【正文】 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 69 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 乙方預(yù)算 （ 1） 乙方預(yù)算內(nèi)容的審查 ? 先由造價比例大的項(xiàng)目看 （ 地面 、 墻面 、 部分家具 ） ， 縮小及調(diào)整面積 。此外，銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 營銷方案 （ 1） 費(fèi)用總額 （ 2） 市場信息收集 （ 3） 營銷計(jì)劃 （ 4） 營銷預(yù)算 （ 5） 營銷方案審批 ? 確定費(fèi)用目標(biāo)總額 ? 根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用 ? 征求各方面意見按審批流程操作 項(xiàng)目經(jīng)理或營銷中心 總經(jīng)理或該項(xiàng)目總責(zé)任人 或營銷副總 《 營銷費(fèi)用管理規(guī)范 》 營銷現(xiàn)場費(fèi)用 （ 1） 現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用 （ 2） 現(xiàn)場銷售器具費(fèi) （ 3） 賣場 、 現(xiàn)場包裝費(fèi) （ 4） 銷售模型費(fèi)用 （ 5） 宣傳資料及禮品費(fèi) （ 6） 展銷費(fèi) （ 7） 計(jì)劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 營銷中心 營銷中心主任 媒體選擇 媒體招投標(biāo) 營銷中心 營銷中心主任 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 67 銷售環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 樣板房裝修 （ 1） 設(shè)計(jì) 、 裝修 （ 2） 材料采購 （ 3） 信息采集及招投標(biāo) （ 4） 樣板房維護(hù) （ 5） 材料回收 、 保管和再利用 ?制訂裝修目標(biāo)成本總額 ?信息搜集 ?材料 、 設(shè)備選型 ?招投標(biāo) ?委托物業(yè)代管協(xié)議 ?建立材料設(shè)備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 營銷中心 營銷中心主任 或項(xiàng)目經(jīng)理 《 樣板房管理制度 》 《 樣板房裝修成本表 》 銷售補(bǔ)充條款及承諾 銷售承諾給出 ?制作樓書承諾分類 營銷中心 營銷副總 《 銷售合同管理規(guī)定 》 設(shè)計(jì)變更與承諾 ?變更審批與知會 營銷中心與項(xiàng)目部 營銷副總 客戶交房 （ 1） 交房日期 （ 2） 保修期 （ 3） 質(zhì)量補(bǔ)償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊(duì)洽商延長保修期 ?交房驗(yàn)收協(xié)議 營銷中心 物業(yè)公司協(xié)作 營銷中心主任 《 交房程序 》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 68 工程預(yù)決算環(huán)節(jié) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 ?甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位 ?預(yù)算人員審核工程價值量 項(xiàng)目經(jīng)理 《 付款審批程序制度 》 付款的審批 ?根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 ?按進(jìn)度付款。 限時編制材料計(jì)劃 。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 材料供應(yīng) （ 1） 選型 （ 2） 材料供應(yīng)方式 （ 3） 材料計(jì)劃 （ 4） 預(yù)留時間 ? 施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定 。 項(xiàng)目部 技術(shù)質(zhì)量部 項(xiàng)目經(jīng)理 《 圖紙會簽及審批制度 》 《 付款審批程序規(guī)范 》 總分包配合費(fèi) （ 1） 分包方式 （ 2） 分包內(nèi)容 （ 3） 分包的責(zé)任界定 ? 通過投標(biāo)確定配合費(fèi) 。 各專業(yè)互審互簽制度 。 簽證的內(nèi)容 、 原因 、 工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確 、 無涂改 、 編號準(zhǔn) 、 全 ，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn) 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 簽證的審批 ? 施工洽商通知單 ， 必須遵循 “ 先洽后干 ” 的原則 。 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 《 工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范 》 簽證的時限 ? 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生 ， 應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則 。而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 發(fā)生變更負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目經(jīng)理 ?變更必須有設(shè)計(jì)單位 、 開發(fā)部 、 項(xiàng)目部 、 監(jiān)理單位和施工單位匯簽才能有效 。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用并對執(zhí)行修改的工期進(jìn)行評估，同時測算變更后成本狀況 項(xiàng)目經(jīng)理 需考慮設(shè)計(jì)變革后及時調(diào)整預(yù)算 《 工程變更管理辦法 》 《 工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范 》 變更的審核簽認(rèn) ?根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成若干類 ， 不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行 。 ?全面考慮工程造價 ， 對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性 ，并予以事先約定 。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 61 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 1 、 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) 變更評估 ?項(xiàng)目前期規(guī)劃 、 定位要全面 、 準(zhǔn)確 ， 盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整 。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。 依據(jù)合同中約定付款 。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 58 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料進(jìn)場計(jì)劃 采購招投標(biāo)及訂立合同時間 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 《 材料市場信息庫 》 生產(chǎn)周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 運(yùn)輸周期 ?具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng) 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 安裝 、 驗(yàn)收周期 ?與工程進(jìn)度相配合 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 材料的性能價格比 市場信息 ?日常搜集市場信息 ， 建立材料市場信息庫 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 技術(shù)參數(shù) ?材料設(shè)備技術(shù)參數(shù)由開發(fā)部確定或封樣 項(xiàng)目部 項(xiàng)目經(jīng)理 招投標(biāo) ? 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃 ? 不需招投標(biāo)的采用三家以上廠家報(bào)價選擇 項(xiàng)目部 經(jīng)營管理部 項(xiàng)目經(jīng)理 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 59 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料款支付 材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款 ?預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制 。 技術(shù)質(zhì)量部 、 審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長 （招投標(biāo)辦公室主任） 《 招投標(biāo)管理辦法 》 《 招投標(biāo)流程 》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 56 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 評標(biāo)和定標(biāo) (1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 技術(shù)評標(biāo) 經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 合作經(jīng)歷 技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo) 審算辦負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書評標(biāo) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi) 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 《 招投標(biāo)管理辦法 》 《 招投標(biāo)流程 》 綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位 招投標(biāo)評審委員會審核、評定。 技術(shù)質(zhì)量部 、審算辦及其他職能部門 共同成立招投標(biāo)小組 招投標(biāo)小組長（招投標(biāo)辦公室主任） 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 55 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制（續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 招投標(biāo)文件 （ 續(xù) ） （ 6） 結(jié)算方式； （ 7） 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； （ 8） 投標(biāo)注意事項(xiàng)； （ 9） 廢標(biāo)條件 （ 投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章 ） （ 10） 接標(biāo)時間； （ 11） 開標(biāo)時間； （ 12） 定標(biāo)方法； （ 13） 投標(biāo)單位補(bǔ)充意見； （ 14） 標(biāo)準(zhǔn)合同條文； （ 15） 圖紙 、 其他要求等 。 ?從公司認(rèn)可名冊中的承建商 、 供貨商 、 監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位 ?主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組 。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助 開發(fā)部主任 項(xiàng)目經(jīng)理 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 52 施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 功能設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估 ?市場調(diào)研 ， 有針對性擴(kuò)充建筑物功能 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項(xiàng)目經(jīng)理 市政配套方案 ?市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件 環(huán)境方案設(shè)計(jì) ? 根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額 ， 招投標(biāo) 智能化設(shè)計(jì) ? 市場現(xiàn)狀分析 ， 智能化必要性分析 ， 智能化內(nèi)容控制 ， 招投標(biāo) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 銷售承諾 ? 保持各部門與營銷中心的信息暢通 ， 保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性 項(xiàng)目部與營銷中心 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用 ?嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行 ?選擇費(fèi)用最低的變更方案 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、營銷中心協(xié)助 《 施工圖變更流程 》 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 53 施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 （續(xù)） 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 材料設(shè)備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，技術(shù)質(zhì)量部協(xié)助 項(xiàng)目經(jīng)理 《 設(shè)備材料采購規(guī)范 》 （ 3）采購 招投標(biāo) 招投標(biāo)評審委員會 經(jīng)營管理部 其他費(fèi)用 物業(yè)管理完善費(fèi) 限額設(shè)計(jì) 審算部 項(xiàng)目經(jīng)理 施工圖會審 審圖 ?互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商 項(xiàng)目部、技術(shù)部、審算辦、物業(yè)等 項(xiàng)目經(jīng)理 《 施工圖會審流程 》 《 施工圖會審要點(diǎn) 》 預(yù)算 ?根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)與概算制訂詳細(xì)的預(yù)算 尤其關(guān)注施工圖與概算的差異 項(xiàng)目經(jīng)理 審算辦 項(xiàng)目經(jīng)理 概算 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 54 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。 ? 未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié) ， 再重新評審 。 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 48 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃、科學(xué)討論、嚴(yán)格審批。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機(jī)根本上是最初的可行性研究“不可行” 規(guī)劃 施工圖招投標(biāo) 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 45 立項(xiàng)環(huán)節(jié)是最重要的決策環(huán)節(jié) 控制要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 責(zé)任人 備查文件 投資決策 確定項(xiàng)目 建立項(xiàng)目確定的基本原則 深入的調(diào)研 總經(jīng)理 開發(fā)部 總經(jīng)理 開發(fā)部主任 《 調(diào)研流程 》 《 集團(tuán)投資決策規(guī)定 》 投資決策 組織成立投資決策委員會按照嚴(yán)格的投資程序進(jìn)行投資決策 總經(jīng)理組織專門的決策委員會 決策委員會 集團(tuán)總部 重點(diǎn)控制內(nèi)容 規(guī)劃 立項(xiàng) 決算 采購 銷售 施工建造 施工圖招投標(biāo) 房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng) 46 征地環(huán)節(jié)的基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制土地的費(fèi)用。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 舉例： 設(shè)計(jì)限額的制定 施工組織設(shè)計(jì)評審 方法： 針對明確的關(guān)鍵控制點(diǎn)，制