樓盤銷售對象范圍較廣，目前以區(qū)內(nèi)中等地段樓盤最為熱銷，消費者對多層仍相當(dāng)鐘愛，其中二房在100平方米左右，三房在130140平方米的房