漳州某生活小區(qū)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-01-16 22:04本頁面
【正文】 二00三年五月十八日附件一：方案A成本費(fèi)用一覽表附件二：方案B成本費(fèi)用一覽表附件三：方案C成本費(fèi)用一覽表附件四：漳州市區(qū)主要干道店面及二手店面交易價(jià)格參考附件五：漳州市部分市區(qū)地區(qū)附件六：2003年5月12日閩南日報(bào)A版“金賓士‘龍機(jī)廠開發(fā)項(xiàng)目’通過評(píng)審”一文和廈門日報(bào)報(bào)道的廈門特房公司在漳州購地新聞第 34 頁 共 34 頁。在規(guī)劃指標(biāo)的選取上應(yīng)盡量按方案C所設(shè)定的規(guī)劃指標(biāo)，特別是容積率及建筑密度的選取至關(guān)重要，另外對(duì)漳罐宿舍將來拆遷重建的補(bǔ)償及回遷房的售價(jià)問題應(yīng)與漳州市政府進(jìn)行商談，確定假設(shè)按房改房的價(jià)格銷售給職工，這部分價(jià)差由誰來補(bǔ)償?shù)膯栴}。綜上所述，漳罐18畝宿舍及沿街店面提前開發(fā)沒有必要。五、職工回遷安排未能從大局出發(fā)，統(tǒng)一安排。三、該住宅部分的開發(fā)首先要解決住在此地的漳罐職工拆遷補(bǔ)償?shù)膯栴}，建完后還要解決回遷的問題，可供我司對(duì)外銷售的面積不多。另外假設(shè)148畝地塊在5年后開發(fā)，筆者也認(rèn)為漳罐18畝宿舍及沿街店面首先開發(fā)沒有必要，原因有以下五條：一、店面不是該地塊的利潤中心；因?yàn)樵摰貕K店面全部售價(jià)僅為6686萬元（），現(xiàn)在沿迎賓路及規(guī)劃的東二號(hào)路商業(yè)價(jià)值并不高，而且漳州商業(yè)店面市場正在萎縮，假設(shè)開發(fā)可能會(huì)造成店面的積壓。另外從投資利潤率走勢圖上可以看到本項(xiàng)目的開發(fā)最佳時(shí)機(jī)在兩年后開發(fā)，這與漳罐18畝宿舍樓提前開發(fā)的時(shí)間相差無幾。二、漳罐項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間選擇和18畝宿舍樓提前開發(fā)方案的分析（一）、漳罐項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間的選擇分析A、B、C三種方案不同時(shí)間開發(fā)對(duì)比表：方案類別現(xiàn)在開發(fā)1年后開發(fā)2年后開發(fā)3年后開發(fā)4年后開發(fā)5年后開發(fā)方案A總銷售收入3222232932 33755 34521 35287 36053 總投資額19508 19768 20028 20289 20549 20809 稅前利潤9596 9976 10459 10891 11322 11754 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案B總銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 總投資額20851 21111 21371 21632 21892 22152 稅前利潤11460 11930 12517 13045 13573 14101 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%方案C總銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 總投資額22230 22490 22750 23011 23271 23531 稅前利潤13289 13848 14538 15162 15787 16411 項(xiàng)目投資利潤率%%%%%%投資利潤率對(duì)比及走勢圖：從三個(gè)方案投資利潤率對(duì)比及走勢上分析，該地塊越早開發(fā)越好，一年后開發(fā)投資率潤率降的最多，降的幅度最少的是第一年至第二年的期間，第三年后投資利潤率的降幅在逐漸縮小，由于在廠房拆遷及新廠的建設(shè)需要一段時(shí)間，所以可以判斷該項(xiàng)目在兩年后開發(fā)最為有利即在地價(jià)款付清2年后開發(fā)該地塊。土地成本按7900萬元，在不同開發(fā)時(shí)間及住宅售價(jià)變化對(duì)項(xiàng)目投資利潤率的影響：項(xiàng)目基本方案變化幅度土地成本7900 住宅售價(jià)18001850 1908 1962 2016 2070 銷售收入39327 40233 41285 42264 43243 44223 銷售稅費(fèi)2430 2486 2551 2612 2672 2733 管理、銷售費(fèi)用1376 1408 1445 1479 1514 1548 開發(fā)成本25230 25649 26069 26488 26908 27327 稅前利潤10290 10689 11220 11684 12149 12614 項(xiàng)目投資率潤率%%%%%% 注：本案假設(shè)在1年、2年至5年后開發(fā)，%計(jì)算增加部分，住宅均價(jià)按每年3%的增幅比例上浮。39326247。4900247。22230247。方案C：，建筑密度為30%，綠化率為35%的規(guī)劃指標(biāo)開發(fā)一、項(xiàng)目基本情況土地面積為148畝（98667㎡），建筑密度為30%，綠化率為35%，則本項(xiàng)目的總建筑面積為：197334㎡,其中住宅總建筑面積為181334㎡,店面的總建筑面積為16000㎡（店面的面積具體分布與方案A相同）。(1－%－2%－%)=%（二）、敏感性分析土地成本變化及住宅售價(jià)變化對(duì)項(xiàng)目投資利潤率的影響：項(xiàng)目基本方案變化幅度土地成本4900 住宅售價(jià)18001850 1908 1962 2016 2070 銷售收入35775 36583 37520 38393 39265 40138 銷售稅費(fèi)2211 2261 2319 2373 2427 2481 管理、銷售費(fèi)用1252 1280 1313 1344 1374 1405 開發(fā)成本20851 21111 21371 21632 21892 22152 稅前利潤11461 11930 12517 13045 13573 14101 項(xiàng)目投資率潤率%%%%%% 注：本案假設(shè)在1年、2年至5年后開發(fā)，%計(jì)算增加部分，住宅均價(jià)按每年3%的增幅比例上浮。4=%五、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析20851247。4=%項(xiàng)目投資利潤率為：11460247。二、銷售總額估算1616011800+160004179=357
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