【正文】 某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴格限制這些單位在海富花園內的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。其上門來接受教育,辦法巧妙)。發(fā)現(xiàn)樓內派發(fā)廣告,當即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應當怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,‘騙39。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務,變堵為疏(先提供正當渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現(xiàn)對其的有序管理?！　　嵭蟹忾]式管理的樓宇內部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)。通過加強護衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。這種市場經(jīng)濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病,蔓延到大街小巷。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學、上班的高峰時間段；練功、學舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠不會忘記。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。物業(yè)管理處經(jīng)過實地調查研究，擬定了一套解決方案。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。小區(qū)中老年健身隊領隊表示，自從退休回家，內心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。她們昨天學十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風景線。 　　小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學習需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導是最好的化解辦法。 物業(yè)公司合理應對業(yè)主健身擾民案例分析……“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會諒解的。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。我個人認為，首先向業(yè)主說明阿霞錯在哪里？導致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會轉怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多提建議，來提高我們的工作質量，并對業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點過激，相對物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險或損失！員工入職培訓刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細的上崗培訓，特別是相關法律法規(guī)的培訓（附帶一些案例分析）。通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進入室內檢查有無危險情況，作適當處理，這種處理方式，在法律上是允許的。觀點二、阿霞不懂法律，公司大概培訓沒有跟上。對于如何才能平息事態(tài)。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。自己私自進入業(yè)主屋內。）一見大門未關，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。物業(yè)管理人員入室引起的誤會……某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內側的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內也不沒有反應，阿霞便懷著好廳的心理，側身進入室內，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。凡屬正當?shù)?，都應當盡力襄助。 　　點評：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。要求賠償醫(yī)療費、誤工費、恢復名譽（倘若當初在勸說其離開房間無效時，我們主動請有關部門來處理，事情的結局是否可能更好些呢？）。一場風波總算平息。　　110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動了手。其他幾名裝修工人也被勸出房間。這時，業(yè)主強烈要求管理處幫助把人請出家門。該女子情緒激動，百般糾纏?！　‰S后，保安主管陪王先生一起回家。一進門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象?！　∈虑楹芸炀陀辛藞A滿的結局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失?！　∪缓蠊芾硖幖s定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請業(yè)主委員會主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在）?！　」芾硖庮I導得知后, 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦……去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機?！　　”景敢弧⒍徳V訟費各人民幣5250元,均由維修公司負擔?！　　　?jù)此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決如下:　　一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。鑒于上述批復及合同內容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看,該文第一條第(5)項規(guī)定是:交通工具停車場所的管理。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應從以下幾方面進行分析:(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。因此,物業(yè)公司應承擔賠償責任。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負有繳納保管費的義務,并享有取回保持原狀的車輛權利,物業(yè)公司收取車主的停車費用,其義務是妥善提供停車場地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費后,先例行了停車權利,就應對停車場的車輛負責安全保障義務。停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任? 1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛美鹿牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,廈門市公安局刑警支隊于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報,但至今未將失竊的轎車追回。 　　事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。 　　案情回放 　　據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；％的責任。 　　羅湖區(qū)法院審理后認為：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。本判決為終審判決?！　《?、駁回維修公司的訴訟請求?！　　　〗K審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立,一審認定物業(yè)公司未盡保管之責,應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實及法律依據(jù),依法應予改判。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對交通與車輛停放秩序的管理,第二十條規(guī)定露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取。(三)關于物業(yè)公司收取5元錢的停車費的性質及依據(jù)。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證?！　　　《徴J為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質進行任何約定。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關取車手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。一審認為:物業(yè)公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務,因此維修公司與物業(yè)公司之間應為保管合同關系。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。 　　護衛(wèi)員們先勸說調解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時的至要）。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔東西，將客廳的玻璃砸落。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質的提高）。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴重燒傷。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例……4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當中一個6歲的孩子被燒成重傷不治而死。事實上，從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費的標的額小，律師不愿代理沒關系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準備好資料，把事實說清楚，法院會依法判決的。如果自己盡職盡責了，還是有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權益，為了其他已繳費業(yè)主的權益，就要走法律途徑來解決問題。如果以這些理由不繳費，不但占了繳費業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關的理由欠費，官司必輸無疑；與物業(yè)公司有關的欠費，最后還是會輸?shù)舨糠止偎?，因為市高院《關于審理物業(yè)管理糾紛案件有關問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權，有明確規(guī)定。現(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者?！　〗o業(yè)主提個醒———別欠費 　　有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資500元。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清?！　≡谮A得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。 案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。 　　被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在， 元。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內把錢送到法院，結果該業(yè)主立刻把錢送來。被告于判決生效之日起10日內支付所欠房租、滯納金及訴訟費。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。 　　法院判決———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國權北路某小區(qū)某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。該小區(qū)另外6戶欠費的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區(qū)的物業(yè)管理費、房租收繳率達到了100％ 　　案件