【正文】 加害人要想免除自己的法律責(zé)任，必須證明自己沒有過錯。如果法院經(jīng)過調(diào)查取證，無法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責(zé)任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔(dān)責(zé)任。在無法確定責(zé)任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓26家住戶告上法庭，要求賠償186萬元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔(dān)2932元。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理的保安是屬安全防范性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)只有在工作中違反了合同的約定，并因此給業(yè)主造成了傷害，那么應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所謂附隨義務(wù)是指根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣，履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。二審法院則推翻了一審法院的判決，認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)賠償責(zé)任。為此，死者家屬將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償139萬元。 （九）筆架山莊業(yè)主明某遭二罪犯搶搶劫后，被殺害于自家樓下的一套空置房內(nèi)。試問： (1)接到住戶家中報警信號后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門而入？ (2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案： 接到報警信號不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。 （2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個條件，一是當(dāng)事人雙方意思一致，二是保管物要實際交付。因為保險企業(yè)沒能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。10個多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本，稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。 （七）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。因為在臺風(fēng)來臨之前已有預(yù)報，是可預(yù)見的。如果王軍已依法賠償，則物業(yè)管理企業(yè)不再承擔(dān)賠償責(zé)任。試問： (1)本案依法應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任？法律依據(jù)是什么？ (2)臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答案： （1）王軍承擔(dān)責(zé)任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責(zé)，有過錯。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風(fēng)刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。 （六） 王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？ 答：自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。 （五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。試問：(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答： （1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費的不足； （2）未侵害業(yè)主的利益。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？ 答： （1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任； （2）如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)； （3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任?！拔逡弧甭糜魏蠡氐郊?，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。 依據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會停止收費行為。試分析業(yè)主委員會的行為是否合法，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問題。業(yè)主委員會即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費，并向業(yè)主委員會交費。 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。 答案要點： 業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約； 《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。 一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。物業(yè)管理人員要把政府有關(guān)規(guī)定給該女士說明，該女士最后繳納了管理費。點評：物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關(guān)規(guī)定，說明：那怕是開發(fā)商未賣出的房屋（空置房）部份管理費由開發(fā)商支付。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？分析：認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了一、物業(yè)管理費實質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用；二、此費用一般按物業(yè)100%入住率測算分?jǐn)偟矫科椒矫祝蝗?、因管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費，物業(yè)管理管理公司收取的費用就減少了一份；四、要保證正常運作，如有一戶拒絕交納只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益；五、另外，從物業(yè)管理的運作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項管理費用支出要發(fā)生；六、不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。類型四 交房后要不要繳納物業(yè)服務(wù)費用案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。這當(dāng)中既有物價管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費同服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題。 分析： 根據(jù)物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。根據(jù)商品方預(yù)售合同附件約定，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。類型三 點評： 目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。分析： 王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂 案例： 王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調(diào)機(jī)啟動后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房內(nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。分析： 陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無責(zé)任或責(zé)任大?。?。在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對管理商或開發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？答（要點）：本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無過錯責(zé)任。