【正文】 麗仁地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在預(yù)售的麗仁地產(chǎn)買賣合同簽訂后每7天將買賣合同向分局麗仁地產(chǎn)權(quán)登記管理科備案。沒有提交證書的，廣告經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)拒絕為其刊登售樓廣告。 獲批準預(yù)售麗仁地產(chǎn)的麗仁地產(chǎn)開發(fā)商憑《麗仁地產(chǎn)預(yù)售許可證》在報刊上刊登售樓廣告時，須在報刊上注明《麗仁地產(chǎn)預(yù)售許可證》號碼及刊登公開售樓的時間、地點、方式等。此項工作3天內(nèi)完成。 根據(jù)審查，分局麗仁地產(chǎn)權(quán)登記管理科在10天內(nèi)完成預(yù)售申請的審查工作，分別按下列辦法處理：? 對于資料不實或形象進度不符合要求的預(yù)售申請，復(fù)函不同意預(yù)售，轉(zhuǎn)分局辦公室退文；? 對于審查合格的預(yù)售申請，由麗仁地產(chǎn)權(quán)登記管理科報分局領(lǐng)導(dǎo)審批；? 對于建筑面積超過《建筑許可證》中規(guī)定面積的情況，不予批準，由分局麗仁地產(chǎn)登記管理科復(fù)函申請單位； 分局領(lǐng)導(dǎo)在5天內(nèi)完成預(yù)售申請審批工作。? 工程形象進度證明文件。? 《麗仁地產(chǎn)證》正本。非經(jīng)工程監(jiān)理機構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)不得直接向轉(zhuǎn)讓人劃款?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)麗仁地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十六條規(guī)定“預(yù)收款應(yīng)當(dāng)由麗仁地產(chǎn)開發(fā)商委托金融機構(gòu)代收。 分局麗仁地產(chǎn)權(quán)登記管理科收文登記后，按下列條件審查預(yù)售申請，并實地考察工程形象進度：? 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得麗仁地產(chǎn)權(quán)利證書；? 取得《建筑許可證》和《開工許可證》；? 除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；? 麗仁地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售監(jiān)管協(xié)議；? 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。（一） 申請麗仁地產(chǎn)預(yù)售須備齊的文件? 《麗仁地產(chǎn)預(yù)售申請書》；? 《麗仁地產(chǎn)證》正本及《土地使用權(quán)出讓合同書》；? 《投資許可證》復(fù)印件；? 《建筑許可證》復(fù)印件；? 《開工許可證》復(fù)印件；? 麗仁地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)、工程監(jiān)理機構(gòu)簽訂的預(yù)收款監(jiān)管協(xié)議；? 經(jīng)市規(guī)劃國土局或分局批準的建設(shè)項目總平面圖、建筑物平、立、剖面圖、? 由市規(guī)劃國土局或分局指定的測繪機構(gòu)出具的建筑面積分戶計算書匯總表；? 經(jīng)深圳市注冊會計師審核的已投入開發(fā)建設(shè)資金額的驗資報告；? 由工程監(jiān)理機構(gòu)出具的工程形象進度證明文件；? 申請單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明書、委托書、身份證復(fù)印件。麗仁地產(chǎn)預(yù)售政策與法規(guī)（具體根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況而定）麗仁地產(chǎn)預(yù)售管理依據(jù)深圳市政府的有關(guān)規(guī)定，麗仁地產(chǎn)預(yù)售必須報市規(guī)劃田土局審批。如有的開發(fā)商以較長期分期付款方式需簽訂《房屋分期付款合同》，操作實務(wù)與《商品房買賣合同》大體相同。（4） 簽訂《商品房買賣合同》簽字、蓋章：? 賣方必須出示《營業(yè)執(zhí)照》和《商品房預(yù)售許可證》；? 賣方必須出示法人代表證明書和法人代表授權(quán)委托書；同時，出示法人代表身份證復(fù)印件，如由法人代表親筆簽字，可省略本項操作實務(wù)；? 買賣雙方簽字，簽署時間，蓋章生效，如有要求公證處辦理公證手續(xù)，本項操作實務(wù)應(yīng)移至市公證處辦理公證手續(xù)。如買家表示不愿意簽訂該合同文本時，應(yīng)向買家解釋，該合同文本是由政府職能部門——市規(guī)劃國土局統(tǒng)一制訂（可將預(yù)售樓宇審批的程序和批復(fù)辦法講解給買家了解）。其付款單位名不是買家按《商品房買賣合同》所登記的名稱同一因此，買家必須持有銀行票據(jù)付款單位名稱（財務(wù)簽章字樣同）開具的擔(dān)保書，其內(nèi)容必須文言如附件三。因此，買家將承擔(dān)損失樓款的后果。 辦理交付首期樓款和簽訂《商品房買賣合同》 依照《認購書》和《委托書》的規(guī)定，接近首期付款時間的前三天要主動與買家聯(lián)系，通知買家三天后，將要交付首期樓款，并聯(lián)系安排好會見的時間； 要持謹慎的態(tài)度，認真考慮確定好付款方式，如銀行按揭，建筑期免息分期付款。買家與開發(fā)商授權(quán)代理人在認購書簽字，如法人代表的單位，還得加蓋公章； 買家交付認購定金，并由收款單位開出收款收據(jù)交給買家。第五部分 物業(yè)管理及其他 物業(yè)管理是什么公司，屬于幾級公司？ 物業(yè)管理公司曾經(jīng)管理過哪些項目？ 物業(yè)管理人員是否經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)？素質(zhì)如何？ 物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？管理費用的收費標準？是否按規(guī)定收??？ 管理公司收取入伙費的金額由哪些費用構(gòu)成的？ 水電費、煤氣費的收費標準是多少？有線電視的收費標準？ 物業(yè)公司對車位的收費標準是多少？是否可停放人貨車？汽車的停泊位是否安全？假如失竊怎樣賠償？管理公司是否承擔(dān)一定的責(zé)任？ 該物業(yè)是否有備用發(fā)電機?它的電量輸出功率是多少?所放位置是否有噪音影響住戶和業(yè)主? 蓄水池和水箱的水如何清潔衛(wèi)生？ 公共走道、住戶樓梯是否有專職的工人清掃？1 樓梯防盜門、路燈，中區(qū)路燈壞了是否有人及時修復(fù)？1 消防裝置是否達標？樓梯的消防箱是否設(shè)施齊全，水管是否可到達每 一個房間？1 垃圾通道的位置周圍是否潔凈？管理公司對垃圾的處理？1 在正常居住期間是否會停水停電？備用電機在停電后多長時間可以發(fā) 電？水箱和蓄水池中的水可以保證多長時間的用水？1 物業(yè)小區(qū)的防盜措施是什么？該采取什么樣防盜措施和防盜設(shè)施才比 較安全？1 該物業(yè)小區(qū)是否有閉路監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)管？電梯、走廊通道中是否裝有閉 路電視？1 是否封閉陽臺？是否可安裝防盜網(wǎng)？1 物業(yè)公司可否為業(yè)主代理出租物業(yè)？1 物業(yè)管理公司可否幫業(yè)主買菜、洗衣、清潔室內(nèi)衛(wèi)生、送小孩上學(xué)、 照顧小孩、老人等服務(wù)？收費多少？ 住戶若停電、停水管理公司該采取什么措施？2 煤氣管道出現(xiàn)漏氣該怎樣處理？是否另收費？2 物業(yè)外墻發(fā)展商是否定期進行翻新裝修？2 房屋頂、外墻滲水怎么辦？2 房屋結(jié)構(gòu)是否可以改動？裝修是否要押金？2 如若發(fā)生管理人員偷竊、打罵業(yè)主行為，物業(yè)管理公司將如何處理和 賠償？2 鋪位和住宅可以租到多少錢一個月？2 周邊同類物業(yè)價格怎樣？五、咨詢服務(wù) 怎樣知道樓宇的開發(fā)是合法的？該了解些什么？ 該發(fā)展商曾開發(fā)過什么項目？是否有實力？信譽度如何？ 如何識別發(fā)展商言行一致？ 買樓花怎樣避免爛尾樓的風(fēng)險？ 怎樣避免購買重復(fù)再賣的房號？ 物業(yè)的實用率是多少？若沒有這么高的實用率，發(fā)展商該如何賠償？ 該樓宇所處位置是否有升值潛力？ 定價的依據(jù)是什么？是否較高或不太合理？ 在我之前有幾個客戶已買了樓？主要是什么階層人士購買？ 這些人士購買樓宇的用途是什么？1 如何識別物業(yè)銷售人員在銷售中有意隱瞞其實情況或帶有欺騙行為？麗仁地產(chǎn)專業(yè)知識（與銷售相關(guān)專業(yè)知識）項目銷售常識及基礎(chǔ)知識問答銷售流程圖現(xiàn)房銷售 期房銷售 一次性付款 貸款買房 一次性付款 貸款買房附：《代辦產(chǎn)權(quán)費用清單》 《代辦貸款代收費清單》在這里您可以了解到購房的步驟和購房所需要注意的事項。1供樓過程中，我一時無錢供樓，應(yīng)該怎么辦？銀行在原則上要求必須先付清房款后才可以將樓宇轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后的樓宇付清全部房款的，無須再貸款，但特殊情況下，如工作變動，收入減少，或是疾病等原因，確實無法按期還款的，可按上文辦理。業(yè)主會根據(jù)余款的的數(shù)目決定是臨時借款，還是征得銀行的同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，所得款項歸還貸款；或是征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。由發(fā)展商分期分批安排。九、菜市場：第四部分 購置的程序和相關(guān)費用 商鋪、住宅價格怎 樣？最低？最高？均價？ 立新花園的認購程序？ 付款方式和折扣辦法？ 現(xiàn)在銀行的利率是多少？按揭系數(shù)？按揭的月供是多少？ 銀行利率：5年以下（含5年），%；5 %如果不是現(xiàn)金，可否用支票？帳號是多少？具體怎樣辦理手續(xù)？ 可以用支票，不過要等支票到帳后才能開具正式收據(jù)除了房款外還有哪些費用？租售價格怎樣？開通管道煤氣、水、電、電話、有線電視的時間和費用？入伙后還有哪些費用？多買幾套可否優(yōu)惠？1簽訂正式合同以前可否轉(zhuǎn)讓？應(yīng)怎樣辦理手續(xù)？可以轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在總銷售率達50%，支付房款也超過50%以后，須提出書面申請。七、郵局 郵局的分布及地理位置； 開設(shè)的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量。 五、購物情況： 大型購物場所的分布情況，位于什么地方； 乘什么班次車輛到達； 購物場所的環(huán)境、商品的質(zhì)量、價格如何； 服務(wù)水平如何。三、 學(xué)校情況： 各種學(xué)校的分布情況，位于什么地方； 師職質(zhì)量，校園環(huán)境如何； 各種學(xué)校對學(xué)生的收費標準，開設(shè)多少個班級。　　　　 甲方： 乙方：　　　　 代表： 代表： 年 月 日 附件：（一）代理費收取對帳單日期房號總價應(yīng)收代理費實收定金應(yīng)付款備注財務(wù)經(jīng)手人： XX財務(wù)經(jīng)手人： 核對日期： 年 月 日尊 客 咨 詢 敬啟：本卷僅作為內(nèi)部資料完善本公司客戶服務(wù)之用（住宅）項目名稱： 物業(yè)編號： 棟（閣） 室 一 尊客基本情況尊客貴姓： 先生/女士聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話： BP機： 手機：1. 尊客年齡？ A. 25歲以下 B. 2530歲 C. 30—35歲 D. 3545歲 E. 45歲以上2. 您受教育程度或相當(dāng)于？ A. 高中或以下 B. 中專 C大專 D. 本科學(xué)士 E. 碩士以上3. 您是： 4. 您從事： A. 銀行 證券 保險 B. 通信電信 C. 廣告 設(shè)計 裝修 D. 政府機構(gòu) E. 商業(yè)服務(wù)業(yè) F. 制造業(yè) 其它：5. 您購買本物業(yè)的用途？ A．居住（a自用，b買給家人） B. 投資（a短線投資，b出租，c保值） C. 集團購買6. 您的月收入狀況？ A. 10003000元 B. 30005000元 C. 500010000元 7. 您現(xiàn)時的居住狀況？ 自有住房 區(qū)域：面積： □ 4060平方米一房或兩房 □ 8095平方米左右二房二廳 □ 100平方米左右三房二廳 □ 120平方米左右三房二廳 □ 150200平方米左右平面或復(fù)式大面積住宅 □ 別墅型 租 住區(qū)域：： A. □ 普通多層 □ 多層帶電梯 □ 小高層帶電梯 □ 高層 B. □普通式 □躍式 □復(fù)式 □錯層式 C. □一房一廳 □二房二廳 □三房二廳一衛(wèi) □三房二廳兩衛(wèi) □四房 □五房以上 D. □75平方米以下 □7595平方米左右 □100平方米左右 □120平方米左右 □120150平方米左右 □150200平方米左右 F．估計在：□一年后 □三年后 □五年后： A 自己裝修 B 有基本裝修 C 帶高檔裝修： A 娛樂場所 B 信息交流地 C 無太大的實際用處 ： A 多花錢也愿意 B 只要費用不太高 C 以后再考慮 D 不了解： A 一次性付款 B 銀行按揭： A 5萬以下 B 68萬元 C 10萬元左右 D 20萬元左右 E 30萬元左右 ： A 10002000元 B 20003000元 C 30005000元 D 5000元以上： A 2500元/M2 B 30004000元/M2 C 5000元/M2 D 5000—6000元/M2 E 7000–9000元/M2 F 10000元/M2以上二 您對本物